【正文】 2 契稅及其他稅費 契稅 =轉(zhuǎn)讓價 *3% 二 二次開發(fā)費用 1 有線電視及小區(qū)寬帶費 15 2 智能化安保系 統(tǒng) 35 包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、大門入口自動門 禁系統(tǒng)。 5 綠化整修費 10 具體方案待定。 對現(xiàn)金流量表的說明： 別墅轉(zhuǎn)讓費用分兩次付清，簽訂合同時付 800萬元及契稅等稅費， 45天后拿到產(chǎn)權(quán)證書時付清余下部分款項； 對別墅的二次開發(fā)預(yù)計 3 個月完成，其投入假設(shè)為每月均衡投入； 別墅的正式銷售在工程基本完工后 開始，預(yù)計 6 個月結(jié)束銷售，銷售計劃為第 1 個月預(yù)計銷售約 10%，第 2 個月預(yù)計銷售約 20%，第 3個月預(yù)。 三、項目利潤測算 利潤測算表 敏感系數(shù)： 100% 金額單位：萬元 序號 項目 金額 備注 1 營業(yè)收入 2 減：營業(yè)稅及附加 3 開發(fā)成本 4 項目利潤 4=123 5 期間費用 6 其中：管理費用 7 銷售費用 8 財務(wù)費用 9 稅前利潤 9=45 10 減：所得稅（ 33%） 10=9*33% 11 稅后利潤 11=910 由上表進行利潤指標(biāo)的測算： ? 單位毛利 =項目利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 ? 單位凈利 =稅后利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 ? 銷售毛利率 =項目利潤 /銷售收入 100%=% ? 銷售凈利率 =項目凈利潤 /銷售收入 100%=% 核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥ 9% 四、現(xiàn)金流量測算 具體的現(xiàn)金流量表見下頁。每棟整修費約 4 萬元。 三、分析各價位下的均價的銷售風(fēng)險 均價 銷售風(fēng)險 低價位： 4000 元 /平方米 獲得基本運作收益和基本市場投入收益，承擔(dān)較小的市場風(fēng)險 中價位： 4500 元 /平方米 獲得高市場收益和基本風(fēng)險收益，同時承擔(dān)一定的市場風(fēng)險 高價位： 5000 元 /平方米 完全風(fēng)險出發(fā)，獲得高風(fēng)險帶來的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險 綜合結(jié)論： 鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇4500元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認知度的增強，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位拔升。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200— 300 平方米之間。 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價 可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值 測算 可類比區(qū)域 公寓均價（元 /平方米） 別墅均價（元 /平方米） 公寓與別墅價格比值 普陀桃浦區(qū) 3800 5500 1： 閔行春申區(qū) 4500 6500 1： 松江新城區(qū) 3000 4600 1： 南匯康橋區(qū) 3200 5000 1： 浦東金橋區(qū) 4000 6000 1： 算術(shù)平均值 1： 目前 某某 別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價為 2700元 /平方米，以 1： 的比例計算，本項目可能的市場均價為4050元 /平方米。 第五部分 項目均價的預(yù)測 一、類比價值預(yù)測法 根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價 （ 1）選擇可類比項目 根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。 由于本項目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項目具有一定的性價比優(yōu)勢，故 對于投資概念強的私營老板具有吸引力。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的上海大元玻璃有限公司。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。 第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的 營銷建議 一、項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢 ? 由于上海房地產(chǎn)市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，作為現(xiàn)房的 某某 別墅 2021 年入市的市場風(fēng)險較??； ? 嘉定區(qū) F1 方程式賽車場的建造、南翔星城項目的啟動以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項目帶來機遇； ? 某某 別墅的轉(zhuǎn)讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中小面積產(chǎn)品較多，總價在整個市場中優(yōu)勢非常明顯； ? 某某 別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? 某某 別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨立且面積較大。整個工程項目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。 項目分析 ? 德華新苑 發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司 規(guī)劃用途 ：普通住宅、商住樓 基地面積： 6698 平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華路 612號 銷售面積： 9450 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224號 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 綠化率： 40% 單價范圍： 2550— 3200元 /平方米 預(yù)售號： 開發(fā)中 工程狀況：開發(fā)中 建筑樓層：多層 ? 德華新苑 價格范圍： 2550～ 3000 元 /M2 樓盤地址：德華路 612號 開盤時間： 2021－ 11－ 18 樓盤狀況：多層復(fù)合式、多層住宅（期房 主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2 三式一廳二衛(wèi)： M2 二式一廳二衛(wèi)： 95 M2 二式一廳一衛(wèi)： M2 ? 德園路 328號商住樓 發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 11100平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德園路 328弄 銷售面積： 18600 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224號 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 單價范圍： 2400 —— 2880元 /平方米 建筑樓層：多層 ? 古猗園路 355弄住宅 古猗園路 355 弄住宅位于南翔鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口。其中購買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45歲左右。 以排屋為主，有一定私人花園，單棟價格在70 萬 150 之間。 高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布 —— 高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價格在 300 萬元以上。這種行為可以理解。 ? 地域上 —— 客源三分天下 據(jù)調(diào)查表明， 在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 %，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了 25%，港澳、臺同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。 這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對微觀市場中的具體別墅項目帶來極大的風(fēng)險，而且對整體市場的發(fā)展也帶來極為不利的影響。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對應(yīng)的市場需求不足。 ? 板塊均價 0202140006000800010000上海別墅板塊均價示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)0202140006000800010000上海別墅板塊均價示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū) 上海別墅市場的供需狀況 ? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾 目前可以肯定的是，別墅市場的供應(yīng)在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。 從目前的價格格局來看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型 獨立別墅 獨立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價格特征 7000元 /平方米 4000— 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國際華城 浦東南匯 浦東的地域?qū)拸V，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領(lǐng)集中區(qū)域，對別墅的消化能力強，因此一直是上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。 商業(yè)項目開始正式運作。 配套 基本上依靠小區(qū)內(nèi)會所的設(shè)置滿足日常的需要。 滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別墅。 全市不同類型別墅內(nèi)及供應(yīng)及消化情況05000100001500020210獨立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應(yīng)量 消化量 銷售率 綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居??； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅 —— 這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅 —— 如上海的老別墅。 （ 3）豪宅市場初露端倪 很多高檔獨立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場 總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行%、松江 %、浦東 %、長寧 %、青浦 %、嘉定 %、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。別墅市場從 1998 年持續(xù)上升至 2021 年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。 第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998— 2021 年 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 年 進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第 一次浪潮。 ? 需求：由于 2021 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內(nèi)的市場吸納總量在 2021 年仍會所增加。 2021 年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷 2021 年市場表明，除了因結(jié)構(gòu)性