【正文】 一個(gè)滿足于現(xiàn)狀、不思進(jìn)取的人永遠(yuǎn)也無(wú)法成為一名高效能人士。如果你在工作中是一個(gè)人心胸開(kāi)闊、樂(lè)于幫助別人成功和愿意與他人分享榮譽(yù)的人的話，那么你就不愁沒(méi)有朋友。這種平常心，對(duì)于一名高效能人士來(lái)講，是十分重要的。及時(shí)走出失敗高效能人士不會(huì)讓自己永遠(yuǎn)徘徊在失敗的陰影之下。到困難找方法一個(gè)高效能人士，是最重視找方法的人。環(huán)境能夠改變我們的思維與行為習(xí)慣，直接影響到我們的工作效能與生活。制訂卻實(shí)可行的計(jì)劃許多成功人士的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，認(rèn)真的做一份計(jì)劃不但不會(huì)約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運(yùn)用語(yǔ)言藝術(shù)，對(duì)協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個(gè)人的成功中扮演著重要的角色。這是每一個(gè)人只要肯做就能做到的，也是一個(gè)人走向成功的必由之路。做到上下逢源，正確處理“對(duì)上溝通”，與同事保持良好的互動(dòng)交流是我們提高工作效能的一個(gè)關(guān)鍵。學(xué)會(huì)正確地應(yīng)對(duì)壓力就成了高效能人士必備的一項(xiàng)習(xí)慣。釋放自己的憂慮孤獨(dú)和憂慮是現(xiàn)代人的通病。杜絕壞的生活習(xí)慣習(xí)慣有好有壞?！逼溆靡庖彩且覀冃≌h多聽(tīng)。專注目標(biāo)美國(guó)明尼蘇達(dá)礦業(yè)制造公司(3M)的口號(hào)是:,對(duì)個(gè)人工作也有指導(dǎo)作用。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對(duì)待你的工作,不懈怠你的工作、。他明白在一個(gè)企業(yè)中，只有團(tuán)隊(duì)成功，個(gè)人才能成功。如果你要成為一名高效能的職場(chǎng)人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。習(xí)慣1向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“對(duì)手是一面鏡子，可以照見(jiàn)自己的缺陷。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過(guò)去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來(lái)，其總和將是相當(dāng)可觀的。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開(kāi)脫責(zé)任；相反，無(wú)倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺(jué)主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問(wèn)題的能力。如果一個(gè)人沒(méi)有重點(diǎn)地思考，就等于無(wú)主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。設(shè)盈虧平衡時(shí)的銷售量為Q根據(jù)公式，投資總額=Q單價(jià)（%）Q=2672710000/[4000（%）]=70408（m2） 盈虧平衡時(shí)的銷售額=704084000/10000=28163（萬(wàn)元） 盈虧平衡時(shí)的銷售率=70408/115060=61%2）、當(dāng)樓面地價(jià)上升150元/平米，達(dá)到775元/平米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為28820萬(wàn)元，在銷售價(jià)格不變時(shí)，同理可計(jì)算出達(dá)到盈虧平衡時(shí)的銷售量為75922平方米，銷售額為30369萬(wàn)元，銷售率為66%。178。靜態(tài)投資回收期自2006年10月起到2007年9月，項(xiàng)目在運(yùn)行過(guò)程中只有現(xiàn)金流出，沒(méi)有現(xiàn)金流入，累計(jì)凈現(xiàn)金流出量為14788萬(wàn)元，達(dá)到凈現(xiàn)金流出量的高峰，從2007年10月開(kāi)盤銷售后開(kāi)始有現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值。它是投資中心的息稅前利潤(rùn)除以總資產(chǎn)占有額。備注：投資利潤(rùn)率計(jì)算公式中，由于利潤(rùn)或息稅前利潤(rùn)屬于期間指標(biāo)，所以投資額和總資產(chǎn)額應(yīng)按平均投資額或平均資產(chǎn)占用額來(lái)計(jì)算。178。178。（2）項(xiàng)目啟動(dòng)資金按建安成本的30%估算，故項(xiàng)目啟動(dòng)資金為2748萬(wàn)元（即9160*30%=2748）。地價(jià)=250000*300=7500（萬(wàn)元）支付******公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款2500萬(wàn)元 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量備注1基本情況建設(shè)用地面積200100m2按300畝土地測(cè)算計(jì)容積率建筑面積120060m2住宅建筑面積115060m2技術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù)獨(dú)立別墅建筑面積23012 m2技術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù)聯(lián)排別墅建筑面積92048 m2技術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù)商業(yè)建筑面積2000m2會(huì)所建筑面積2000m2配套設(shè)施建筑面積1000 m2建筑密度25%容積率2可變因素管理費(fèi)4%以建安成本費(fèi)為基數(shù)銷售費(fèi)用4%以銷售收入為基數(shù)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5%以建安成本費(fèi)為基數(shù)3稅金營(yíng)業(yè)稅及城建稅率%以銷售收入為基數(shù)所得稅率33%以稅前利潤(rùn)為基數(shù)4利息中長(zhǎng)期貸款利率8%1—3年期含手續(xù)費(fèi)建安費(fèi)測(cè)算 根據(jù)對(duì)各項(xiàng)目建筑指標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格分析，預(yù)定該項(xiàng)目的單位成本為700元/M2，即總成本=120060*700=8404萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)時(shí)間預(yù)測(cè)。178。第二部分 經(jīng)濟(jì)分析、計(jì)息資金分析主要分析結(jié)論178。而潛在買家年齡層次則明顯偏年輕，私營(yíng)業(yè)主的比例也明顯增多，這部分客戶能夠較快地完成原始積累，但對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性及其他方面的要求也更加挑剔。 樓盤定位項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)在于其擁有自然景觀及溫泉資源。 這就是“一生一棟”的龍湖藍(lán)湖郡。對(duì)于任何營(yíng)銷而言，最大的難點(diǎn)的是，找到恰當(dāng)?shù)姆绞?，擴(kuò)大被營(yíng)銷的事物的影響。成為2005年重慶樓市單盤銷售最大贏家。經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘可到達(dá)渝中區(qū)。聯(lián)排別墅共計(jì)238套，分別由150、180和210平方米三種戶型組成，價(jià)格從63萬(wàn)元至150萬(wàn)元不等，由于緊靠212國(guó)道，噪音將大大影響其整體質(zhì)素。中安翡翠湖溫泉?jiǎng)e墅主要的建筑形態(tài)為獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅。 設(shè)計(jì)新穎，須做到統(tǒng)一的整體設(shè)計(jì)，外部與自然相結(jié)合，內(nèi)部人性化。 超值享受，且是購(gòu)此類物業(yè)的人地位與身份的象征。 對(duì)環(huán)境要求極高，良好的環(huán)境包括自然環(huán)境和人造環(huán)境甚至還 有人文環(huán)境。表現(xiàn)在沒(méi)有針對(duì)不同的市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，開(kāi)發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網(wǎng)打盡。目前市場(chǎng)產(chǎn)品在面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足，無(wú)效供給卻很大。對(duì)于低密度住宅開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢(shì)的地塊無(wú)疑是搶占了制高點(diǎn)。 l l 重慶市的低密度住宅發(fā)展之所以進(jìn)入到一個(gè)高速發(fā)展階段。 l 九龍坡區(qū)從2001年國(guó)有企業(yè)逐步從九龍坡區(qū)的退出到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的逐步進(jìn)入，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為九龍坡區(qū)的的支柱產(chǎn)業(yè)，去年九龍坡區(qū)又打出“成熟西區(qū)，魅力人居”的旗幟，這將使九龍坡區(qū)成為重慶主城區(qū)三大板塊之一。從城市布局上看，石門大橋兩側(cè)都是具有開(kāi)發(fā)潛力的位置，這里以前是江北農(nóng)場(chǎng)，植被資源豐富，有景色優(yōu)美的江景、坡地，橋南又有大石壩公園、鴻恩寺等，擁有大片綠地、森林，自然優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。 但是，由于南山片區(qū)特殊的地理環(huán)境，大片的綠化自然資源，加上以陪都遺址為代表的歷史人文資源和以一棵樹(shù)觀景臺(tái)為代表的現(xiàn)代人文資源，使得它成為一個(gè)“離塵不離城”的別墅文化區(qū)。翡翠湖為代表，目前正在推售湖邊別墅，還有香溪美林以及正在修建的紅塔高爾夫項(xiàng)目。其得天獨(dú)厚的風(fēng)景旅游資源、歷史文化資源已經(jīng)吸引大批的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，今天的北碚無(wú)疑已經(jīng)成為重慶都市圈的重要組成部分。 l 北部新區(qū)隨著大量國(guó)內(nèi)各地知名房企的進(jìn)駐，“城市向北”口號(hào)的提出，“離塵不離城”的地理位置，都決定了北部新區(qū)是低密度置業(yè)的首選地區(qū)之一。如有借鑒傳統(tǒng)民居生活形態(tài)的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀(jì)花園，有顛覆重慶市場(chǎng)的地中海風(fēng)情的藍(lán)湖郡西岸；有幾度考量產(chǎn)品尺度的高山流水二期的純獨(dú)棟別墅，也有追求實(shí)惠的建工未來(lái)城與北溫泉9號(hào)的夾層設(shè)計(jì)，更有發(fā)揮業(yè)主個(gè)性的長(zhǎng)青湖、美茵湖谷有私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)董事、企業(yè)金領(lǐng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、公務(wù)員、律師、醫(yī)生、大學(xué)教授、教師等中產(chǎn)階層。另一方面在有“中國(guó)TOWNHOUSE年”之稱的2003年，TOWNHOUSE等經(jīng)濟(jì)型別墅也在重慶大行其道，主要是針對(duì)以前購(gòu)買頂躍、花園洋房的客戶。重慶本土開(kāi)發(fā)商也迅速成長(zhǎng)，市場(chǎng)大部分別墅都由本土開(kāi)發(fā)商操刀。尤其是隨著國(guó)家45號(hào)文件對(duì)別墅市場(chǎng)用地的叫停，對(duì)手中握有可供別墅開(kāi)發(fā)用地的開(kāi)發(fā)商來(lái)講不啻于一道興奮劑，市場(chǎng)供應(yīng)量隨即翻番。但也有項(xiàng)目為了營(yíng)造更多的賣點(diǎn)，開(kāi)始引進(jìn)國(guó)際品牌物管公司作為物管顧問(wèn)，如世邦魏理仕、香港梁振英測(cè)量師等。獨(dú)棟大多在300平米以上，聯(lián)排大多集中在220300平米之間，整體戶型有走大趨勢(shì)。直到2002年11月龍湖香樟林別墅的開(kāi)盤旺銷才開(kāi)始了重慶別墅市場(chǎng)春天的首映禮。項(xiàng)目營(yíng)銷手段匱乏，大多沒(méi)有廣告意識(shí)，除錦繡山莊外，一些早期項(xiàng)目連主題廣告語(yǔ)及戶外廣告牌都沒(méi)有。以純別墅項(xiàng)目為主，建筑單體的風(fēng)格以歐式為藍(lán)本，風(fēng)格混雜，比例失調(diào)，細(xì)節(jié)化的工藝較差。階段一：重慶別墅市場(chǎng)萌芽期（1995年以前）u 重慶別墅市場(chǎng)已自然形成了幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，并各領(lǐng)風(fēng)騷。2005年主城區(qū)住宅銷售1100萬(wàn)平方米，其中30%的高檔樓盤量就有330萬(wàn)平方米，以10%的比例計(jì)就是33萬(wàn)平方米，以平均每套200平方米計(jì)算就有1650套的成交量；加上全躍層設(shè)計(jì)與疊拼別墅，2005一年有能力購(gòu)買別墅級(jí)物業(yè)（聯(lián)排別墅及以上）的客戶選擇了類別墅物業(yè)（頂層、躍層、花園洋房等稱為類別墅）的量應(yīng)該在3000套以上，而別墅物業(yè)的成交量在1500套左右。同時(shí)一些混合項(xiàng)目（別墅產(chǎn)品+花園洋房）的占地面積已達(dá)5000余畝，總建筑面積為460萬(wàn)平方米左右，總套數(shù)13000余套。對(duì)廣大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)蛋糕。 市場(chǎng)目前供應(yīng)的獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)的面積都較大，如果我們將本項(xiàng)目定為小棟別墅，那無(wú)論是在總價(jià)上還是在消費(fèi)者的接受程度上都是很有優(yōu)勢(shì)的； 地產(chǎn)新政以來(lái)，政府加強(qiáng)了對(duì)別墅用地的控制，并逐漸減少相應(yīng)土地的供應(yīng)量，對(duì)于取得土地的發(fā)展商而言將又是一個(gè)機(jī)會(huì)。 SWOT（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析）結(jié)論:l 優(yōu)勢(shì)：自然環(huán)境和溫泉資源是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)；l 劣勢(shì)：對(duì)外交通不便，地形復(fù)雜，前期投入較大；l 機(jī)會(huì)：填補(bǔ)市場(chǎng)空白，可提升公司品牌；l 威脅：由于項(xiàng)目體量較大，銷售周期可能較長(zhǎng)。同時(shí)，地塊圍山而成，植被豐富，自然環(huán)境優(yōu)美。已基本完成大門、景