【正文】 西靠滬嘉高速公路 。 2021 年《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司 10強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。金地集團(tuán)持有 XX 格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)， ST嘉寶持有 30%股權(quán)。該地塊背靠 XX 古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為 界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是 XX 新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。 “ 格林風(fēng)范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國(guó)際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為 XX 乃至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的代表性樓盤(pán)。物業(yè)類(lèi)型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。項(xiàng)目周邊路面運(yùn)輸暢通發(fā)達(dá)。 東湖別墅項(xiàng)目占地 平方米，建筑面積 萬(wàn) 平方米。 XX 別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶(hù)型面積配 比表 戶(hù)型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計(jì) 72 小區(qū)現(xiàn)狀 ? 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶(hù)，實(shí)木大門(mén)。其他戶(hù)型結(jié)構(gòu)無(wú)明顯缺陷。小區(qū)內(nèi)尚無(wú)有線(xiàn)電視、寬帶、等配套。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級(jí) 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204國(guó)道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無(wú)公交車(chē)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊，只有走到 XX鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué) 8 所。 今后 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。 由于 XX 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓?zhuān)薯?xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì) 項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。 2021 年各季和逐季累計(jì)供求對(duì)比情況（單位：萬(wàn)平方米） 2021 年 商品房批準(zhǔn) 預(yù)售面積 商品房預(yù)售 登記面積 批準(zhǔn)面積比 登記面積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季 度 1: 逐季累計(jì) 1— 3月份 1: 1— 6月份 1: 1— 9月份 1: ? 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng) 2021 年，在全國(guó)各地樓市普遍低走的同時(shí)， XX 樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。 20 01 年與20 02 年購(gòu)房者結(jié)構(gòu)比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2021年2021年 ? 2021 年新盤(pán)整體價(jià)格水平繼續(xù)上移 自 2021 年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后， 2021 年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤(pán)供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。 XXGDP 的增長(zhǎng)目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2021年供應(yīng)量繼續(xù)上行。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。 外銷(xiāo)別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線(xiàn)；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶 其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線(xiàn)分布最為密集，虹橋路沿線(xiàn)在內(nèi)、外環(huán)線(xiàn)之間就分布有二十多個(gè)外銷(xiāo)別墅樓盤(pán)，這些樓盤(pán)大多為虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的成熟，外 銷(xiāo)別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。近三、四年來(lái) XX 的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。另外，從 2021 年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出 大幅度下降趨勢(shì)。從幾十萬(wàn)的排屋，到幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿(mǎn)足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類(lèi)體系。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿(mǎn)足 市場(chǎng)需求。佘山腳下的XX紫園最高定價(jià)達(dá)到 億人民幣，豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。 XX 別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 整體來(lái)看， XX 的別墅相對(duì)集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。 松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來(lái)將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。 依賴(lài)泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。 物業(yè)類(lèi)型 獨(dú)立別墅群 獨(dú)立別墅群 各種類(lèi)型別墅均有分布 別墅品種較為豐富，但體量不大 主要以聯(lián)體別墅為主 物業(yè)檔次 頂級(jí)、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔 價(jià)格單價(jià)均在 10000元以上 6000— 7000 元 /平方米 獨(dú)立別墅價(jià)格在 6000—4000 —6500 元 /3000 —4500 元 /特征 7000 元 /平方米，其它類(lèi)型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大， 3000— 7000 元 /平方米不等 平方米 平方米以上 物業(yè)用途 旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 XX 紫園、佘山天鄰別墅 泗徑頤景園、云頂別墅 云間水莊、綠洲長(zhǎng)島別墅 XX詩(shī)林 閔行 閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)集中，閔行屬于南北狹長(zhǎng)的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著 華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊） 區(qū)域特征 距離虹橋機(jī)場(chǎng)非常近，已成為中檔別墅群。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價(jià)格差距大，既有從總價(jià) 37— 65 萬(wàn)的康橋半島，也有總價(jià) 209— 3500萬(wàn)元的極品湯臣高爾夫別墅。 ? 一般單價(jià) 目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在 30005000 元之間，面積 200平方米左右，總價(jià) 70 萬(wàn) 150萬(wàn)，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場(chǎng)供應(yīng)將帶來(lái)更大的壓力。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個(gè)準(zhǔn)備上市的別墅項(xiàng)目初步定價(jià)意圖基本上在總價(jià) 250 萬(wàn)以上、均價(jià) 8000 元 /平方米甚至 10000元 /平方米以上。但反過(guò)來(lái)，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點(diǎn)發(fā)展中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目定能獲得巨大的成功。 ? 職業(yè)構(gòu)成 —— 金字塔分布 中高級(jí)管理人員比例最高，達(dá)到 ％，以下則依此為專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員占％，私營(yíng)企業(yè)主 占 ％，自由職業(yè)者為 ％，其他情況則有 ％。但是這樣一來(lái)也造成私營(yíng)企業(yè)主比例較實(shí)際情況相對(duì)偏低。 主要客戶(hù)是跨國(guó)公司總裁、高級(jí)主管、港臺(tái)投資人士、影視明星、 國(guó)內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計(jì)師等。 主要客戶(hù)是成功的年輕白領(lǐng)、 IT 精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營(yíng)企業(yè)家等。 三、 XX市外環(huán)線(xiàn)周邊可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目分析 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線(xiàn)周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目?？傆玫孛娣e8340 平方米，總建筑面積 20827 平方米。沿街一幢商住樓設(shè)計(jì)新穎，獲得 XX 市建筑設(shè) 計(jì)獎(jiǎng)。 項(xiàng) 目劣勢(shì) ? XX別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? XX別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶(hù)認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)一定難度； ? XX別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 其中， XX工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是 XX 工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)，占地2平方公 里，建于 1994 年。目前已有美、德、日十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家企業(yè)來(lái)園區(qū)投資辦廠(chǎng)，不少私營(yíng)大企業(yè)也都在此投資。如在 9個(gè)國(guó)家擁有 34家生產(chǎn)廠(chǎng)家的全球性 EMS 供應(yīng)商美國(guó)惠亞集團(tuán)公司（ America Viasystems Group Incorporation） ， 在園區(qū)內(nèi)投資近 5000 萬(wàn)美元，建成了 XX 惠亞電子有限公司。 ? 本市看好 XX鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶(hù)。 XX 區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 （ 2）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值 可類(lèi)比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見(jiàn)第三部分第三小節(jié)。 若以即將起動(dòng)的 XX 星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)高于為 4050元 /平方米。但就總體承付能力而言，心理價(jià)位在 100— 250 萬(wàn)元間的達(dá) %，100 萬(wàn)元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售收入一覽表 金額單位：萬(wàn)元 。若以 4000— 5000 元 /平方米的均價(jià)計(jì)算，則總價(jià)在 80— 160 萬(wàn)元，也與潛在需求一致。 二、 XX別墅 4000—— 5000 元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 據(jù)《新民晚報(bào)》的報(bào)道， 2021 年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。 項(xiàng)目 XX 別墅（改建后） 東渡園景別墅 皇府別墅 綠谷別墅 美墅 康橋半島 地段： 市政交通及直入交通的便利性 100 100 100 100 115 100 周邊自然和綠化景觀(guān) 100 95 97 100 95 95 教育、人文景觀(guān) 100 100 95 100 105 105 周邊社區(qū)素質(zhì) 100 85 85 100 115 105 周邊市政配套便利性 100 90 100 100 140 110 產(chǎn)品： 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 100 85 90 110 120 120 物業(yè)類(lèi)型 100 95 100 100 95 100 單體戶(hù)型設(shè)計(jì) 100 93 95 110 125 125 建筑空間布局和綠化景觀(guān) 100 85 95 105 120 120 小區(qū)配套 100 90 105 105 125 130 物業(yè)管理 100 95 95 100 105 105 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 100 95 95 100 110 110 開(kāi)發(fā)商品牌和實(shí)力 100 95 95 100 105 105 政策上的利好 100 85 80 90 100 105 綜合分值 100 92 94 101 113 109 （ 3）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值，結(jié)合各類(lèi)比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過(guò)算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) =可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的均價(jià) /可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的綜合分值 *100 均價(jià)（元 /平方米） 綜合分值 XX別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元 /平方米） 東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 XX 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。通過(guò)色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識(shí)別性； ? 修復(fù)每幢別墅的大門(mén)，并設(shè)計(jì)大門(mén)造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶(hù)型，如戶(hù)型 A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線(xiàn)電視、寬帶 等配套； ? 小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷(xiāo)售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門(mén)重新設(shè)計(jì)并建造； ? 小區(qū)大門(mén)與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻， 創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺(jué)形象； ? 配備一輛看房專(zhuān)車(chē)。 ? XX 區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營(yíng)老板是潛在客戶(hù)?？傄?guī)劃面積為 12021 畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事 業(yè)相配套的，與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的高水準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)。迄今為止，該園區(qū)共累計(jì)引進(jìn)外資 1億美元，投資人民幣 3 億多元，工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 30 億元。 目前， XX 鎮(zhèn)擁有各類(lèi)企業(yè) 220 多家，累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè) 100 余家，總投資 36400 萬(wàn)美元。該建筑至今在XX仍屬是最雄偉的一幢建筑。該工程是 XX 鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車(chē)為一體的商住小區(qū)。 銷(xiāo)售現(xiàn)狀：租賃狀況良好 競(jìng)爭(zhēng)分析： XX 別墅品質(zhì)由于東渡園景別墅 ? 皇府別墅 位 置：曹安路 2800 號(hào) 占地面積： 106000 平方米 在售戶(hù)數(shù)： 158 戶(hù) 物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)立別墅 平均單價(jià)： 3800 元 /平方米 主力面積： 300— 350 平方米 主力總價(jià)： 100— 150 萬(wàn) /套 銷(xiāo)售現(xiàn)狀：還剩 4 套 競(jìng)爭(zhēng)分析： XX 別墅總價(jià)低于皇府別墅 ? 美墅 投資興建：復(fù)地集團(tuán) 位 置： 古浪路 8號(hào) 物業(yè)類(lèi)型：聯(lián)體別墅 平均單價(jià)： 5300— 6600 元 /平方米 主力面積： 180— 210 平方米 主力總價(jià)： 90— 140 萬(wàn) /套 銷(xiāo)售率：推出部分基本售完 競(jìng)爭(zhēng)分析： XX 別墅