【正文】 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 均價(jià) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 低價(jià)位： 4000 元 /平方米 獲得基本運(yùn)作收益和基本市場投入收益，承擔(dān)較小的市場風(fēng)險(xiǎn) 中價(jià)位： 4500 元 /平方米 獲得高市場收益和基本風(fēng)險(xiǎn)收益，同 時(shí)承擔(dān)一定的市場風(fēng)險(xiǎn) 高價(jià)位： 5000 元 /平方米 完全風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，獲得高風(fēng)險(xiǎn)帶來的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500 元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200— 300平方米之間。 根據(jù) XX 市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場均價(jià) 可類比區(qū) 域公寓與別墅價(jià)格比值測算 可類比區(qū)域 公寓均價(jià)（元 /平方米） 別墅均價(jià)（元 /平方米） 公寓與別墅價(jià)格比值 普陀桃浦區(qū) 3800 5500 1： 閔行春申區(qū) 4500 6500 1： 松江新城區(qū) 3000 4600 1： 南匯康橋區(qū) 3200 5000 1： 浦東金橋區(qū) 4000 6000 1： 算術(shù)平均值 1： 目前 XX別墅周邊公寓基本為 XX 鎮(zhèn)的商品房，均價(jià)為 2700 元 /平方米，以 1： 的比例計(jì)算，本項(xiàng)目可能的市場均價(jià)為 4050 元 /平 方米。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測 一、類比價(jià)值預(yù)測法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （ 1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 由于本項(xiàng)目至 XX 區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項(xiàng) 目具有一定的性價(jià)比優(yōu)勢，故對于投資概念強(qiáng)的私營老板具有吸引力。目前已有美、德、日十多個(gè)國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的 XX 大元玻璃有限公司。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。 第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 由于 XX 房地產(chǎn)市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，作為現(xiàn)房的 XX 別墅 2021 年入市的市場風(fēng)險(xiǎn)較小； ? XX區(qū) F1方程式賽車場的建造、 XX 星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來機(jī)遇； ? XX別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場中優(yōu)勢非常明顯； ? XX別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? XX別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。整個(gè)工程項(xiàng)目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。 項(xiàng)目分析 ? 德華新苑 發(fā)展商： XXXX 利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 6698 平方米 基地位置： XX區(qū) XX鎮(zhèn)德華路 612 號 銷售面積： 9450 平方米 售樓處： XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)民主街 224 號 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 綠化率： 40% 單價(jià)范圍： 2550— 3200 元 /平方米 預(yù)售號： 開發(fā)中 工程狀況：開發(fā)中 建筑樓層：多層 ? 德華新苑 價(jià)格范圍： 2550～ 3000 元 /M2 樓盤地址：德華路 612 號 開盤時(shí)間： 2021－ 11－ 18 樓盤狀況：多層復(fù)合式、多層住宅（期房 主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2 三式一廳二衛(wèi)： M2 二式一廳二衛(wèi)： 95 M2 二式一廳一衛(wèi)： M2 ? 德園路 328 號商住樓 發(fā)展商： XXXX 利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 11100 平方米 基地位置： XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)德園路 328 弄 銷售面積： 18600 平方米 售樓處： XX區(qū) XX鎮(zhèn)民主街 224 號 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 單價(jià)范圍： 2400 —— 2880 元 /平方米 建筑樓層：多層 ? 古猗園路 355 弄住宅 古猗園路 355弄住宅位于 XX 鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口。其中購買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45歲左右。 以排屋為主，有一定私人花園，單棟價(jià)格在70 萬 150 之間。 高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布 —— 4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況 高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價(jià)格在 300 萬元以上。這種行為可以理解。 ? 地域上 —— 客源三分天下 據(jù)調(diào)查表明， 在目前在 XX 別墅的購買人群中， XX 籍僅占 %，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了 25%，港澳、臺同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。 這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對微觀市場中的具體別墅項(xiàng)目帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，而且對整體市場的發(fā)展也帶來極為不利的影響。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對應(yīng)的市場需求不足。 ? 板塊均價(jià) 0202140006000800010000上海別墅板塊均價(jià)示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)0202140006000800010000上海別墅板塊均價(jià)示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū) XX 別墅市場的供需狀況 ? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾 目前可以肯定的是，別墅市場的供應(yīng)在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。 從目前的價(jià)格格局來看， XX 別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價(jià)格特征 7000 元 /平方米 4000— 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國際華城 浦東南匯 浦東的地域?qū)拸V，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領(lǐng)集中區(qū)域，對別墅的消化能力強(qiáng)，因此一直是 XX 別墅開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。 松江新城的配套。 配套 基本上依靠小區(qū)內(nèi)會所的設(shè)置滿足日常的需要。 滬松公路（泗涇）沿 線 已 成 為 排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi) 銷 居 住 型 別墅。 綜觀當(dāng)今 XX 別墅市場，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— XX 以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居??； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅 —— 這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場 地需求的； 全市不同類型別墅內(nèi)及供應(yīng)及消化情況05000100001500020210獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應(yīng)量 消化量 銷售率 投資型別墅 —— 如 XX的老別墅。 30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他 （ 3）豪宅市場初露端倪 很多高檔獨(dú)立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場消化時(shí)間短，因此整體銷售情況一半。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行 %、松江 %、浦東 %、長寧 %、青浦 %、%、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。市場上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。別墅市場從 1998 年持續(xù)上升至 2021 年， XX別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。 第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春； 1998— 2021年 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來的蕭條時(shí)，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別 XX 作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 年 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生， XX 出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成 XX別墅市場的第一次浪潮。 ? 需求：由于 2021 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內(nèi)的市場吸納總量在 2021 年仍會所增加。 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場趨勢判斷 2021 年市場表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場各 項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場發(fā)展北京， 2021 年的市場走向相對較為合理，那么， 2021 年市場會出現(xiàn)的趨勢判斷如下： ? 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2021年近 2200萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 1997年的 1737 萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會使 2021 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。隨著高價(jià)位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。因而使得市場階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為 1： ，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。 隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè) XX 區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 ? 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、郵局由 XX鎮(zhèn)提供。 ? 教育： XX 歷來重視教育，素有 “ 教化 XX” 的美稱，是個(gè)人才輩出的地方。 三、項(xiàng)目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 由于項(xiàng)目距離 XX鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由 XX鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。 ? 目前有一 300 平米左右的會所，目前無任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 元 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)無任何智能化安保系統(tǒng)。 ? 戶型 A的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在明顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動(dòng)（具體整改需要設(shè) 計(jì)師的論證和方案比較）。小區(qū)共有獨(dú)立別墅 114 棟，以 4800 元 /平方米的均價(jià)已售出 14 棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨(dú)立別墅 72棟，轉(zhuǎn)讓價(jià)為 3000 元 /平方米。 本項(xiàng)目距 F1方程式賽車所在地 4 公里。 第二部分 項(xiàng)目及周邊 環(huán)境分析 一、項(xiàng)目位置 XX 別墅項(xiàng)目位于 XX 區(qū)的 XX鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰， 項(xiàng)目距人民廣場 15 公里， 距虹橋國際機(jī)場僅 12 公里，開車前往只需 10 分鐘；距浦東國際機(jī)場 62 公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭 XX 張華浜碼頭為 18 公里。在盡量 利用和