【正文】 的《 2021年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng) 計公報》 ） 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 2021 年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 2021年全年水平。 上海別墅物業(yè)成交價格走勢0100020213000400050006000700080002021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q元/ 平方米 別墅市場的異軍突起，是房地產(chǎn)市場長期培育的結(jié)果。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。參與競標(biāo)的 14 家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團）股份有限公司和上海嘉寶實業(yè)（集團）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項目開發(fā)權(quán)。項目以造鎮(zhèn)的思路，將實行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。 鋁合金窗戶，實木大門顯得非常陳舊、檔次很低。 ? 醫(yī)療 南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200個床位的住院部。 歷季來各類商品房成交均價走勢 成交均價：元 /平方米 2021年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 % 4710 % 4820 % 5213 % 其中：住宅 4596 % 4651 % 4763 % 5100 % 辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 % 商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 % ? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價格走勢堅挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2021 年，雖然交 易總量達 1790 萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個年度總的季度性回落，最后一個季度由于上海市申博成功消息的強烈刺激使二手房成交的量價重回高位。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2021年 — 至今 一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。 （ 4）投資別墅項目風(fēng)險凸現(xiàn) 雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供 求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。幾年來，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為上海別墅市場一個相對較為成熟的區(qū)域。這種局面的成因主要在于：一方面，開發(fā)商的拿地成本增高，原先只要 2030 萬 一畝的土地成本現(xiàn)在變成了 5060 萬一畝，促使其走高端市場的道路；而另一方面，業(yè)界對高檔別墅的盲目樂觀以及開發(fā)商急于在別墅項目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開發(fā)商在市場定位上的錯誤判斷。 主要客戶是合資公司高級白領(lǐng)、歸國人士、港臺商人、企業(yè)老總。該建筑至今在南翔仍屬是最雄偉的一幢建筑。 ? 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶。若以 4000— 5000 元 /平方米的均價計算，則總價在 80— 160萬元，也與潛在需求一致。當(dāng)售價下降 10%、成本上升超過 10%時，項目的銷售凈利率低于 9%，項目的投資回報將受到一定的影響。 由于 某某 別墅項目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目 的改建及包裝，市場前景依舊看好。（該銷售計劃為保守的計劃方案）； 銷售的每月回款按當(dāng)月回款的 80%加上上月回款的 20%計； 內(nèi)部收益率可使用 IRR函數(shù)，表達式 =IRR（ B1： Bn）， B 指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）。 二、 某某 別墅 4000—— 5000元 /平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 據(jù)《新民晚報》的報道， 2021年獨立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的 77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅?？傄?guī)劃面積為 12021 畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配 套的，與國際經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的高水準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個高起點、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車為一體的商住小區(qū)?？芍^ “ 真正的金色或明或暗 ” 。 ? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾 從近階段別墅項目的上市情況來看，短期內(nèi)供需關(guān)系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾的可能性比較大。 松江新城的配套。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70— 150 萬元 /棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 購房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購房比例由 %上升至 %，境外人士的比例則從 %升至 %。 據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會加設(shè)公交巴士；此外，由于項目附近的 南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進公交車和輕軌， 屆時將可以借用。 二、項目現(xiàn)狀 項目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬多平方米，建筑面積為 萬平方米，容積率為 。 該項目邀請了國內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進行整體策劃。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。其價格段主要出現(xiàn)在 100—— 200 萬元的中低檔別墅區(qū)間。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟增長的格局進一步鞏固。可以說，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關(guān)注和青睞。市、區(qū)級河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳保?與吳凇江、瀏河相連。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項目取得了不俗的銷售業(yè)績并產(chǎn)生了極大的轟動效應(yīng)。小區(qū)共有獨立別墅 114 棟，以 4800 元 /平方米的均價已售出 14 棟 ，目前可轉(zhuǎn)讓的獨立別墅 72棟，轉(zhuǎn)讓價為 3000元 /平方米。 ? 教育： 南翔歷來重視教育，素有 “ 教化南翔 ” 的美稱，是個人才輩出的地方。隨著高價位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。 第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998— 2021 年 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。 （ 3）豪宅市場初露端倪 很多高檔獨立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。 商業(yè)項目開始正式運作。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對應(yīng)的市場需求不足。 高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布 —— 高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價格在 300 萬元以上。整個工程項目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200— 300 平方米之間。 五、經(jīng)濟指標(biāo)匯總 經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 備注 銷售收入 4542 8635 住宅銷售收入 直接成本 3290 6254 開發(fā)成本 總投資 3400 6463 開發(fā)成本 +期間費用 稅前利潤 1719 稅后利潤 1151 內(nèi)部收益率 % 使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 % 項目凈利潤 /銷售收入 100% 總投資回報率 % 項目凈利潤 /項目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進行敏感性分析。 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 一、 上海市房地產(chǎn)市場整體分析 2021年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2021年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷 二、上海市別墅市場整體分析 上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場用途的六大類型 上海別墅市場的區(qū)域分布 上海別墅市場的價格區(qū)間 上海別墅市場的供需狀況 上海別墅市場的客源構(gòu)成 。 由上表可以看出，銷售收入相對于成本更加敏感。 作為獨立別墅的 某某 別墅，其主力戶型面積在 198— 334 平方米，與潛在需求一致。另外美國GE 照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。整體建筑采用樁柱框架鋼混結(jié)構(gòu)，外墻裝飾采用全新裝潢材料。 主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價格在 150300 萬之間。而相應(yīng)地，卻很少見中檔、中低檔的別墅項目露面，然而市場信息顯示恰恰是后者的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。 閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域 交通方便 形成上海市最大的一塊別墅區(qū) 物業(yè) 獨立別墅 別墅品種齊 聯(lián)體、獨 聯(lián)體、獨立 類型 全 立別墅 別墅 物業(yè)檔次 高檔 中檔 中檔 中檔 價格特征 8000元 /平方米 5000 元 /平方米 7000 —8000 元 /平方米 5000— 6000元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 西郊莊園 皇都花園、圣陶沙花園 隨 園 天籟 青浦 青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機場的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要別墅區(qū)域。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進一步的發(fā)展。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍， 1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮， 1999 年 2021 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟型 別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。 2021 年，全年商品房預(yù)售成交均價為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價 4803元 /平方米，分別比上年增長 %和%。在離鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟大學(xué)等 10所高等學(xué)府。 需要改進之處 —— 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。 住宅由小高層、多層 花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨棟別墅組成。嘉定區(qū)對南翔星城項目進行反復(fù)論證 和統(tǒng)一規(guī)劃。 嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高。 2021 年四季度的市場成交價格再創(chuàng)新高， 6870元 /平方米的平均價格創(chuàng)歷史最高點。城市 綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達到 51％。 2021 年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的《 2021 年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料 ） 2021 年三大熱點 —— F1 賽車場落戶上海安亭、 2021 年世界 博覽會落定 上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)—— 給上海樓市注入了新的動力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。 2 年過后上海將作為 F1世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來的人流和商機顯然是巨大的，故對本項目的你好作用是顯而易見的。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。 東湖別墅項目占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公