【正文】 二、別墅成本 預(yù)測(cè) 投資估算明細(xì)表 敏感系數(shù)： 100% 序號(hào) 成本項(xiàng)目 總成本（萬(wàn)元） 可售面積單位成本（元 /平米） 備注 建筑面積 19011 可售面積 19011 一 74 幢別墅獲得費(fèi)用 1 74 幢別墅轉(zhuǎn)讓價(jià) 3000 2 契稅及其他稅費(fèi) 契稅 =轉(zhuǎn)讓價(jià) *3% 二 二次開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1 有線電視及小區(qū)寬帶費(fèi) 15 2 智能化安保系統(tǒng) 35 包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、大門(mén)入口自動(dòng)門(mén) 禁系統(tǒng)。 作為獨(dú)立別墅的 某某 別墅，其主力戶(hù)型面積在 198— 334 平方米，與潛在需求一致。 結(jié)論： 某某 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000元 /平方米，中價(jià)位： 4500 元 /平方米，高價(jià)位： 5000元 /平方米。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的 某某 別墅為標(biāo)準(zhǔn)， 某某 別墅的各項(xiàng)為 100，優(yōu)于 某某 別墅則分值高于 100，比 某某 別墅差則分值低于 100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的建議 項(xiàng)目需要改建的具體方案： ? 外墻面需要清洗； ? 窗戶(hù)更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。另外美國(guó)GE 照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。 南翔高科技園區(qū) 位于鎮(zhèn)西的是南翔高科技園區(qū)，屬上海市級(jí)工業(yè)區(qū)。至 2021年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì) 50余家。 二、產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)建議 目標(biāo)客戶(hù)層 ? 南翔鎮(zhèn)及所屬開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買(mǎi)者。整體建筑采用樁柱框架鋼混結(jié)構(gòu)，外墻裝飾采用全新裝潢材料。其中：商業(yè)用房 3717平方米，地下停車(chē)庫(kù) 1756平方米，住宅 15354 平方米，藝建住宅 168套。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別 墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 項(xiàng)目分析 ? 東渡園景別墅 位 置：與本項(xiàng)目相隔 200米 占地面積： 6 萬(wàn)平方米 建筑面積： 3 萬(wàn)平方米左右 容積率： 在售戶(hù)數(shù)： 48戶(hù) 物業(yè)類(lèi)型： 14戶(hù)聯(lián)體別墅， 34戶(hù)獨(dú)立別墅 平均單價(jià)： 3800元 /平方米 主力面積： 200— 300平方米 主力總價(jià)： 75— 120萬(wàn) /套 銷(xiāo)售現(xiàn)狀：基本上已經(jīng)售完，銷(xiāo)售人員已撤走 競(jìng)爭(zhēng)分析： 某某 別墅品質(zhì)優(yōu)于東渡園景別墅 ? 綠谷別墅 位 置：緊鄰本項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)性質(zhì)：只租不售 物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)立別墅 平均租賃價(jià)： 1000— 1500 美金 /月 /套 以正常換算比例為年租金 /售價(jià) =8%，得出平均售價(jià)為 120 套 /平米，均價(jià)為 5000 元 /平方米。 ? 年齡特征 從別墅客戶(hù)的層面及前述職業(yè)特征分析，作為新生 代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。 主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價(jià)格在 150300 萬(wàn)之間。而中高級(jí)管理人員比例中存在一定的 “ 老板 ” 階層。 值得注意的是，由于許多私營(yíng)企業(yè)主或主要合伙人等相對(duì)表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)。 上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成 從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的角度分析，別墅的購(gòu)買(mǎi)者是典型的小眾市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí) 力較強(qiáng)，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，有相對(duì)固定的社交活動(dòng)范圍與層面。而相應(yīng)地，卻很少見(jiàn)中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目露面，然而市場(chǎng)信息顯示恰恰是后者的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。當(dāng)然，供求矛盾并不能否認(rèn)現(xiàn)實(shí)存在的別墅需求，隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和國(guó)際 化程度的不斷升高，別墅需求一定會(huì)更巨大。獨(dú)立式別墅單價(jià)多在 6000元以上，面積 300 平方米左右，總價(jià)在 200 萬(wàn)元以上。目前浦東新區(qū)的產(chǎn)品類(lèi)型以獨(dú)立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應(yīng)量只有 300 余套，不到區(qū)域別墅供 應(yīng)總量的 1/3。 閔行區(qū)又一個(gè)普通住宅的熱點(diǎn)區(qū)域 交通方便 形成上海市最大的一塊別墅區(qū) 物業(yè) 獨(dú)立別墅 別墅品種齊 聯(lián)體、獨(dú) 聯(lián)體、獨(dú)立 類(lèi)型 全 立別墅 別墅 物業(yè)檔次 高檔 中檔 中檔 中檔 價(jià)格特征 8000元 /平方米 5000 元 /平方米 7000 —8000 元 /平方米 5000— 6000元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 西郊莊園 皇都花園、圣陶沙花園 隨 園 天籟 青浦 青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開(kāi)，按照建造時(shí)間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個(gè)依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機(jī)場(chǎng)的發(fā)展而較早發(fā)展起來(lái)的重要?jiǎng)e墅區(qū)域。 原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設(shè)施的 30 萬(wàn)平方米的小區(qū)自身配套。 交通方便。 松江 松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢(shì)，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個(gè)板塊市場(chǎng)。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場(chǎng)有待于進(jìn)一步的發(fā)展。 別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在 200 萬(wàn)元以上 /棟，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。 別墅市場(chǎng)區(qū)域劃分 ? 2021年上海 別墅市場(chǎng) 2021 年上海別墅市場(chǎng)成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他 位適宜的別墅引爆了購(gòu)房者的購(gòu)“墅”熱情，總體上， 2021 上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征： （ 1） 墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增 從 2021 年的別墅上市量來(lái)分析， 2021 年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭。同時(shí)， 2021 年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。 在外銷(xiāo)別墅市場(chǎng)陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷(xiāo)別墅市場(chǎng)反而比較活躍， 1998 年下半年開(kāi)始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮， 1999 年 2021 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟(jì)型 別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場(chǎng)春天的到來(lái)。再由于開(kāi)發(fā)過(guò)度，及前兩年?yáng)|南亞金融危機(jī)的影響，外銷(xiāo)房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的低迷 期。 ? 價(jià)格：由于市場(chǎng)整體上升的慣性效應(yīng)， 2021 年商品房的 成交價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上升，但升勢(shì)會(huì)低于 2021 年，就價(jià)格結(jié)構(gòu)而言，可能會(huì)從高、低兩頭向中間移動(dòng)。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開(kāi)發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一 步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。 2021 年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價(jià) 4803元 /平方米，分別比上年增長(zhǎng) %和%。 區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2021 年相比， 2021 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2021 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料表明， 2021 年樓市各 項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過(guò) 2021 年全年水平，市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)主要顯現(xiàn)為： ? 2021年持續(xù) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺的態(tài)勢(shì) 2021 年上海商品房供應(yīng)受入市門(mén) 檻提高的影響，一直處于相對(duì)拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1: 的數(shù)值上。 ? 旅游資源 南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小南翔賽蘇城 ” 之美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留 云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。在離鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等 10所高等學(xué)府。南翔鎮(zhèn) 有直達(dá)上海市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、上海旅游 6 號(hào)線等 。小區(qū)水、電、煤氣已入戶(hù)。 ? 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。 需要改進(jìn)之處 —— 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒(méi)有生氣，每幢獨(dú)立別墅沒(méi)有特別的色彩視覺(jué)差異，色彩識(shí)別效果差。項(xiàng)目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200米，南側(cè)緊鄰 滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐 南翔鐵路編組站 2 公里； “ 十五 ” 期間，輕軌鐵路也將開(kāi)通至南翔。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)，來(lái)為客戶(hù)營(yíng)造國(guó)際化、人性化的高品質(zhì)生活。 住宅由小高層、多層 花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟別墅組成。明代園林“古猗園”近在咫尺。公告稱(chēng)，上海格林風(fēng)范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)中心簽訂了開(kāi)發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項(xiàng)目協(xié)議，該項(xiàng)目土地面積約為 2100 畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。“格林風(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來(lái)首批投資開(kāi)發(fā)的最大型項(xiàng)目。嘉定區(qū)對(duì)南翔星城項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)論證 和統(tǒng)一規(guī)劃。 六、 南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) ——“格林風(fēng)范 ”的啟動(dòng)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序 幕 2021 年 2 月 28日，嘉定區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 。其中高速賽道呈“上”字造型、總長(zhǎng)約 公里，適合于各種不同賽車(chē)、特別是一級(jí)方程式即 F1 賽車(chē)比賽。在世界排名前 500 家公司中，有 10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國(guó)通用電氣 、德國(guó)大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。 嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高?？偯娣e 。 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯 31176。上海作為國(guó)際大都市的地位和形象日益牢固，無(wú)論從世界范圍，還是從國(guó)內(nèi)范圍來(lái)講，上海正越來(lái)越成為人們向往的城市。 2021 年四季度的市場(chǎng)成交價(jià)格再創(chuàng)新高， 6870元 /平方米的平均價(jià)格創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從 1996 年 1 月至2021 年 12月，上海市共有 160 余個(gè)別墅項(xiàng)目推出，累計(jì)供給量達(dá)到 33926 套，其中消化量為 25614 套，銷(xiāo)售率平均達(dá)到 %。全年成交過(guò)戶(hù)面積 萬(wàn)平方米，比上年增加 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。從開(kāi)發(fā)看，全年商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％；竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。城市 綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到 51％。一年來(lái)，上海市實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。 如果仔細(xì)端詳中國(guó)“雄雞”狀的版圖，您會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)： 從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓。從’ 99《財(cái)富》論壇到上海合作組織成立會(huì)議，從 APEC會(huì)議到剛剛申辦成功的 2021 年世博會(huì)，上海這顆東方明珠正以無(wú)法阻擋的魅力成為全世界關(guān) 注的焦點(diǎn)。 2021 年是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織后的第一年。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 10％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售同步增長(zhǎng)。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。（ 所有數(shù)據(jù)來(lái)自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2021 年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料 ） 2021 年三大熱點(diǎn) —— F1 賽車(chē)場(chǎng)落戶(hù)上海安亭、 2021 年世界 博覽會(huì)落定 上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)—— 給上海樓市注入了新的動(dòng)力，未來(lái)幾年的上海樓市將持續(xù)看好。 同時(shí)，上海市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。由于上海市的 GDP 值已超過(guò) 4500 美元，消 費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時(shí)代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購(gòu)房人士所接受。 2021 年仍將是別墅市場(chǎng)發(fā)展的高潮期。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。河道總長(zhǎng) 1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。外商投資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別