【正文】 美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留 云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。 ? 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中更加注重環(huán)保概念，將采用 更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)，來(lái)為客戶營(yíng)造國(guó)際化、人性化的高品質(zhì)生活?！案窳诛L(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來(lái)首批投資開發(fā)的最大型項(xiàng)目。在世界排名前 500 家公司中，有 10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國(guó)通用電氣 、德國(guó)大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。上海作為國(guó)際 大都市的地位和形象日益牢固，無(wú)論從世界范圍，還是從國(guó)內(nèi)范圍來(lái)講，上海正越來(lái)越成為人們向往的城市。從開發(fā)看，全年商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％；竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。從’ 99《財(cái)富》論壇到上海合作組織成立會(huì)議，從 APEC會(huì)議到剛剛申辦成功的 2021 年世博會(huì)，上海這顆東方明珠正以無(wú)法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。 2021 年仍將是別墅市場(chǎng)發(fā)展的高潮期。現(xiàn)在動(dòng)工的是賽車場(chǎng)主體部分 —— 賽車場(chǎng)區(qū)，占地面積約 ，主要由塞島及其他 9 組賽道、主、副看臺(tái)、車隊(duì)生活 區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個(gè)部分構(gòu)成。金地集團(tuán)持有上海格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)， ST嘉寶持有 30%股權(quán)。項(xiàng)目周邊路面運(yùn) 輸暢通發(fā)達(dá)。小區(qū)內(nèi)尚無(wú)有線電視、寬帶、等配套。 由于 某某 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。從幾十萬(wàn)的排屋，到幾百萬(wàn)甚至幾 千萬(wàn)的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類體系。 松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量 最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來(lái)將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。 ? 一般單價(jià) 目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在 30005000 元之間，面積 200平方米左右，總價(jià) 70萬(wàn) 150 萬(wàn)，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。 ? 職業(yè)構(gòu)成 —— 金字塔分布 中高級(jí)管理人員比例最高，達(dá)到 ％，以下則依此為專4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營(yíng)企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購(gòu) 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營(yíng)企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購(gòu) 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況 業(yè)技術(shù)人員占 ％，私營(yíng)企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者 為％，其他情況則有 ％。 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建于 1994 年。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 （ 2） 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值 可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。 4 會(huì)所整修費(fèi) 15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡(jiǎn)單裝修。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測(cè) 銷售收入一覽表 金額單位：萬(wàn)元 序號(hào) 收入項(xiàng)目 總銷售收入 可售面積均價(jià) 備注 建筑面積 可售面積 一 銷售收入 1 毛坯房銷售收入 4500 以中價(jià)位 4500 元 /平方米作為預(yù)售的均價(jià)。 ? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 某某 別墅產(chǎn)品具有一 定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? 某某 別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來(lái)一定難度； ? 某某 別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、 IT 精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營(yíng)企業(yè)家等。但反過(guò)來(lái)，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點(diǎn)發(fā)展中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目定能獲得巨大的成功。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價(jià)格差距大，既有從總價(jià) 37— 65萬(wàn)的康橋半島，也有總價(jià) 209— 3500萬(wàn)元的極品湯臣高爾夫別墅。 上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 整體來(lái)看，上海的別墅相對(duì)集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。另外，從 2021 年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)。上海 GDP 的增長(zhǎng)目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2021 年供應(yīng)量繼續(xù)上行。 今后南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。其他戶型結(jié)構(gòu)無(wú)明顯缺陷。物業(yè)類型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。 2021 年《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司 10 強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。外商投資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和％。由于上海市的 GDP 值已超過(guò) 4500 美元，消 費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時(shí)代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購(gòu)房人士所接受。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長(zhǎng)。 如果仔細(xì)端詳中國(guó)“雄雞”狀的版圖，您會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)： 從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓。全年成交過(guò)戶面積 萬(wàn)平方米，比上年增加 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯 31176。其中高速賽道呈“上”字造型、總長(zhǎng)約 公里，適合于各種不同賽車、特別是一級(jí)方程式即 F1 賽車比賽。公告稱，上海格林風(fēng)范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項(xiàng)目協(xié)議，該項(xiàng)目土地面積約為 2100 畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐 南翔鐵路編組站 2 公里； “ 十五 ” 期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2021 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料表明， 2021 年樓市各 項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格 水平均不同程度地超過(guò) 2021 年全年水平，市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)主要顯現(xiàn)為： ? 2021年持續(xù) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺的態(tài)勢(shì) 2021 年上海商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對(duì)拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1: 的數(shù)值上。 ? 價(jià)格：由于市場(chǎng)整體上升的慣性效應(yīng)， 2021 年商品房的 成交價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上升，但升勢(shì)會(huì)低 于 2021 年，就價(jià)格結(jié)構(gòu)而言，可能會(huì)從高、低兩頭向中間移動(dòng)。 別墅市場(chǎng)區(qū)域劃分 ? 2021年上海別墅市場(chǎng) 2021 年上海別墅市場(chǎng)成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)30%20%18%9%7%5% 4%7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5% 4%7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他 位適宜的別墅引爆了購(gòu)房者的購(gòu)“墅”熱情，總體上， 2021 上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征： （ 1） 墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增 從 2021 年的別墅上市量來(lái)分析， 2021 年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭。 交通方便。獨(dú)立式別墅單價(jià)多在 6000元以上，面積 300 平方米左右，總價(jià)在 200 萬(wàn)元以上。 值得注意的是，由于許多私營(yíng)企業(yè)主或主要合伙人等相對(duì)表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南 匯區(qū)：康橋半島 項(xiàng)目分析 ? 東渡園景別墅 位 置：與本項(xiàng)目相隔 200米 占地面積： 6 萬(wàn)平方米 建筑面積： 3 萬(wàn)平方米左右 容積率： 在售戶數(shù)： 48戶 物業(yè)類型： 14戶聯(lián)體別墅， 34戶獨(dú)立別墅 平均單價(jià)： 3800元 /平方米 主力面積： 200— 300平方米 主力總價(jià)： 75— 120萬(wàn) /套 銷售現(xiàn)狀：基本上已經(jīng)售完，銷售人員已撤走 競(jìng)爭(zhēng)分析： 某某 別墅品質(zhì)優(yōu)于東渡園景別墅 ? 綠谷別墅 位 置：緊鄰本項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)性質(zhì)：只租不售 物業(yè)類型：獨(dú)立別墅 平均租賃價(jià)： 1000— 1500 美金 /月 /套 以正常換算比例為年租金 /售價(jià) =8%，得出平均售價(jià)為 120 套 /平米，均價(jià)為 5000 元 /平方米。至 2021年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì) 50余家。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的 某某 別墅為標(biāo)準(zhǔn)， 某某 別墅的各項(xiàng)為 100，優(yōu)于 某某 別墅則分值高于 100，比 某某 別墅差則分值低于 100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。 5 綠化整修費(fèi) 10 具體方案待定。 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 均價(jià) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 低價(jià)位： 4000 元 /平方米 獲得基本運(yùn)作收益和基本市場(chǎng)投入收益，承擔(dān)較小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 中價(jià)位： 4500 元 /平方米 獲得高市場(chǎng)收益和基本風(fēng)險(xiǎn)收益，同時(shí)承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 高價(jià)位： 5000 元 /平方米 完全風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，獲得高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。 由于本項(xiàng)目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項(xiàng)目具有一定的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，故 對(duì)于投資概念強(qiáng)的私營(yíng)老板具有吸引力。 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的 營(yíng)銷建議 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的 某某 別墅 2021 年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較??； ? 嘉定區(qū) F1 方程式賽車場(chǎng)的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇； ? 某某 別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯； ? 某某 別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? 某某 別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。 以排屋為主，有一定私人花園，單棟價(jià)格在70 萬(wàn) 150 之間。 這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對(duì)微觀市場(chǎng)中的具體別墅項(xiàng)目帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)整體市場(chǎng)的發(fā)展也帶來(lái)極為不利的影響。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型