【正文】 內(nèi)部收益率為 %， 核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥ 25%。 4 會(huì)所整修費(fèi) 15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡單裝修。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測(cè) 銷售收入一覽表 金額單位：萬元 序號(hào) 收入項(xiàng)目 總銷售收入 可售面積均價(jià) 備注 建筑面積 可售面積 一 銷售收入 1 毛坯房銷售收入 4500 以中價(jià)位 4500 元 /平方米作為預(yù)售的均價(jià)。但就總體承付能力而言，心理價(jià)位在 100— 250萬元間的達(dá) %， 100萬元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。 若以即將起動(dòng) 的南翔星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)高于為 4050元 /平方米。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 （ 2） 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值 可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。 ? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。如在 9 個(gè)國家擁有 34家生產(chǎn)廠家的全球性 EMS 供應(yīng)商美國惠亞集團(tuán)公司（ America Viasystems Group Incorporation） ， 在園區(qū)內(nèi)投資近5000 萬美元，建成了上海惠亞電子有限公司。目前已有美、德、日十多個(gè)國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠，不少私營大企業(yè)也都在此投資。 其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建于 1994 年。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 某某 別墅產(chǎn)品具有一 定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? 某某 別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來一定難度； ? 某某 別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。沿街一幢商住樓設(shè)計(jì)新穎，獲得上海市建筑設(shè) 計(jì)獎(jiǎng)?？傆玫孛娣e 8340 平方米，總建筑面積 20827 平方米。 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、 IT 精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營企業(yè)家等。 主要客戶是跨國公司總裁、高級(jí)主管、港臺(tái)投資人士、影視明 星、國內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計(jì)師等。但是這樣一來也造成私營企業(yè)主比例較實(shí)際情況相對(duì)偏低。 ? 職業(yè)構(gòu)成 —— 金字塔分布 中高級(jí)管理人員比例最高，達(dá)到 ％，以下則依此為專4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況 業(yè)技術(shù)人員占 ％，私營企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者 為％，其他情況則有 ％。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點(diǎn)發(fā)展中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目定能獲得巨大的成功。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個(gè)準(zhǔn)備上市的別墅項(xiàng)目初步定價(jià)意圖基本上在總價(jià) 250 萬以上、均價(jià) 8000 元 /平方米甚至10000 元 /平方米以上。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場(chǎng)供應(yīng)將帶來更大的壓力。 ? 一般單價(jià) 目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在 30005000 元之間，面積 200平方米左右，總價(jià) 70萬 150 萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價(jià)格差距大，既有從總價(jià) 37— 65萬的康橋半島，也有總價(jià) 209— 3500萬元的極品湯臣高爾夫別墅。 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅群 獨(dú)立別墅群 各種類型別墅均有分布 別墅品種較為豐富，但體量不大 主要以聯(lián)體別墅為主 物業(yè)檔次 頂級(jí)、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔 價(jià)格特征 單價(jià)均在10000元以上 6000 — 7000元 /平方米 獨(dú)立別墅價(jià)格在6000 —7000元 /平方米，其它類型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大， 3000— 7000元 /平方米不4000 —6500 元/ 平方米 3000 —4500 元/ 平方米以上 等 物業(yè)用途 旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 上海紫園、佘山天鄰別墅 泗徑頤景園、云頂別墅 云間水莊、綠洲長島別墅 上海詩林 閔行 閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊 ）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊） 區(qū)域特征 距離虹橋機(jī)場(chǎng)非常近，已成為中檔別墅群。 依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。 松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量 最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。 上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 整體來看，上海的別墅相對(duì)集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。佘山腳下的上海紫園最高定價(jià)達(dá)到 億人民幣，豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場(chǎng)需求。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾 千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類體系。另外，從 2021 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。 外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。上海 GDP 的增長目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2021 年供應(yīng)量繼續(xù)上行。 2 0 0 1 年與2 0 0 2 年購房者結(jié)構(gòu)比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2021年2021年 ? 2021年新盤整體價(jià)格水平繼續(xù)上移 自 2021 年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后， 2021 年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。 2021 年各季 和逐季累計(jì)供求對(duì)比情況（單位：萬平方米） 2021年 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 商品房預(yù)售登記面積 批準(zhǔn)面積比登記面積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季度 1: 逐季1— 3 月份 1: 1— 6 月份 1: 累計(jì) 1— 9 月份 1: ? 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng) 2021 年，在全國各地樓市普遍低走的同時(shí)，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。 由于 某某 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。 今后南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué) 8 所。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級(jí) 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204 國道，新翔黃公路，豐 翔路 ），目前無公交車經(jīng)過項(xiàng)目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。小區(qū)內(nèi)尚無有線電視、寬帶、等配套。其他戶型結(jié)構(gòu)無明顯缺陷。 某某 別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶型面積配比表 戶型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計(jì) 72 小區(qū)現(xiàn)狀 ? 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實(shí)木大門。 東湖別墅項(xiàng)目占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米。項(xiàng)目周邊路面運(yùn) 輸暢通發(fā)達(dá)。物業(yè)類型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。 “ 格林風(fēng)范 ” 初步定位為面向全 市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為上海乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。金地集團(tuán)持有上海格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)， ST嘉寶持有 30%股權(quán)。 2021 年《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的“中國房地產(chǎn)上市公司 10 強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 2 年過后上海將作為 F1世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來說每年在一地只舉 辦短短的 3 天，但它帶來的人流和商機(jī)顯然是巨大的，故對(duì)本項(xiàng)目的你好作用是顯而易見的。現(xiàn)在動(dòng)工的是賽車場(chǎng)主體部分 —— 賽車場(chǎng)區(qū)，占地面積約 ，主要由塞島及其他 9 組賽道、主、副看臺(tái)、車隊(duì)生活 區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個(gè)部分構(gòu)成。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和％。河道總長 1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。 2021 年仍將是別墅市場(chǎng)發(fā)展的高潮期。由于上海市的 GDP 值已超過 4500 美元，消 費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時(shí)代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。 同時(shí)，上海市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2021 年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料 ） 2021 年三大熱點(diǎn) —— F1 賽車場(chǎng)落戶上海安亭、 2021 年世界 博覽會(huì)落定上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)—— 給上海樓市注入了新的動(dòng)力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 10％。 2021 年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。從’ 99《財(cái)富》論壇到上海合作組織成立會(huì)議，從 APEC會(huì)議到剛