【正文】 總量的 80%以上。 （ 4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn) 雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供 求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。佘山腳下的XX紫園最高定價達(dá)到 億人民幣，豪宅天價紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經(jīng)被訂走。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70— 150 萬元 /棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足 市場需求。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2021年 2021年 2021年別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)面積的百分比 另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。另外，從 2021 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出 大幅度下降趨勢。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2021 年 — 至今 一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。近三、四年來 XX 的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外 銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。 二、 XX市別墅市場整體分析 XX 別墅市場回顧和展望 ? XX 別墅市場發(fā)展的三個階段 從九十年代初 XX 的第一批別墅誕生開始， XX 別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和 XX樓市的起伏，走過了出生、成 長、調(diào)整、放量的一個中長期過程。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。土地二級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進(jìn)一步得到 釋放。 XXGDP 的增長目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2021年供應(yīng)量繼續(xù)上行。 歷季來各類商品房成交均價走勢 成交均價：元 /平方米 2021 年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 % 4710 % 4820 % 5213 % 其中：住宅 4596 % 4651 % 4763 % 5100 % 辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 % 商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 % ? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價格走勢堅(jiān)挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2021 年，雖然交易總量達(dá) 1790 萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個年度總的季度性回落，最后一個季度由于 XX 市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量價重回高位。 20 01 年與20 02 年購房者結(jié)構(gòu)比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2021年2021年 ? 2021 年新盤整體價格水平繼續(xù)上移 自 2021 年第四季度樓價躍上一個新的臺階后， 2021 年各季價格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。 購房者結(jié)構(gòu)： XX市 居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購房比例由%上升至 %，境外人士的比例則從 %升至 %。 2021 年各季和逐季累計(jì)供求對比情況（單位：萬平方米） 2021 年 商品房批準(zhǔn) 預(yù)售面積 商品房預(yù)售 登記面積 批準(zhǔn)面積比 登記面積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季 度 1: 逐季累計(jì) 1— 3月份 1: 1— 6月份 1: 1— 9月份 1: ? 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動 2021 年，在全國各地樓市普遍低走的同時， XX 樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。2021 年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量 466 萬平方米，第二季度 672萬平方米，第三季度 713 萬平方米，第四季度 825萬平方米。 由于 XX 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對 項(xiàng)目的改建及包裝，市場前景依舊看好。 四、項(xiàng)目的初步評估 XX 別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但 XX 鎮(zhèn)及 XX 區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費(fèi)者認(rèn)可。 今后 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。 ? 醫(yī)療 XX 的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越， XX 醫(yī)院屬二級醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200 個床位的住院部。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué) 8 所。 據(jù)悉不久后 XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會 加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟 動， XX 區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車和輕軌， 屆時將可以借用 。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204國道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無公交車經(jīng)過項(xiàng)目地塊，只有走到 XX鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。 ? 小區(qū)大門與主干道之間有一約長 100 米、寬 10 米的 小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺美感。小區(qū)內(nèi)尚無有線電視、寬帶、等配套。 ? 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。其他戶型結(jié)構(gòu)無明顯缺陷。 鋁合金窗戶，實(shí)木大門顯得非常陳舊、檔次很低。 XX 別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶型面積配 比表 戶型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計(jì) 72 小區(qū)現(xiàn)狀 ? 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實(shí)木大門。 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬多平方米，建筑面積為 萬平方米，容積率為 。 東湖別墅項(xiàng)目占地 平方米，建筑面積 萬 平方米。公路方面，距 204 國道 1公里，新翔黃公路連接 312 國道，滬嘉高速公路直達(dá)項(xiàng)目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通 XX市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路 。項(xiàng)目周邊路面運(yùn)輸暢通發(fā)達(dá)。 七、 XX區(qū)政府將引 輕軌 至 XX鎮(zhèn) 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。物業(yè)類型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。 項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。 “ 格林風(fēng)范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為 XX 乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。 該項(xiàng)目邀請了國內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。該地塊背靠 XX 古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為 界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是 XX 新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。根據(jù)協(xié)議，格林風(fēng)范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費(fèi)用約 億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內(nèi)完成首批 800 畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于 2021 年3月底前完成。金地集團(tuán)持有 XX 格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)， ST嘉寶持有 30%股權(quán)。嘉寶集團(tuán)是 XX區(qū)唯一一家國有資產(chǎn)相對控股的上市公司，經(jīng)營范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。 2021 年《財(cái)經(jīng)時報(bào)》的“中國房地產(chǎn)上市公司 10強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。參與競標(biāo)的 14 家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和 XX嘉寶實(shí) 業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了 XX星城（一期）項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于 XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 作為 XX區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以及整個 XX星城規(guī)劃中最先啟動的項(xiàng)目， XX鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動標(biāo)志著 XX 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 2年過后 XX將作為 F1世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來的人流和商機(jī)顯然是巨大的，故對本項(xiàng)目的你好作用是顯而易見的。寬度介于 13 至 20米之間，擁有 15 個不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和 9個不同長度的直道，路面高度最大落差約 12米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在 XX軟土地基建造如此高難度、高標(biāo)準(zhǔn)的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例?，F(xiàn)在動工的是賽車場主體部分 —— 賽車場區(qū)，占地面積約 平方公里，主要由塞島及其他 9組賽道、主、副看臺、車隊(duì)生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個部分構(gòu)成。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等 20 多個私營經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和％。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。河道總長 1800 余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。 23′，東經(jīng) 121176。 2021 年仍將 是別墅市場發(fā)展的高潮期。成功人士紛紛選擇在 XX 投資、置業(yè)和安居。由于 XX 市的 GDP 值已超過 4500 美元，消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。 上海別墅物業(yè)成交價格走勢0100020213000400050006000700080002021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q元/ 平方米 別墅市場的異軍突起，是房地產(chǎn)市場長期培育的結(jié)果。 同時， XX 市別墅價格大幅上揚(yáng)。其價格段主要出現(xiàn)在 100—— 200 萬元的中低檔別墅區(qū)間。（ 所有數(shù)據(jù)來自 XX 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2021 年 XX 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和 XX 房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料 ） 2021 年三大熱點(diǎn) —— F1 賽車場落戶 XX安亭、 2021 年世界博覽會落定 XX、環(huán)球影城主題公園將在 XX浦東三林地區(qū)建設(shè) —— 給 XX 樓市注入了新的動力，未來幾年的 XX樓 市將持續(xù)看好。房屋租賃市場交易活躍。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。從銷售看，全年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 ％，其中商品住宅銷售 萬平方米，增長 ％。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。（ 所有數(shù)據(jù)來自 XX 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2021年 XX 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 ） 二、 XX市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 2021 年是 XX 房地產(chǎn)的大發(fā)展年 ，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 2021 年全年水平。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 10％。全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長 ％。 2021 年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。弓弦是南北交通大動脈 —— 京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發(fā)的利箭，而 XX，這個遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 。從’ 99《財(cái)富》論壇到 XX合作組織成立會議，從 APEC 會議到剛剛申辦成功的 2021年世博會， XX這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。 對 XX 別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關(guān)鍵。當(dāng)售價下降 10%、成本上升超過 10%時，項(xiàng)目的銷售凈利率低于 9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測 二、別墅成本預(yù)測 三、項(xiàng)目利潤測算 利潤指標(biāo)的測算： 單位毛利 =項(xiàng)目利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 單位凈利 =稅后利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 銷售毛利率 =項(xiàng)目利潤 /銷售收入 100%=% 銷售凈利率 =項(xiàng)目凈利潤 /銷售收入 100%