北京某別墅項目可行性研究報告-文庫吧資料
2025-05-04 03:56本頁面
【正文】 東北,特別是朝陽公園周邊,短短的一兩年時間果,棕櫚泉國際公寓、國際使館村等十幾個城市別墅 項日已經(jīng)將朝陽公園周邊地產(chǎn)打造成一個較為成熟的豪華別墅區(qū),無論是建筑形式、湖區(qū)景觀、戶型設(shè)計、會所功能等均已具有了精品別墅的特質(zhì)。東北軍團(tuán) 代表作棕櫚泉國際公寓開發(fā)商曾偉先生坦言,棕櫚泉國際公寓的客戶絕大部分都是有國際生活背景的人士,其中很多是國際大公司的行政人員。東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國貿(mào)商圈等涉外商務(wù)使館區(qū)相鄰,而 CBD 區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用,忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務(wù)人士提供一13 / 22個寬松、舒適的居住環(huán)境。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤,構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)施,這都為高檔別壁開發(fā)提供了有利條件。區(qū)內(nèi)首都機(jī)場高速公路、京順路兩大交通干線,道路等級較高,提供了安全、便捷的交通條件。相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區(qū)別墅打造“商務(wù)城市別墅”東北部是北京開發(fā)最早,數(shù)量最多的別墅區(qū)域。僅東北部的朝陽公園,像棕櫚泉國際公寓、東潤楓景這樣的城市別墅就多達(dá) 10 多個, 機(jī)場路至順義區(qū)的幾十個別墅項目更是12 / 22壯大了東北軍團(tuán)的陣容:而近年來,別墅發(fā)展相對緩慢的西北部也奮起直追,繼香山別墅之后,位于西山的門頭溝區(qū)又會有九家地產(chǎn)開發(fā)商征用千畝左右的土地興建 1500 套左右的別墅,它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖別墅、水印長灘等幾十個別墅項口一起構(gòu)成強(qiáng)大的西北軍團(tuán)。別墅項目的大量涌入勢必帶來一場市場爭奪戰(zhàn)。從郊區(qū)別墅的興起,到城市別墅的熱銷,京城別墅可以說是芝麻開花節(jié)節(jié)高 。有關(guān)分布見下表:從上表可以看出,西北部和東北部是別墅較為集中的區(qū)域。據(jù)北京九力市場研究公司的分析資料顯示,隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長,特別是在申奧成功、加入世貿(mào)等利好環(huán)境下的北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,別墅市場的發(fā)展環(huán)境將得到進(jìn)一步的優(yōu)化,如果說2022 年是別墅市場發(fā)展的新起點,那幺 2022 年將是別墅市場得以成熟的一年,優(yōu)雅得體的造型,個性化的戶型設(shè)計和完善的配套環(huán)境,將是別墅取勝的關(guān)鍵。價位在人民幣 20223000 元/平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。別墅售價超過人民幣 1 萬元/平方米的還有亞北一昌平,大興,豐臺地區(qū)。價格: 市中心向外遞減,東向西遞減如相關(guān)數(shù)以統(tǒng)計,2022 年北京市別墅的平均售價約為人民幣 8400 元/平方米左右，其中市區(qū)內(nèi)別墅數(shù)量少而價格較高，平均售價在 2022 美元/平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為 3000美元/平方米。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴(kuò)展,尤其是中關(guān)村高科技企業(yè)區(qū)域內(nèi),依靠 IT 起家的企業(yè)家、高級技術(shù)工程師及其它高級從業(yè)人士,他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區(qū)域內(nèi),可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的別墅項目,這部分人既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓,又無法承受獨(dú)立別墅的高價位,強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望,使經(jīng)濟(jì)型別墅填補(bǔ)了這一市場空缺,別墅市場的潛在購買力在不10 / 22斷增強(qiáng)。依據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計,以 1997 年作為分水嶺,北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。9 / 22品質(zhì): 追求差異性為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì),目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位,并在規(guī)劃設(shè)計上強(qiáng)調(diào)實用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點,東北部的別墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感” ，更多的會傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；面在遠(yuǎn)郊的懷柔、密云一帶今年將會出現(xiàn)一些滿足城里人度假的低容積率、鄉(xiāng)村藝術(shù)化的親地型別墅；商城則會出現(xiàn)一些以設(shè)計取勝,創(chuàng)意性很強(qiáng)的別墅。一山 指西山,從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；二河 指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；三線指立湯、京順、京通三條線；四高 則指京昌、京沉、京開、京密四條高速路。目前北京市共有別墅項日超過 150 個,總建筑而積不下千萬平米,4 萬多套別墅單位,其中 2022 年新開發(fā)別墅項目就有 13 個之多,新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為 65萬平方米,8000 套別墅單位,2022 年的供給量較小,而今年估計會有 50008000 套的新增別墅單位面市,其中以總價 500萬到 800 萬的別墅項目為主,市場競爭將變得愈加激烈。T O W N H O U S E 是別墅中一種普通的產(chǎn)品,適合一般中產(chǎn)階級,滿足別墅基本功能,只能算別墅中的經(jīng)濟(jì)適用房, 隨著收入的提高,市場更細(xì)分化,會涌現(xiàn)比聯(lián)排更好的產(chǎn)品,雙拼或獨(dú)棟以適應(yīng)更高層的市場需求。雖然 T O W N H O U S E 來勢兇猛,但對別墅的影響主要體現(xiàn)在對中低檔別墅客戶群的瓜
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