【正文】 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 4 會(huì)所整修費(fèi) 15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡(jiǎn)單裝修。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū) ：康橋半島 （ 2）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值 可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。 其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建 于 1994 年。 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 ? 職業(yè)構(gòu)成 —— 金字塔分布 中高級(jí)管理人員比例最高，達(dá)到 ％，以下則依此為專4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況 業(yè)技術(shù)人員占 ％，私營企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者為％，其他情況則有 ％。 ? 一般單價(jià) 目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在 30005000 元之間，面積 200平方 米左右，總價(jià) 70萬 150 萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。 松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量 最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類體系。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。 由于 某某 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。小區(qū)內(nèi)尚無有線電 視、寬帶、等配套。項(xiàng)目周邊路面運(yùn)輸暢通發(fā)達(dá)。金地集團(tuán)持有上海格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)， ST嘉寶持有 30%股權(quán)?，F(xiàn)在動(dòng)工的是賽車場(chǎng)主體部分 —— 賽車場(chǎng)區(qū)，占地面積約 ，主要由塞島及其他 9 組賽道、主、副看臺(tái)、車隊(duì)生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個(gè)部分構(gòu)成。 2021 年仍將是別墅市場(chǎng)發(fā)展的高潮期。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。從’ 99《財(cái)富》論壇到上海合作組織成立會(huì)議，從 APEC會(huì)議到剛剛申辦成功的 2021 年世博會(huì)，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān) 注的焦點(diǎn)。從開發(fā)看，全年商品房施工面積 萬平方米，比上年增長(zhǎng) ％；竣工面積 萬平方米，增長(zhǎng) ％。上海作為國際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國內(nèi)范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市。在世界排名前 500 家公司中，有 10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等?！案窳诛L(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項(xiàng)目。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營造國際化、人性化的高品質(zhì)生活。 ? 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。 ? 旅游資源 南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小南翔賽蘇城 ” 之美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留 云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一 步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。同時(shí)， 2021 年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。 松江 松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢(shì)，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個(gè)板塊市場(chǎng)。目前浦東新區(qū)的產(chǎn)品類型以獨(dú)立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應(yīng)量只有 300 余套，不到區(qū)域別墅供 應(yīng)總量的 1/3。 上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成 從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的角度分析，別墅的購買者是典型的小眾市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí) 力較強(qiáng)，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，有相對(duì)固定的社交活動(dòng)范圍與層面。 ? 年齡特征 從別墅客戶的層面及前述職業(yè)特征分析，作為新生 代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。 二、產(chǎn)品的營銷建議 目標(biāo)客戶層 ? 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者。 項(xiàng)目營銷的建議 項(xiàng)目需要改建的具體方案： ? 外墻面需要清洗； ? 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。 2 樣板房裝修收入 80 契稅 =轉(zhuǎn)讓價(jià) *3% 二 營業(yè)稅金及附加 銷售收入 *% 1 售樓營業(yè)稅 營業(yè)收入 *5% 2 城建稅 營業(yè)稅額 *1% 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅額 *1% 4 河道管理費(fèi) 營業(yè)稅額 *1% 二、別墅成本 預(yù)測(cè) 投資估算明細(xì)表 敏感系數(shù)： 100% 序號(hào) 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 可售面積單位成本（元 /平米） 備注 建筑面積 19011 可售面積 19011 一 74 幢別墅獲得費(fèi)用 1 74 幢別墅轉(zhuǎn)讓價(jià) 3000 2 契稅及其他稅費(fèi) 契稅 =轉(zhuǎn)讓價(jià) *3% 二 二次開發(fā)費(fèi)用 1 有線電視及小區(qū)寬帶費(fèi) 15 2 智能化安保系統(tǒng) 35 包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)、大門入口自動(dòng)門 禁系統(tǒng)。 摘要 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展； 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升； 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好； 五、 F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4 公里； 六、 南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ； 2021 年 2 月 28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行 隆重的簽約儀式 。 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈 現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。 三、項(xiàng)目利潤測(cè)算 利潤測(cè)算表 敏感系數(shù)： 100% 金額單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 備注 1 營業(yè)收入 2 減：營業(yè)稅及附加 3 開發(fā)成本 4 項(xiàng)目利潤 4=123 5 期間費(fèi)用 6 其中：管理費(fèi)用 7 銷售費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 稅前利潤 9=45 10 減：所得稅（ 33%） 10=9*33% 11 稅后利潤 11=910 由上表進(jìn)行利潤指標(biāo)的測(cè)算： ? 單位毛利 =項(xiàng)目利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 ? 單位凈利 =稅后利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 ? 銷售毛利率 =項(xiàng)目利潤 /銷售收入 100%=% ? 銷售凈利率 =項(xiàng)目?jī)衾麧?/銷售收入 100%=% 核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥ 9% 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 具體的現(xiàn)金流量表見下頁。 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià) 可類比區(qū)域公寓 與別墅價(jià)格比值測(cè)算 可類比區(qū)域 公寓均價(jià)（元 /平方米） 別墅均價(jià)（元 /平方米） 公寓與別墅價(jià)格比值 普陀桃浦區(qū) 3800 5500 1： 閔行春申區(qū) 4500 6500 1： 松江新城區(qū) 3000 4600 1： 南匯康橋區(qū) 3200 5000 1： 浦東金橋區(qū) 4000 6000 1： 算術(shù)平均值 1： 目前 某某 別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價(jià)為 2700元 /平方米，以 1： 的比例計(jì)算，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)為4050元 /平方米。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的上海大元玻璃有限公司。 項(xiàng)目分析 ? 德華新苑 發(fā)展商：上海嘉定利翔房 產(chǎn)經(jīng)營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 6698 平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華路 612號(hào) 銷售面積： 9450 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224號(hào) 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 綠化率： 40% 單價(jià)范圍： 2550— 3200元 /平方米 預(yù)售號(hào)： 開發(fā)中 工程狀況：開發(fā)中 建筑樓層：多層 ? 德華新苑 價(jià)格范圍： 2550～ 3000 元 /M2 樓盤地址：德華路 612號(hào) 開盤時(shí)間： 2021－ 11－ 18 樓盤狀況：多層復(fù)合式、多層住宅（期房 主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2 三式一廳二衛(wèi)： M2 二式一廳二衛(wèi)： 95 M2 二式一廳一衛(wèi)： M2 ? 德園路 328號(hào)商住樓 發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 11100平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德園路 328弄 銷售面積： 18600 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224號(hào) 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 單價(jià)范圍： 2400 —— 2880元 /平方米 建筑樓層：多層 ? 古猗園路 355弄住宅 古猗園路 355 弄住宅位于南翔鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口。這種行為可以理解。 ? 板塊均價(jià) 0202140006000800010000上海別墅板塊均價(jià)示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)0202140006000800010000上海別墅板塊均價(jià)示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū) 上海別墅市場(chǎng)的供需狀況 ? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾 目前可以肯定的是，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。 配套 基本上依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所的設(shè)置滿足日常的需要。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長(zhǎng)寧四區(qū)別墅占別墅市場(chǎng)總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行%、松江 %、浦東 %、長(zhǎng)寧 %、青浦 %、嘉定 %、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 年 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。因而使得市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為 1：，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。 三、項(xiàng)目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 由于項(xiàng)目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。 本項(xiàng)目距 F1 方程式賽車所在地 4 公里。 本次啟動(dòng)的“格林風(fēng)范”項(xiàng)目 是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項(xiàng)目的第一期。 按計(jì)劃在 2021 年春節(jié)前竣工，以確保 2021 年 10月舉辦“中國站”國際賽事。 15′。全年商品房屋出租面積 萬平方米，比上年增長(zhǎng) ％?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場(chǎng)，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布