【正文】 美元/平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為3000美元/平方米。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴展,尤其是中關(guān)村高科技企業(yè)區(qū)域內(nèi),依靠IT起家的企業(yè)家、高級技術(shù)工程師及其他高級從業(yè)人士,他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區(qū)域內(nèi),可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的別墅項目,這部分人既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓,又無法承受獨立別墅的高價位,強烈的改善居住條件的愿望,使經(jīng)濟型別墅填補了這一市場空缺,別墅市場的潛在購買力在不斷增強。依據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計,以1997年作為分水嶺,北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。品質(zhì): 追求差異性為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì),目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位,并在規(guī)劃設(shè)計上強調(diào)實用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點,東北部的別墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多的會傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；面在遠郊的懷柔、密云一帶今年將會出現(xiàn)一些滿足城里人度假的低容積率、鄉(xiāng)村藝術(shù)化的親地型別墅；商城則會出現(xiàn)一些以設(shè)計取勝,創(chuàng)意性很強的別墅。一山指西山,從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；二河指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；三線指立湯、京順、京通三條線；四高則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。目前北京市共有別墅項日超過150個,總建筑而積不下千萬平米,4萬多套別墅單位,其中2022年新開發(fā)別墅項目就有13個之多,新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為65萬平方米,8000套別墅單位,2022年的供給量較小,而今年估計會有50008000套的新增別墅單位面市,其中以總價500萬到800萬的別墅項目為主,市場競爭將變得愈加激烈。T O W N H O U S E是別墅中一種普通的產(chǎn)品,適合一般中產(chǎn)階級,滿足別墅基本功能,只能算別墅中的經(jīng)濟適用房,隨著收入的提高,市場更細分化,會涌現(xiàn)比聯(lián)排更好的產(chǎn)品,雙拼或獨棟以適應(yīng)更高層的市場需求。雖然T O W N H O U S E來勢兇猛,但對別墅的影響主要體現(xiàn)在對中低檔別墅客戶群的瓜分。6 / 18T O W N H O U S E的興起是今年別墅市場的最大動向,具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項目都取得很好市場業(yè)績,其市場火爆有其必然因素。當(dāng)前別墅市場重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項目出現(xiàn),項目品質(zhì)普遍較低,這種的況下,少數(shù)低容積率、高綠化率的項目有不俗市場表現(xiàn)就不足為怪了(附表為京北部分熱銷項目的基本指標)。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購買T OW N H O U S E的客戶38%是三資企業(yè)管理人員,%是私營、民營企業(yè)主。以前購買別墅主要是位于:金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士,較早京順路邊的裕京花園銷售時并沒有按揭,足見當(dāng)時買家購買力的強大。七八月間又有3個項門總計50萬平方米推出，別墅供給的增長速度遠高于需求上升速度，已經(jīng)出現(xiàn)市場過熱的跡象。如翠湖別墅2022年8月重新開盤后,銷售均價由8500元/平方米上漲到9600元/平方米,銷售率達60%以上:玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米,二期環(huán)湖別墅2750美元/平方米,不環(huán)湖別墅也在2022美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米,而二期環(huán)湖別墅2500美元/平方米,這一方面5 / 18由于中國將要入關(guān)便很多外籍人士進入中國,牽動市場需求提升；同時也是別墅類物業(yè)消費在受到長時間限制后,隨經(jīng)濟復(fù)蘇而回暖的必然趨勢。市場供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的放大,產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。在此發(fā)展別墅項目正是滿足了此地域發(fā)展的要求。京承高速順義段進展順利,預(yù)計道路主體工程10月底竣工，此道路的建設(shè)將成為順義區(qū)的發(fā)展增添新的活力,另外順義空港物流園經(jīng)過幾年的發(fā)展己引吸了日本jVC、索尼、松下等國際知名公司的進入。4 / 18順義區(qū)政府在新的五年計劃中制定的戰(zhàn)略目標是盡快創(chuàng)造出潮白河休閑度假旅游基地著名品牌,建設(shè)以現(xiàn)代大旅游為主的綜合產(chǎn)業(yè)帶,集中發(fā)展旅游、觀光農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、休閑度假業(yè)及文化、體育、會展等產(chǎn)業(yè),創(chuàng)建餐飲、購物、娛樂、健身等于一體的休閑度假中心。由于2022年奧運會水上項目和馬術(shù)項目在順義潮白河地區(qū)舉辦,政府將會在本區(qū)域投資25個億來建設(shè)奧運場地及相應(yīng)設(shè)施,相應(yīng)的市政配套將會更加完善,這無疑為本區(qū)域的別墅外部環(huán)境帶來利好。特別是加入WT0,北京申奧成功,意味著北京房地產(chǎn)業(yè)將立足北京,面向全國,通向國際,進入新的發(fā)展階段,建設(shè)本項目對發(fā)展北京房地產(chǎn)也無疑是一個有利推動,也為拓展地區(qū)房地產(chǎn)市場起到積極作用。北京某別墅項目可行性研究報告作者：陽光藍海，第一部分1 / 18目 錄一、 項目概況 ...........................................................................................................................................................1二、 項目建設(shè)必要性 ...............................................................................................................................................2（一）、 發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要 .......................................................................................................................2（二）、 區(qū)域發(fā)展的需要 ...................................................................................................................................2三、 北京市、順義區(qū)別墅市場分析 .......................................................................................................................3（一）、 北京市別墅市場基本分析 ...................................................................................................................3（二）、 北京別墅市場區(qū)域分布分析 ...............................................................................................................8（三）、 順義區(qū)別墅市場基本分析 ........................