【正文】 250 萬以上、均價 8000 元 /平方米甚至10000 元 /平方米以上。這種局面的成因主要在于：一方面，開發(fā)商的拿地成本增高，原先只要 2030 萬一畝的土地成本現(xiàn)在變 成了 5060 萬一畝，促使其走高端市場的道路；而另一方面，業(yè)界對高檔別墅的盲目樂觀以及開發(fā)商急于在別墅項目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開發(fā)商在市場定位上的錯誤判斷。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場機會的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點發(fā)展中檔、中低檔的別墅項目定能獲得巨大的成功。但是這些僅僅是基本共性，由于 別墅購買者的 職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，其對于別墅物業(yè)，無論是選擇、購買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性。 ? 職業(yè)構(gòu)成 —— 金字塔分布 中高級管理人員比例最高，達到 ％，以下則依此為專4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況 業(yè)技術(shù)人員占 ％，私營企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者 為％，其他情況則有 ％。出于身份和社交范圍等多種因素考慮，在調(diào)查過程中將自己歸入企業(yè)中高級管理人員一類。但是這樣一來也造成私營企業(yè)主比例較實際情況相對偏低?？芍^ “ 真正的金色或明或暗 ” 。 主要客戶是跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明 星、國內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計師等。 主要客戶是合資公司高級白領(lǐng)、歸國人士、港臺商人、企業(yè)老總。 主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、 IT 精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營企業(yè)家等。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析 根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。 銷售現(xiàn)狀：租賃狀況良好 競爭分析： 某某 別墅品質(zhì)由于東渡園景別墅 ? 皇府別墅 位 置：曹安路 2800號 占地面積： 106000平方米 在售戶數(shù)： 158戶 物業(yè)類型：獨立別墅 平均單價： 3800元 /平方米 主力面積： 300— 350平方米 主力總價： 100— 150萬 /套 銷售現(xiàn)狀：還剩 4 套 競爭分析： 某某 別墅總價低于皇府別墅 ? 美墅 投資興建：復地集團 位 置：古浪路 8 號 物業(yè)類型：聯(lián)體 別墅 平均單價： 5300— 6600 元 /平方米 主力面積： 180— 210平方米 主力總價： 90— 140萬 /套 銷售率：推出部分基本售完 競爭分析： 某某 別墅的區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)差于美墅 ? 康橋半島 —— 邁阿密水岸二期 投資興建：上?？禈虬雿u房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 位 置：外環(huán)路、滬南路（滬南路 2727弄） 總建規(guī)模： 200萬平方米（占地） 已推規(guī)模： 60萬平方米（占地） 地段概念：外環(huán)、滬南路 輻射區(qū)域：市區(qū)、浦東 在售戶數(shù)： 295戶 平均單價：獨棟 5000元 / M2，雙拼 4500元 / M2 主力面積：獨棟 242253 M2， 雙拼 211223 M2 主力總價：獨棟 121127萬元，雙拼 95100萬元 主力客源：全市客源、及部分海歸 銷售率： 50% 廣告訴求語：新獨院住宅生活 公開日期： 1999 年 10 月首期 / 2021 年 8 月夏威夷豪園 2021 年 1 月邁阿密水岸 / 2021 年 8 月密蘇里假日 主力產(chǎn)品： 一期：雙拼 152－ 161M2 / 二期：獨立 211－ M2 夏威夷豪園 三期：雙拼 210－ M2 邁阿密水岸 / 獨立 241－ M2 四期：密蘇里假日公寓二房 125－ 131 M2 面積配比： 房型 面積（ M2） 戶數(shù) 比例 獨棟別墅 268 14 5% 獨棟別墅 242253 149 50% 獨棟別墅 212 6 2% 雙拼別墅 211223 126 43% 競爭分析： 某某 別墅品質(zhì)及周邊環(huán)境差于康橋半島 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場起步非常晚，商品房的購買者主要為鎮(zhèn)上居民以及開發(fā)區(qū)職員，已開發(fā)的商品房品質(zhì)也很一般?？傆玫孛娣e 8340 平方米，總建筑面積 20827 平方米。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個高起點、高標準建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車為一體的商住小區(qū)。沿街一幢商住樓設(shè)計新穎，獲得上海市建筑設(shè) 計獎。該建筑至今在南翔仍屬是最雄偉的一幢建筑。 項目劣勢 ? 某某 別墅產(chǎn)品具有一 定的缺陷，需要改建，如何改建是本項目運作成功的關(guān)鍵； ? 某某 別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認可，將給本項目的銷售帶來一定難度； ? 某某 別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進。 目前，南翔鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 220 多家，累計引進外 資企業(yè) 100 余家，總投資 36400 萬美元。 其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建于 1994 年。迄今為止，該園區(qū)共累計引進外資 1 億美元，投資人民幣 3 億多元，工業(yè)產(chǎn)值達 30 億元。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠，不少私營大企業(yè)也都在此投資。總規(guī)劃面積為 12021 畝，將建成以高新技術(shù)為先導，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的，與國際經(jīng)濟發(fā)展 相適應(yīng)的高水準的工業(yè)園區(qū)。如在 9 個國家擁有 34家生產(chǎn)廠家的全球性 EMS 供應(yīng)商美國惠亞集團公司（ America Viasystems Group Incorporation） ， 在園區(qū)內(nèi)投資近5000 萬美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰?。 ? 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶。 ? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性； ? 修復每幢別墅的大門，并設(shè)計大門造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶型，如戶型 A 的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； ? 小區(qū)會所改建為售 樓處，提供良好的銷售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門重新設(shè)計并建造； ? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的 圍墻， 創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象； ? 配備一輛看房專車。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 （ 2） 對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值 可類比項目的詳細資料見第三部分第三小節(jié)。 項目 某某 別墅（改建后） 東渡園景別墅 皇府別墅 綠谷別墅 美墅 康橋半島 地段： 市政交通及直入交通的便利性 100 100 100 100 115 100 周邊自然和綠化景觀 100 95 97 100 95 95 教育、人文景觀 100 100 95 100 105 105 周邊社區(qū)素質(zhì) 100 85 85 100 115 105 周邊市政配套便利性 100 90 100 100 140 110 產(chǎn)品： 建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì) 100 85 90 110 120 120 物業(yè)類型 100 95 100 100 95 100 單體戶型設(shè)計 100 93 95 110 125 125 建筑空間布局和綠化景觀 100 85 95 105 120 120 小區(qū)配套 100 90 105 105 125 130 物業(yè)管理 100 95 95 100 105 105 形象包裝和營銷策劃 100 95 95 100 110 110 開發(fā)商品牌和實力 100 95 95 100 105 105 政策上的利好 100 85 80 90 100 105 綜合分值 100 92 94 101 113 109 （ 3）根據(jù)價值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項目的均價，通過算術(shù)平均法推斷出本項目可實現(xiàn)的均價 本項目可實現(xiàn)的均價 =可類比別墅項目的均價 /可類比別墅項目的綜合分值 *100 均價（元 /平方米 ） 綜合分值 某某 別墅可實現(xiàn)的均價（元/平方米） 東渡園景 3800 92 4130 別墅 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 某某 別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米。 若以即將起動 的南翔星城項目為標準，本項目可能的市場均價應(yīng)高于為 4050元 /平方米。 二、 某某 別墅 4000—— 5000元 /平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 據(jù)《新民晚報》的報道， 2021年獨立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的 77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。但就總體承付能力而言，心理價位在 100— 250萬元間的達 %， 100萬元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。若以 4000— 5000 元 /平方米的均價計算，則總價在 80— 160萬元，也與潛在需求一致。 第六部分 項目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測 銷售收入一覽表 金額單位：萬元 序號 收入項目 總銷售收入 可售面積均價 備注 建筑面積 可售面積 一 銷售收入 1 毛坯房銷售收入 4500 以中價位 4500 元 /平方米作為預(yù)售的均價。 3 別墅單體整修費 300 包括外墻清洗、內(nèi)墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門整修。 4 會所整修費 15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡單裝修。 開發(fā)成本 三 期間費用 110 1 管理費用 20 2 銷售費用 90 銷售收入 *2% 3 財務(wù)費用 0 0 財務(wù)費用約 200 萬元已資本化計入前期費用中 項目總投資 注：銷售費用主要包括售樓處布置、 3 套樣板房裝修、前期廣告費、看房車投入。 內(nèi)部收益率為 %， 核心指標的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥ 25