【正文】 。 ? 小區(qū)大門與主干道之間有一約長(zhǎng) 100米、寬 10 米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺美感。 ? 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門非常簡(jiǎn)陋。 鋁合金窗戶，實(shí)木大門顯得非常陳舊、檔次很低。 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬多平方米，建筑面積為 萬平方米，容積率為 。公路方面，距 204國道 1 公里，新翔黃公 路連接 312國道，滬嘉高速公路直達(dá)項(xiàng)目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。 七、嘉定區(qū)政府將引 輕軌 至南翔鎮(zhèn) 最后結(jié) 論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。 該項(xiàng)目邀請(qǐng)了國內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。根據(jù)協(xié)議，格林風(fēng)范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費(fèi)用約 ，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內(nèi)完成首批 800畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于 2021 年 3 月底前完成。嘉寶集團(tuán)是嘉定區(qū)唯一一家 國有資產(chǎn)相對(duì)控股的上市公司，經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。參與競(jìng)標(biāo)的 14 家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。寬 度介于 13 至 20 米之間，擁有 15 個(gè)不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和 9 個(gè)不同長(zhǎng)度的直道，路面高度最大落差約 12 米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高標(biāo)準(zhǔn)的賽車道，在世界同類賽車場(chǎng)尚無先例。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天 、滬太、徐行等 20 多個(gè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。 23′，東經(jīng)121176。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。 上海別墅物業(yè)成交價(jià)格走勢(shì)0100020213000400050006000700080002021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q元/ 平方米 別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在 100—— 200 萬元的中低檔別墅區(qū)間。房屋租賃市場(chǎng)交易活躍。從銷售看，全年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長(zhǎng) ％ ，其中商品住宅銷售 萬平方米，增長(zhǎng) ％。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2021年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng) 計(jì)公報(bào)》 ） 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好 2021 年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過 2021年全年水平。全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。弓弦是南北交通大動(dòng)脈 —— 京廣鐵路，滾滾東去的長(zhǎng)江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個(gè)遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 。 某某 別墅項(xiàng)目投資 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 .............. 4 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 ................ 4 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好 ............ 5 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 ................ 6 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 ..................... 7 五、 F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4 公里 ............... 8 六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ................................... 9 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) .................. 11 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 ....................... 12 一、項(xiàng)目位置 .................................... 12 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 .................................... 12 三、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社 區(qū)配套 .............. 14 四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 .............................. 16 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 .................... 16 一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 .................... 16 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 ...................... 21 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 ......... 37 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析 .................. 41 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 ........... 43 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 .............................. 43 二、產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 .............................. 44 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) ........................... 47 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 .............................. 47 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) ............................... 47 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià) ....................... 50 二、 某某 別墅 4000—— 5000 元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 .............................. 51 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) ................. 52 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 ....................... 53 一、銷售收入預(yù)測(cè) ................................ 53 二、別墅成本預(yù)測(cè) ................................ 54 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 ................................ 55 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 ................................ 57 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 ................................ 58 六、敏感性分析 .................................. 58 第七部分：綜合分析與建議 ........................... 60 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 上個(gè)世紀(jì)末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場(chǎng)，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。 2021 年上海房地產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) ％。在商品住宅銷售面積中，個(gè)人購房比重已達(dá) ％ ,比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。全年商品房屋出租面積 萬平方米，比上年增長(zhǎng) ％。可以說，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關(guān)注和青睞。其主要來自于政府采取了積極的財(cái)政政策，體現(xiàn)了“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)市場(chǎng)”的經(jīng)濟(jì)策略。 在目前上海 房地產(chǎn)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。 15′。市、區(qū)級(jí)河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳保?與吳凇江、瀏河相連。 非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。 五、 F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4公里 上海國際賽車場(chǎng)位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積 ，由賽車場(chǎng)區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成。 按計(jì)劃在 2021 年春節(jié)前竣工，以確保 2021 年 10月舉辦“中國站”國際賽事。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。金地集團(tuán)是國內(nèi)成長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。 根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團(tuán)將為該子公司提供融資約 億元， ST嘉寶提供 億元。 本次啟動(dòng)的“格林風(fēng)范”項(xiàng)目 是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項(xiàng)目的第一期。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項(xiàng)目取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)并產(chǎn)生了極大的轟動(dòng)效應(yīng)。在盡量利用和保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營(yíng)造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國際學(xué)校，高級(jí)醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會(huì)所、游艇碼頭、垂釣中心等。 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目位置 某某 別墅項(xiàng)目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰， 項(xiàng)目距人民廣場(chǎng) 15公里， 距虹橋國際機(jī)場(chǎng)僅 12公里，開車前往只需 10 分鐘；距浦東國際機(jī)場(chǎng) 62 公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭 上海張華浜碼頭為 18 公里。 本項(xiàng)目距 F1 方程式賽車所在地 4 公里。小區(qū)共有獨(dú)立別墅 114 棟，以 4800 元 /平方米的均價(jià)已售出 14 棟 ，目前可轉(zhuǎn)讓的獨(dú)立別墅 72棟，轉(zhuǎn)讓價(jià)為 3000元 /平方米。 ? 戶型 A 的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在明 顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動(dòng)（具體整改需要設(shè)計(jì)師的論證和方案比較）。 ? 目前有一 300 平米左右的會(huì)所，目前無任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 元 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)無任何智能化安保系統(tǒng)。 三、項(xiàng)目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 由于項(xiàng)目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。 ? 教育： 南翔歷來重視教育，素有 “ 教化南翔 ” 的美稱，是個(gè)人才輩出的地方。 ? 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。 隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大 的增值潛力。因而使得市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為 1：，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。隨著高價(jià)位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會(huì)有所上升。 2021 年上海 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 2021 年市場(chǎng)表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場(chǎng)發(fā)展北京， 2021 年的市場(chǎng)走向相對(duì)較為合理，那么， 2021 年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)判斷如下： ? 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2021年近 2200 萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 1997 年的 1737 萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使 2021 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。 ? 需求：由于 2021 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長(zhǎng)，包括二手房在內(nèi)的市場(chǎng)吸納總量在 2021 年仍會(huì)所增加。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 年 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。 第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場(chǎng)的第二春；1998— 2021 年 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來的蕭條時(shí)，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。別墅市場(chǎng)從 1998 年持續(xù)上升至 2021 年，上海別墅類物 業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長(zhǎng)寧四區(qū)別墅占別墅市場(chǎng)總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行%、松江 %、浦東 %、長(zhǎng)寧 %、青浦 %、嘉定 %、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。 （ 3）豪宅市場(chǎng)初露