【正文】 的《 2021年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng) 計(jì)公報(bào)》 ） 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，持續(xù)看好 2021 年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過(guò) 2021年全年水平。 上海別墅物業(yè)成交價(jià)格走勢(shì)0100020213000400050006000700080002021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q元/ 平方米 別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。汽車(chē)零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。參與競(jìng)標(biāo)的 14 家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)。項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開(kāi)發(fā)。 鋁合金窗戶(hù)，實(shí)木大門(mén)顯得非常陳舊、檔次很低。 ? 醫(yī)療 南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類(lèi)科室齊全，擁有 200個(gè)床位的住院部。 歷季來(lái)各類(lèi)商品房成交均價(jià)走勢(shì) 成交均價(jià)：元 /平方米 2021年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 % 4710 % 4820 % 5213 % 其中：住宅 4596 % 4651 % 4763 % 5100 % 辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 % 商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 % ? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2021 年，雖然交 易總量達(dá) 1790 萬(wàn)平方米，但同比增幅明顯低于新盤(pán)，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)； 2021年 — 至今 一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。 （ 4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn) 雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供 求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷(xiāo)售阻力，別墅市場(chǎng)若沒(méi)有特色、沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。幾年來(lái)，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個(gè)有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為上海別墅市場(chǎng)一個(gè)相對(duì)較為成熟的區(qū)域。這種局面的成因主要在于：一方面，開(kāi)發(fā)商的拿地成本增高，原先只要 2030 萬(wàn) 一畝的土地成本現(xiàn)在變成了 5060 萬(wàn)一畝，促使其走高端市場(chǎng)的道路；而另一方面，業(yè)界對(duì)高檔別墅的盲目樂(lè)觀以及開(kāi)發(fā)商急于在別墅項(xiàng)目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)定位上的錯(cuò)誤判斷。 主要客戶(hù)是合資公司高級(jí)白領(lǐng)、歸國(guó)人士、港臺(tái)商人、企業(yè)老總。該建筑至今在南翔仍屬是最雄偉的一幢建筑。 ? 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營(yíng)老板是潛在客戶(hù)。若以 4000— 5000 元 /平方米的均價(jià)計(jì)算，則總價(jià)在 80— 160萬(wàn)元，也與潛在需求一致。當(dāng)售價(jià)下降 10%、成本上升超過(guò) 10%時(shí)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售凈利率低于 9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。 由于 某某 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓?zhuān)薯?xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì)項(xiàng)目 的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。（該銷(xiāo)售計(jì)劃為保守的計(jì)劃方案）； 銷(xiāo)售的每月回款按當(dāng)月回款的 80%加上上月回款的 20%計(jì)； 內(nèi)部收益率可使用 IRR函數(shù)，表達(dá)式 =IRR（ B1： Bn）， B 指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）。 二、 某某 別墅 4000—— 5000元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 據(jù)《新民晚報(bào)》的報(bào)道， 2021年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的 77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅?？傄?guī)劃面積為 12021 畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)相配 套的，與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的高水準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車(chē)為一體的商住小區(qū)?？芍^ “ 真正的金色或明或暗 ” 。 ? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾 從近階段別墅項(xiàng)目的上市情況來(lái)看，短期內(nèi)供需關(guān)系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾的可能性比較大。 松江新城的配套。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類(lèi)型中總價(jià)在 70— 150 萬(wàn)元 /棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線(xiàn)，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷(xiāo)。直到近來(lái)稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷(xiāo)別墅的空置率仍有 30%左右。 購(gòu)房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購(gòu)房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購(gòu)房比例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購(gòu)房比例由 %上升至 %，境外人士的比例則從 %升至 %。 據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會(huì)加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，嘉定區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車(chē)和輕軌， 屆時(shí)將可以借用。 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬(wàn)多平方米，建筑面積為 萬(wàn)平方米，容積率為 。 該項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在 100—— 200 萬(wàn)元的中低檔別墅區(qū)間。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固?？梢哉f(shuō)，“別墅類(lèi)”主宰正被普通購(gòu)房一族所關(guān)注和青睞。市、區(qū)級(jí)河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳保?與吳凇江、瀏河相連。 它的開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項(xiàng)目取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并產(chǎn)生了極大的轟動(dòng)效應(yīng)。小區(qū)共有獨(dú)立別墅 114 棟，以 4800 元 /平方米的均價(jià)已售出 14 棟 ，目前可轉(zhuǎn)讓的獨(dú)立別墅 72棟，轉(zhuǎn)讓價(jià)為 3000元 /平方米。 ? 教育： 南翔歷來(lái)重視教育，素有 “ 教化南翔 ” 的美稱(chēng)，是個(gè)人才輩出的地方。隨著高價(jià)位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購(gòu)房比例還會(huì)有所上升。 第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷(xiāo)別墅迎來(lái)別墅市場(chǎng)的第二春；1998— 2021 年 從 1998 年開(kāi)始，在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來(lái)的蕭條時(shí)，中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。 （ 3）豪宅市場(chǎng)初露端倪 很多高檔獨(dú)立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷(xiāo)售速度較慢加上市場(chǎng)消化時(shí)間短，因此整體銷(xiāo)售情況一半。 商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始正式運(yùn)作。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過(guò)度開(kāi)發(fā)，而對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求不足。 高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶(hù)呈金字塔形態(tài)分布 —— 高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價(jià)格在 300 萬(wàn)元以上。整個(gè)工程項(xiàng)目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。目前已有美、德、日十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家企業(yè)來(lái)園區(qū)投資辦廠。超過(guò)半數(shù)的客戶(hù)要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶(hù)房型需求面積集中在 200— 300 平方米之間。 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 備注 銷(xiāo)售收入 4542 8635 住宅銷(xiāo)售收入 直接成本 3290 6254 開(kāi)發(fā)成本 總投資 3400 6463 開(kāi)發(fā)成本 +期間費(fèi)用 稅前利潤(rùn) 1719 稅后利潤(rùn) 1151 內(nèi)部收益率 % 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷(xiāo)售凈利率 % 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷(xiāo)售收入 100% 總投資回報(bào)率 % 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /項(xiàng)目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷(xiāo)售凈利率進(jìn)行敏感性分析。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 上海別墅市場(chǎng)回顧和展望 上海別墅市場(chǎng)用途的六大類(lèi)型 上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 上海別墅市場(chǎng)的供需狀況 上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成 。 由上表可以看出，銷(xiāo)售收入相對(duì)于成本更加敏感。 作為獨(dú)立別墅的 某某 別墅，其主力戶(hù)型面積在 198— 334 平方米，與潛在需求一致。另外美國(guó)GE 照明有限公司、華新電線(xiàn)電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。整體建筑采用樁柱框架鋼混結(jié)構(gòu)，外墻裝飾采用全新裝潢材料。 主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價(jià)格在 150300 萬(wàn)之間。而相應(yīng)地，卻很少見(jiàn)中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目露面，然而市場(chǎng)信息顯示恰恰是后者的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。 閔行區(qū)又一個(gè)普通住宅的熱點(diǎn)區(qū)域 交通方便 形成上海市最大的一塊別墅區(qū) 物業(yè) 獨(dú)立別墅 別墅品種齊 聯(lián)體、獨(dú) 聯(lián)體、獨(dú)立 類(lèi)型 全 立別墅 別墅 物業(yè)檔次 高檔 中檔 中檔 中檔 價(jià)格特征 8000元 /平方米 5000 元 /平方米 7000 —8000 元 /平方米 5000— 6000元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 西郊莊園 皇都花園、圣陶沙花園 隨 園 天籟 青浦 青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線(xiàn)而展開(kāi)，按照建造時(shí)間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個(gè)依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機(jī)場(chǎng)的發(fā)展而較早發(fā)展起來(lái)的重要?jiǎng)e墅區(qū)域。豪宅滿(mǎn)足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場(chǎng)有待于進(jìn)一步的發(fā)展。 在外銷(xiāo)別墅市場(chǎng)陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷(xiāo)別墅市場(chǎng)反而比較活躍， 1998 年下半年開(kāi)始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮， 1999 年 2021 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟(jì)型 別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場(chǎng)春天的到來(lái)。 2021 年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價(jià) 4803元 /平方米，分別比上年增長(zhǎng) %和%。在離鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等 10所高等學(xué)府。 需要改進(jìn)之處 —— 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒(méi)有生氣，每幢獨(dú)立別墅沒(méi)有特別的色彩視覺(jué)差異，色彩識(shí)別效果差。 住宅由小高層、多層 花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟別墅組成。嘉定區(qū)對(duì)南翔星城項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)論證 和統(tǒng)一規(guī)劃。 嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。 2021 年四季度的市場(chǎng)成交價(jià)格再創(chuàng)新高， 6870元 /平方米的平均價(jià)格創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。城市 綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到 51％。 2021 年是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織后的第一年。（ 所有數(shù)據(jù)來(lái)自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2021 年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料 ） 2021 年三大熱點(diǎn) —— F1 賽車(chē)場(chǎng)落戶(hù)上海安亭、 2021 年世界 博覽會(huì)落定 上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)—— 給上海樓市注入了新的動(dòng)力，未來(lái)幾年的上海樓市將持續(xù)看好。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。 2 年過(guò)后上海將作為 F1世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來(lái)說(shuō)每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來(lái)的人流和商機(jī)顯然是巨大的，故對(duì)本項(xiàng)目的你好作用是顯而易見(jiàn)的。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。 東湖別墅項(xiàng)目占地 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級(jí) 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公