【正文】 。 ? 地域上 —— 客源三分天下 據(jù)調(diào)查表明， 在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 %，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了 25%，港澳、臺同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。 上海別墅市場的客源構(gòu)成 從市場統(tǒng)計的角度分析，別墅的購買者是典型的小眾市場，經(jīng)濟實 力較強，對生活品質(zhì)要求較高，有相對固定的社交活動范圍與層面。 這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對微觀市場中的具體別墅項目帶來極大的風(fēng)險，而且對整體市場的發(fā)展也帶來極為不利的影響。而相應(yīng)地，卻很少見中檔、中低檔的別墅項目露面，然而市場信息顯示恰恰是后者的需求遠遠高于前者。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對應(yīng)的市場需求不足。當(dāng)然，供求矛盾并不能否認現(xiàn)實存在的別墅需求，隨著上海經(jīng)濟的不斷發(fā)展和國際 化程度的不斷升高，別墅需求一定會更巨大。 ? 板塊均價 0202140006000800010000上海別墅板塊均價示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)0202140006000800010000上海別墅板塊均價示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū) 上海別墅市場的供需狀況 ? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾 目前可以肯定的是，別墅市場的供應(yīng)在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。獨立式別墅單價多在 6000元以上，面積 300 平方米左右，總價在 200 萬元以上。 從目前的價格格局來看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。目前浦東新區(qū)的產(chǎn)品類型以獨立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應(yīng)量只有 300 余套，不到區(qū)域別墅供 應(yīng)總量的 1/3。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型 獨立別墅 獨立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價格特征 7000元 /平方米 4000— 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國際華城 浦東南匯 浦東的地域?qū)拸V，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領(lǐng)集中區(qū)域，對別墅的消化能力強，因此一直是上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。 閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域 交通方便 形成上海市最大的一塊別墅區(qū) 物業(yè) 獨立別墅 別墅品種齊 聯(lián)體、獨 聯(lián)體、獨立 類型 全 立別墅 別墅 物業(yè)檔次 高檔 中檔 中檔 中檔 價格特征 8000元 /平方米 5000 元 /平方米 7000 —8000 元 /平方米 5000— 6000元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 西郊莊園 皇都花園、圣陶沙花園 隨 園 天籟 青浦 青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機場的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要別墅區(qū)域。 商業(yè)項目開始正式運作。 原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設(shè)施的 30 萬平方米的小區(qū)自身配套。 配套 基本上依靠小區(qū)內(nèi)會所的設(shè)置滿足日常的需要。 交通方便。 滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別墅。 松江 松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個板塊市場。 全市不同類型別墅內(nèi)及供應(yīng)及消化情況05000100001500020210獨立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應(yīng)量 消化量 銷售率 綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居住； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅 —— 這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅 —— 如上海的老別墅。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進一步的發(fā)展。 （ 3）豪宅市場初露端倪 很多高檔獨立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。 別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在 200 萬元以上 /棟，獲得了市場的認可。根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行%、松江 %、浦東 %、長寧 %、青浦 %、嘉定 %、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。 別墅市場區(qū)域劃分 ? 2021年上海 別墅市場 2021 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他 位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上， 2021 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征： （ 1） 墅項目供應(yīng)量猛增 從 2021 年的別墅上市量來分析， 2021 年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。同時， 2021 年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。別墅市場從 1998 年持續(xù)上升至 2021 年，上海別墅類物 業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍， 1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮， 1999 年 2021 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟型 別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。 第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998— 2021 年 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷 期。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 年 進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。 ? 價格：由于市場整體上升的慣性效應(yīng)， 2021 年商品房的 成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于 2021 年，就價格結(jié)構(gòu)而言，可能會從高、低兩頭向中間移動。 ? 需求：由于 2021 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內(nèi)的市場吸納總量在 2021 年仍會所增加。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進一 步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。 2021 年上海 房地產(chǎn)市場趨勢判斷 2021 年市場表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r格升幅偏高外，市場各項指標運行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場發(fā)展北京， 2021 年的市場走向相對較為合理，那么， 2021 年市場會出現(xiàn)的趨勢判斷如下： ? 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2021年近 2200 萬平方米的供應(yīng)量已遠遠超過 1997 年的 1737 萬平方米的歷史紀錄，但下列原因會使 2021 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。 2021 年，全年商品房預(yù)售成交均價為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價 4803元 /平方米，分別比上年增長 %和%。隨著高價位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。 區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2021 年相比， 2021 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。因而使得市場階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為 1：，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析 2021 年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料表明， 2021 年樓市各 項指標居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 2021 年全年水平，市場運行態(tài)勢主要顯現(xiàn)為： ? 2021年持續(xù) 2021 年房地產(chǎn)市場供求兩旺的態(tài)勢 2021 年上海商品房供應(yīng)受入市門 檻提高的影響，一直處于相對拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1: 的數(shù)值上。 隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項目附近的 南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大 的增值潛力。 ? 旅游資源 南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小南翔賽蘇城 ” 之美譽，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留 云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。 ? 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。在離鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟大學(xué)等 10所高等學(xué)府。 ? 教育： 南翔歷來重視教育，素有 “ 教化南翔 ” 的美稱，是個人才輩出的地方。南翔鎮(zhèn) 有直達上海市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、上海旅游 6 號線等 。 三、項目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 由于項目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。 ? 目前有一 300 平米左右的會所，目前無任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 元 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊伍，小區(qū)內(nèi)無任何智能化安保系統(tǒng)。 ? 小區(qū)容積率較高，獨立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯。 ? 戶型 A 的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計存在明 顯的不合理，有可能需要進行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動（具體整改需要設(shè)計師的論證和方案比較）。 需要改進之處 —— 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。小區(qū)共有獨立別墅 114 棟，以 4800 元 /平方米的均價已售出 14 棟 ，目前可轉(zhuǎn)讓的獨立別墅 72棟，轉(zhuǎn)讓價為 3000元 /平方米。項目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200米，南側(cè)緊鄰 滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。 本項目距 F1 方程式賽車所在地 4 公里。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運樞紐 南翔鐵路編組站 2 公里； “ 十五 ” 期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。 第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 一、項目位置 某某 別墅項目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰， 項目距人民廣場 15公里， 距虹橋國際機場僅 12公里，開車前往只需 10 分鐘；距浦東國際機場 62 公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭 上海張華浜碼頭為 18 公里。在規(guī)劃設(shè)計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營造國際化、人性化的高品質(zhì)生活。在盡量利用和保護地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國