【正文】 鋁合金窗戶，實(shí)木大門。 “ 格林風(fēng)范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國(guó)際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為 XX 乃至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于 XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。河道總長(zhǎng) 1800 余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。 同時(shí)， XX 市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 10％。 結(jié)論： XX 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。該項(xiàng)目與 XX 別墅相隔不遠(yuǎn)，對(duì) XX 別墅的營(yíng)銷是一個(gè)大的利好因素。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? XX別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? XX別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來(lái)一定難度； ? XX別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 ...................................... 8 一、 XX市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 ....................................... 8 二、 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好 .................................... 8 三、 XX別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 ....................................... 9 四、 XX市 XX區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 ............................................. 10 五、 F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4公里 .................................... 10 六、 XX鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開(kāi)了 XX新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ........ 11 七、 XX區(qū)政府將引輕軌至 XX鎮(zhèn) ........................................... 12 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 ............................................... 13 一、項(xiàng)目位置 .......................................................... 13 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 .......................................................... 13 三、項(xiàng)目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 .................................... 14 四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 ..................................................... 15 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 ............................................ 16 一、 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 ............................................ 16 二、 XX市別墅市場(chǎng)整體分析 .............................................. 18 三、 XX市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 ................................. 28 四、 XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析 .......................................... 30 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 .................................. 31 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ..................................................... 31 二、產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 ..................................................... 32 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) ................................................... 34 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 ..................................................... 34 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) ..... 34 根據(jù) XX 市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目 別墅可能的市場(chǎng)均價(jià) .................................................................. 35 二、 XX別墅 4000—— 5000元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 ... 36 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) ....................................... 37 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 ............................................... 37 一、銷售收入預(yù)測(cè) ...................................................... 37 二、別墅成本預(yù)測(cè) ...................................................... 38 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 ...................................................... 39 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 ...................................................... 39 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 ...................................................... 41 六、敏感性分析 ........................................................ 41 第七部分：綜合分析與建議 ................................................... 42 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、 XX 市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 上個(gè)世紀(jì)末的最后十年， XX 這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。在商品住宅銷售面積中，個(gè)人購(gòu)房比重已 達(dá) ％ ,比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 在目前 XX 房地產(chǎn)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。 五、 F1 方程式賽車場(chǎng)距本 項(xiàng)目?jī)H 4 公里 XX 國(guó)際賽車場(chǎng)位于 XX 安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積 平方公里，由賽車場(chǎng)區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成。 根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團(tuán)將為該子公司提供融資約 億元， ST 嘉寶提供 億元。 第二部分 項(xiàng)目及周邊 環(huán)境分析 一、項(xiàng)目位置 XX 別墅項(xiàng)目位于 XX 區(qū)的 XX鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰， 項(xiàng)目距人民廣場(chǎng) 15 公里， 距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 12 公里，開(kāi)車前往只需 10 分鐘；距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 62 公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國(guó)際集裝箱碼頭 XX 張華浜碼頭為 18 公里。 ? 目前有一 300 平米左右的會(huì)所，目前無(wú)任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 元 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開(kāi)發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)無(wú)任何智能化安保系統(tǒng)。 隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè) XX 區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 ? 需求：由于 2021 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長(zhǎng)，包括二手房在內(nèi)的市場(chǎng)吸納總量在 2021 年仍會(huì)所增加。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。 滬松公路（泗涇）沿 線 已 成 為 排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi) 銷 居 住 型 別墅。 從目前的價(jià)格格局來(lái)看， XX 別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 ? 地域上 —— 客源三分天下 據(jù)調(diào)查表明， 在目前在 XX 別墅的購(gòu)買人群中， XX 籍僅占 %，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu)買者占了 25%，港澳、臺(tái)同胞則占了近 30%，余下的為其他國(guó)家外籍人士購(gòu)買。其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45歲左右。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （ 1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 均價(jià) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 低價(jià)位： 4000 元 /平方米 獲得基本運(yùn)作收益和基本市場(chǎng)投入收益，承擔(dān)較小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 中價(jià)位： 4500 元 /平方米 獲得高市場(chǎng)收益和基本風(fēng)險(xiǎn)收益，同 時(shí)承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 高價(jià)位： 5000 元 /平方米 完全風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，獲得高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500 元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。 由于本項(xiàng)目至 XX 區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項(xiàng) 目具有一定的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，故對(duì)于投資概念強(qiáng)的私營(yíng)老板具有吸引力。 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 由于 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的 XX 別墅 2021 年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較??； ? XX區(qū) F1方程式賽車場(chǎng)的建造、 XX 星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇； ? XX別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯； ? XX別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? XX別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。 以排屋為主，有一定私人花園，單棟價(jià)格在70 萬(wàn) 150 之間。 這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對(duì)微觀市場(chǎng)中的具體別墅項(xiàng)目帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)整體市場(chǎng)的發(fā)展也帶來(lái)極為不利的影響。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價(jià)格特征 7000 元 /平方米 4000— 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國(guó)際華城 浦東南匯 浦東的地域?qū)拸V，別墅開(kāi)發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領(lǐng)集中區(qū)域，對(duì)別墅的消化能力強(qiáng)，因此一直是 XX 別墅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。 綜觀當(dāng)今 XX 別墅市場(chǎng)，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 —— 針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— XX 以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居??； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來(lái)當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅 —— 這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng) 地需求的； 全市不同類型別墅內(nèi)及供應(yīng)及消化情況05000100001500020210獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應(yīng)量 消化量 銷售率 投資型別墅 —— 如 XX的老別墅。別墅市場(chǎng)從 1998 年持續(xù)上升至 2021 年， XX別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開(kāi)發(fā)面積近 1/3。 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 2021 年市場(chǎng)表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場(chǎng)各 項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場(chǎng)發(fā)展北京， 2021 年的市場(chǎng)走向相對(duì)較為合理，那么， 2021 年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)判斷如下： ? 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2021年近 2200萬(wàn)平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 1997年的 1737 萬(wàn)平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使 2021 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。 ? 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局由 XX鎮(zhèn)提供