【正文】 70萬 150 萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅群 獨(dú)立別墅群 各種類型別墅均有分布 別墅品種較為豐富，但體量不大 主要以聯(lián)體別墅為主 物業(yè)檔次 頂級(jí)、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔 價(jià)格特征 單價(jià)均在10000元以上 6000 — 7000元 /平方米 獨(dú)立別墅價(jià)格在6000 —7000元 /平方米，其它類型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大， 3000— 7000元 /平方米不4000 —6500 元/ 平方米 3000 —4500 元/ 平方米以上 等 物業(yè)用途 旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 上海紫園、佘山天鄰別墅 泗徑頤景園、云頂別墅 云間水莊、綠洲長島別墅 上海詩林 閔行 閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊 ）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊） 區(qū)域特征 距離虹橋機(jī)場(chǎng)非常近，已成為中檔別墅群。 松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量 最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。佘山腳下的上海紫園最高定價(jià)達(dá)到 億人民幣，豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾 千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類體系。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。 2 0 0 1 年與2 0 0 2 年購房者結(jié)構(gòu)比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2021年2021年 ? 2021年新盤整體價(jià)格水平繼續(xù)上移 自 2021 年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后， 2021 年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。 由于 某某 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué) 8 所。小區(qū)內(nèi)尚無有線電視、寬帶、等配套。 某某 別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶型面積配比表 戶型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計(jì) 72 小區(qū)現(xiàn)狀 ? 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實(shí)木大門。項(xiàng)目周邊路面運(yùn) 輸暢通發(fā)達(dá)。 “ 格林風(fēng)范 ” 初步定位為面向全 市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為上海乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。金地集團(tuán)持有上海格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)， ST嘉寶持有 30%股權(quán)。 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 ?，F(xiàn)在動(dòng)工的是賽車場(chǎng)主體部分 —— 賽車場(chǎng)區(qū)，占地面積約 ，主要由塞島及其他 9 組賽道、主、副看臺(tái)、車隊(duì)生活 區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個(gè)部分構(gòu)成。河道總長 1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。 2021 年仍將是別墅市場(chǎng)發(fā)展的高潮期。 同時(shí)，上海市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 10％。從’ 99《財(cái)富》論壇到上海合作組織成立會(huì)議，從 APEC會(huì)議到剛剛申辦成功的 2021 年世博會(huì)，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。一年來，上海市實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。從開發(fā)看，全年商品房施工面積 萬平方米，比上年增長 ％；竣工面積 萬平方米，增長 ％。 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 來自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從 1996 年 1 月至2021 年 12月，上海市共有 160 余個(gè)別墅項(xiàng)目推出，累計(jì)供給量達(dá)到 33926 套，其中消化量為 25614 套，銷售率平均達(dá)到 %。上海作為國際 大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國內(nèi)范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市?？偯娣e 方公里。在世界排名前 500 家公司中，有 10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。 六、 南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) ——“格林風(fēng)范 ”的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 2021 年 2 月 28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 ?！案窳诛L(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項(xiàng)目。明代園林“古猗園”近在咫尺。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中更加注重環(huán)保概念，將采用 更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營造國際化、人性化的高品質(zhì)生活。項(xiàng)目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200米，南側(cè)緊鄰 滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。 ? 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。南翔鎮(zhèn) 有直達(dá)上海市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、上海旅游 6 號(hào)線等。 ? 旅游資源 南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小南翔賽蘇城 ” 之美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留 云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。 區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2021 年相比， 2021 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長的低迷 期。同時(shí)， 2021 年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。 別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在 200 萬元以上 /棟，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。 松江 松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢(shì)，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個(gè)板塊市場(chǎng)。 原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設(shè)施的 30 萬平方米的小區(qū)自身配套。目前浦東新區(qū)的產(chǎn)品類型以獨(dú)立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應(yīng)量只有 300 余套，不到區(qū)域別墅供 應(yīng)總量的 1/3。當(dāng)然，供求矛盾并不能否認(rèn)現(xiàn)實(shí)存在的別墅需求，隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和國際化程度的不斷升高，別 墅需求一定會(huì)更巨大。 上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成 從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的角度分析，別墅的購買者是典型的小眾市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)生活品質(zhì)要 求較高，有相對(duì)固定的社交活動(dòng)范圍與層面。而中高級(jí)管理人員比例中存在一定的 “ 老板 ” 階層。 ? 年齡特征 從別墅客戶的層面及前述職業(yè)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除 了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。其中：商業(yè)用房 3717平方米，地下停車庫 1756平方米，住宅 15354 平方米，藝建住宅 168套。 二、產(chǎn)品的營銷建議 目標(biāo)客戶層 ? 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者。 南翔高科技園區(qū) 位于鎮(zhèn)西的是南翔高科技園區(qū)，屬上海市級(jí)工業(yè)區(qū)。 項(xiàng)目營銷的建議 項(xiàng)目需要改建的具體方案： ? 外墻面需要清洗； ? 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。 結(jié)論： 某某 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000元 /平方米，中價(jià)位： 4500 元 /平方米，高價(jià)位： 5000元 /平方米。 2 樣板房裝修收入 80 契稅 =轉(zhuǎn)讓價(jià) *3% 二 營業(yè)稅金及附加 銷售收入 *% 1 售樓營業(yè)稅 營業(yè)收入 *5% 2 城建稅 營業(yè)稅額 *1% 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅額 *1% 4 河道管理費(fèi) 營業(yè)稅額 *1% 二、別墅成本預(yù)測(cè) 投資估算 明細(xì)表 敏感系數(shù)： 100% 序號(hào) 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 可售面積單位成本（元 /平米） 備注 建筑面積 19011 可售面積 19011 一 74 幢別墅獲得費(fèi)用 1 74 幢別墅轉(zhuǎn)讓價(jià) 3000 2 契稅及其他稅費(fèi) 契稅 =轉(zhuǎn)讓價(jià) *3% 二 二次開發(fā)費(fèi)用 1 有線電視及小區(qū)寬帶費(fèi) 15 2 智能化安保系 統(tǒng) 35 包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)、大門入口自動(dòng)門 禁系統(tǒng)。 對(duì)現(xiàn)金流量表的說明： 別墅轉(zhuǎn)讓費(fèi)用分兩次付清，簽訂合同時(shí)付 800萬元及契稅等稅費(fèi)， 45天后拿到產(chǎn)權(quán)證書時(shí)付清余下部分款項(xiàng)； 對(duì)別墅的二次開發(fā)預(yù)計(jì) 3 個(gè)月完成，其投入假設(shè)為每月均衡投入； 別墅的正式銷售在工程基本完工后 開始，預(yù)計(jì) 6 個(gè)月結(jié)束銷售，銷售計(jì)劃為第 1 個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 10%，第 2 個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 20%，第 3個(gè)月預(yù)。每棟整修費(fèi)約 4 萬元。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200— 300 平方米之間。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （ 1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。目前已有美、德、日十多個(gè)國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。整個(gè)工程項(xiàng)目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。其中購買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45歲左右。 高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布 —— 高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價(jià)格在 300 萬元以上。 ? 地域上 —— 客源三分天下 據(jù)調(diào)查表明， 在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 %，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了 25%，港澳、臺(tái)同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求不足。 從目前的價(jià)格格局來看，上海別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 商業(yè)項(xiàng)目開始正式運(yùn)作。 滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi)銷居住