【正文】 第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 從項目位置、項目現(xiàn)狀、項目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個方面的分析，作出 項目的初步評估： 某某 別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認(rèn)可。 對 某某 別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關(guān)鍵。 內(nèi)部收益率為 %， 核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥ 25%。 第六部分 項目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測 銷售收入一覽表 金額單位：萬元 序號 收入項目 總銷售收入 可售面積均價 備注 建筑面積 可售面積 一 銷售收入 1 毛坯房銷售收入 4500 以中價位 4500 元 /平方米作為預(yù)售的均價。 若以即將起動的南翔星城項目為標(biāo)準(zhǔn)，本項目可能的市場均價應(yīng)高于為 4050元 /平方米。 ? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠，不少私營大企業(yè)也都在此投資。 項目劣勢 ? 某某 別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項目運作成功的關(guān)鍵； ? 某某 別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項目的銷售帶來一定難度； ? 某某 別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進?？傆玫孛娣e 8340 平方米，總建筑面積 20827 平方米。 主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、 IT 精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營企業(yè)家等。但是這樣一來也造成私營企業(yè)主比例較實際情況相對偏低。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場機會的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點發(fā)展中檔、中低檔的別墅項目定能獲得巨大的成功。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場供應(yīng)將帶來更大的壓力。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價格差距大，既有從總價 37— 65萬的康橋半島，也有總價 209— 3500萬元的極品湯臣高爾夫別墅。 依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。 上海別墅市場的區(qū)域分布 整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域，這四個區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。另外，從 2021 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢。 外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之 間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。上海 GDP 的增長目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2021 年供應(yīng)量繼續(xù)上行。 2021 年各季和逐季累計供求對比情況（單位：萬平方米） 2021年 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 商品房預(yù)售登記面積 批準(zhǔn)面積比登記面積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季度 1: 逐季1— 3 月份 1: 1— 6 月份 1: 累計 1— 9 月份 1: ? 成交量高位擴張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動 2021 年，在全國各地樓市普遍低走的同時，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。 今后南翔星城居住區(qū)項目完善的配套可供使 用。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204 國道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無公交車經(jīng)過項目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。其他戶型結(jié)構(gòu)無明顯缺陷。 東湖別墅項目占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米。物業(yè)類型預(yù)計有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨棟別墅。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。 2021 年《財經(jīng)時報》的“中國房地產(chǎn)上市公司 10 強”排名中，金地集團位列前三名。 2 年過后上海將作為 F1世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來的人流和商機顯然是巨大的，故對本項目的你好作用是顯而易見的。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和％。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。由于上海市的 GDP 值已超過 4500 美元，消 費方式和消費習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的《 2021 年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料 ） 2021 年三大熱點 —— F1 賽車場落戶上海安亭、 2021 年世界 博覽會落定 上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)—— 給上海樓市注入了新的動力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。 2021 年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。 如果仔細(xì)端詳中國“雄雞”狀的版圖，您會驚奇地發(fā)現(xiàn)： 從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強弓。城市 綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達到 51％。全年成交過戶面積 萬平方米，比上年增加 萬平方米，增長 ％。 2021 年四季度的市場成交價格再創(chuàng)新高， 6870元 /平方米的平均價格創(chuàng)歷史最高點。 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好 嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯 31176。 嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高。其中高速賽道呈“上”字造型、總長約 公里，適合于各種不同賽車、特別是一級方程式即 F1 賽車比賽。嘉定區(qū)對南翔星城項目進行反復(fù)論證 和統(tǒng)一規(guī)劃。公告稱，上海格林風(fēng)范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項目協(xié)議，該項目土地面積約為 2100 畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。 住宅由小高層、多層 花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨棟別墅組成。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運樞紐 南翔鐵路編組站 2 公里； “ 十五 ” 期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。 需要改進之處 —— 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。在離鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟大學(xué)等 10所高等學(xué)府。 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析 2021 年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料表明， 2021 年樓市各 項指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 2021 年全年水平，市場運行態(tài)勢主要顯現(xiàn)為： ? 2021年持續(xù) 2021 年房地產(chǎn)市場供求兩旺的態(tài)勢 2021 年上海商品房供應(yīng)受入市門 檻提高的影響，一直處于相對拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1: 的數(shù)值上。 2021 年，全年商品房預(yù)售成交均價為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價 4803元 /平方米，分別比上年增長 %和%。 ? 價格：由于市場整體上升的慣性效應(yīng)， 2021 年商品房的 成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于 2021 年，就價格結(jié)構(gòu)而言，可能會從高、低兩頭向中間移動。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍， 1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮， 1999 年 2021 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟型 別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。 別墅市場區(qū)域劃分 ? 2021年上海 別墅市場 2021 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他 位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上， 2021 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征： （ 1） 墅項目供應(yīng)量猛增 從 2021 年的別墅上市量來分析， 2021 年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進一步的發(fā)展。 交通方便。 閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域 交通方便 形成上海市最大的一塊別墅區(qū) 物業(yè) 獨立別墅 別墅品種齊 聯(lián)體、獨 聯(lián)體、獨立 類型 全 立別墅 別墅 物業(yè)檔次 高檔 中檔 中檔 中檔 價格特征 8000元 /平方米 5000 元 /平方米 7000 —8000 元 /平方米 5000— 6000元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 西郊莊園 皇都花園、圣陶沙花園 隨 園 天籟 青浦 青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機場的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要別墅區(qū)域。獨立式別墅單價多在 6000元以上，面積 300 平方米左右，總價在 200 萬元以上。而相應(yīng)地，卻很少見中檔、中低檔的別墅項目露面，然而市場信息顯示恰恰是后者的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。 值得注意的是，由于許多私營企業(yè)主或主要合伙人等相對表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚。 主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價格在 150300 萬之間。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別 墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 項目分析 ? 東渡園景別墅 位 置：與本項目相隔 200米 占地面積： 6 萬平方米 建筑面積： 3 萬平方米左右 容積率： 在售戶數(shù)： 48戶 物業(yè)類型： 14戶聯(lián)體別墅， 34戶獨立別墅 平均單價： 3800元 /平方米 主力面積： 200— 300平方米 主力總價： 75— 120萬 /套 銷售現(xiàn)狀：基本上已經(jīng)售完，銷售人員已撤走 競爭分析： 某某 別墅品質(zhì)優(yōu)于東渡園景別墅 ? 綠谷別墅 位 置：緊鄰本項目 經(jīng)營性質(zhì)：只租不售 物業(yè)類型：獨立別墅 平均租賃價： 1000— 1500 美金 /月 /套 以正常換算比例為年租金 /售價 =8%，得出平均售價為 120 套 /平米，均價為 5000 元 /平方米。整體建筑采用樁柱框架鋼混結(jié)構(gòu)，外墻裝飾采用全新裝潢材料。至 2021年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項目共計 50余家。另外美國GE 照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的 某某 別墅為標(biāo)準(zhǔn)， 某某 別墅的各項為 100，優(yōu)于 某某 別墅則分值高于 100，比 某某 別墅差則分值低于 100，各價值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。 作為獨立別墅的 某某 別墅，其主力戶型面積在 198— 334 平方米，與潛在需求一致。 5 綠化整修費 10 具體方案待定。 由上表可以看出，銷售收入相對于成本更加敏感。該項目與 某某 別墅相隔不遠(yuǎn)，對 某某 別墅的營銷是一個大的利好因素。 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 一、 上海市房地產(chǎn)市場整體分析 2021年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2021年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷 二、上海市別墅市場整體分析 上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場用途的六大類型 上海別墅市場的區(qū)域分布 上海別墅市場的價格區(qū)間 上海別墅市場的供需狀況 上海別墅市場的客源構(gòu)成 。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 五、經(jīng)濟指標(biāo)匯總 經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 備注 銷售收入 4542 8635 住宅銷售收入 直接成本 3290 6254 開發(fā)成本 總投資 3400 6463 開發(fā)成本 +期間費用 稅前利潤 1719 稅后利潤 1