【正文】 以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在 300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價(jià)格差距大，既有從總價(jià) 37—65 萬(wàn)的康橋半島，也有總價(jià) 209—3500 萬(wàn)元的極品湯臣高爾夫別墅。幾年來(lái)，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個(gè)有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為上海別墅市場(chǎng)一個(gè)相對(duì)較為成熟的區(qū)域。物業(yè)類(lèi)型獨(dú)立別墅群 獨(dú)立別墅群 各種類(lèi)型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級(jí)、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔價(jià)格單價(jià)均在 10000元以上6000—7000 元/ 獨(dú)立別墅價(jià)格在 6000—4000— 3000—24 / 43特征平方米 7000 元/平方米，其它類(lèi)型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大，3000—7000元/平方米不等6500 元/平方米4500 元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長(zhǎng)島別墅上海詩(shī)林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)集中，閔行屬于南北狹長(zhǎng)的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機(jī)場(chǎng)非常近，已成為中檔別墅群。小區(qū)自身配套。依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。 依托松江大學(xué)城，別墅檔次逐步升高。松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來(lái)將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。佘山 泗徑 新橋 九亭 松江新城區(qū)域特征依托上海唯一的自然風(fēng)景區(qū)和國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)——佘山風(fēng)景區(qū)，成為上海天然的頂級(jí)別墅區(qū)。全 市 不 同 類(lèi) 型 別 墅 內(nèi) 及 供 應(yīng) 及 消 化 情 況05000100001500020220獨(dú) 立 別 墅 聯(lián) 排 別 墅 疊 加 別 墅0%20%40%60%80%100%供 應(yīng) 量 消 化 量 銷(xiāo) 售 率23 / 43上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布整體來(lái)看，上海的別墅相對(duì)集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。（4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷(xiāo)售阻力，別墅市場(chǎng)若沒(méi)有特色、沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。佘山腳下的上海紫園最高定價(jià)達(dá)到 億人民幣，豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類(lèi)型中總價(jià)在 70—150 萬(wàn)元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷(xiāo)。（2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場(chǎng)需求。除了一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。從幾十萬(wàn)的排屋，到幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類(lèi)體系。0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2022年 2022年 2022年別 墅 物 業(yè) 的 銷(xiāo) 售 面 積 占 住 宅 開(kāi) 發(fā) 面 積 的 百 分 比另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。另外，從 2022 年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)；2022 年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。近三、四年來(lái)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。直到近來(lái)稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷(xiāo)別墅的空置率仍有 30%左右。外銷(xiāo)別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷(xiāo)別墅樓盤(pán)，這些樓盤(pán)大多為虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的成20 / 43熟，外銷(xiāo)別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析上海別墅市場(chǎng)回顧和展望? 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開(kāi)始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過(guò)了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過(guò)程。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。土地二級(jí)市場(chǎng)中潛在的開(kāi)發(fā)能量在目前市場(chǎng)量增價(jià)升的形勢(shì)下會(huì)進(jìn)一步得到釋放。上海 GDP 的增長(zhǎng)目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2022 年供應(yīng)量繼續(xù)上行。歷季來(lái)各類(lèi)商品房成交均價(jià)走勢(shì)成交均價(jià)：元/平方米2022 年 第一季度增幅 第二季度 增幅 第三季度增幅 第四季度 增幅商品房平均4738 % 4710 % 4820 % 5213 %其中：住宅4596 % 4651 % 4763 % 5100 %辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 %商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 %? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2022 年，雖然交易總量達(dá) 1790 萬(wàn)平方米，但同比增幅明顯低于新盤(pán)，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。18 / 432022年 與 2022年 購(gòu) 房 者 結(jié) 構(gòu) 比 較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上 海 市 居 民 外 地 人 市 境 外 人 士2022年2022年? 2022 年新盤(pán)整體價(jià)格水平繼續(xù)上移自 2022 年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后，2022 年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤(pán)供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。購(gòu)房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購(gòu)房套數(shù)占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購(gòu)房比例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購(gòu)房比例由 %上升至%，境外人士的比例則從 %升至 %。2022 年各季和逐季累計(jì)供求對(duì)比情況（單位：萬(wàn)平方米）2022 年 商品房批準(zhǔn) 預(yù)售面積 商品房預(yù)售 登記面積 批準(zhǔn)面積比 登記面積第一季度 1:第二季度 1:第三季度 1:1—3 月份 1:1—6 月份 1:逐季累計(jì)1—9 月份 1:? 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng)2022 年，在全國(guó)各地樓市普遍低走的同時(shí)，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。2022 年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量 466 萬(wàn)平方米，第二季度 672 萬(wàn)平方米，第三季度 713 萬(wàn)平方米，第四季度 825 萬(wàn)平方米。由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓?zhuān)薯?xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。四、項(xiàng)目的初步評(píng)估東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車(chē)交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。今后南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。? 醫(yī)療南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類(lèi)科室齊全，擁有 200 個(gè)床位的住院部。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué) 8 所。據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會(huì)加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，嘉定區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車(chē)和輕軌，屆時(shí)將可以借用。? 交通出行：周邊有包括高等級(jí)滬嘉高速公路在內(nèi)的四條重要道路（滬嘉高速公路，204 國(guó)道，新翔黃公路，豐翔路） ，目前無(wú)公交車(chē)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn)古猗園路才有大巴。? 小區(qū)大門(mén)與主干道之間有一約長(zhǎng) 100 米、寬 10 米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺(jué)美感。小區(qū)內(nèi)尚無(wú)有線電視、寬帶、等配套。? 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門(mén)非常簡(jiǎn)陋。其他戶型結(jié)構(gòu)無(wú)明顯缺陷。 鋁合金窗戶，實(shí)木大門(mén)顯得非常陳舊、檔次很低。東海別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶型面積配比表戶型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比A 19 % %B 17 % %C 15 % %D 1 % %E 4 % %F 1 % %G 6 % %H 5 % %I 4 % %合計(jì) 72小區(qū)現(xiàn)狀? 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實(shí)木大門(mén)。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬(wàn)多平方米，建筑面積為 萬(wàn)平方米，容積率為 。東湖別墅項(xiàng)目占地 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米。公路方面，距 204 國(guó)道 1 公里，新翔黃公路連接 312 國(guó)道，滬嘉高速公路直達(dá)項(xiàng)目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。項(xiàng)目周邊路面運(yùn)輸暢通發(fā)達(dá)?！　　?七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。物業(yè)類(lèi)型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開(kāi)發(fā)?！案窳诛L(fēng)范”初步定位為面向全市的高檔、國(guó)際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為上海乃至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的代表性樓盤(pán)。該項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。根據(jù)協(xié)議，格林風(fēng)范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開(kāi)發(fā)總費(fèi)用約 億元，開(kāi)發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內(nèi)完成首批 800 畝土地的前期開(kāi)發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開(kāi)發(fā)和土地交付將于 2022 年 3 月底前完成。金地集團(tuán)持有上海格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)，ST 嘉寶持有 30%股權(quán)。嘉寶集團(tuán)是嘉定區(qū)唯一一家國(guó)有資產(chǎn)相對(duì)控股的上市公司，經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。2022 年《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司 10強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。參與競(jìng)標(biāo)的 14 家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)。南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。2年過(guò)后上海將作為 F1 世界循環(huán)賽中的一站，F(xiàn)1 賽事雖然一般來(lái)說(shuō)每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來(lái)的人流和商機(jī)顯然是巨大的，故對(duì)本項(xiàng)目的你好作用是顯而易見(jiàn)的。寬度介于 13 至 20 米之間，擁有 15 個(gè)不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和 9 個(gè)不同長(zhǎng)度的直道，路面高度最大落差約 12 米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高標(biāo)準(zhǔn)的賽車(chē)道，在世界同類(lèi)賽車(chē)場(chǎng)尚無(wú)先例。現(xiàn)在動(dòng)工的是賽車(chē)場(chǎng)主體部分——賽車(chē)場(chǎng)區(qū)，占地面積約 平方公里，主要由塞島及其他 9 組賽道、主、副看臺(tái)、車(chē)隊(duì)生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個(gè)部分構(gòu)成。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等 20 多個(gè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。外商投資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和 ％。汽車(chē)零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。河道總長(zhǎng) 1800 余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河） ，與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。23′，東經(jīng) 121176。2022 年仍將是別墅市場(chǎng)發(fā)展的高潮期。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。由于上海市的 GDP 值已超過(guò) 4500 美元，消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時(shí)代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購(gòu)房人士所接受。上 海 別 墅 物 業(yè) 成 交 價(jià) 格 走 勢(shì)010002022300040005000600070008000200/3Q200/4Q201/1Q201/2Q201/3Q201/4Q202/1Q202/2Q202/3Q202/4Q元 /平 方 米別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。同時(shí)，上海市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在 100——200 萬(wàn)元的中低檔別墅區(qū)間。 （所有數(shù)據(jù)來(lái)自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2022 年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料）2022 年三大熱點(diǎn)——F1 賽車(chē)場(chǎng)落戶上海安亭、2022 年世界博覽會(huì)落定上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)——給上海