【正文】 ? 價(jià)格：由于市場(chǎng)整體上升的慣性效應(yīng)， 2020 年商品房的成交價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上升，但升勢(shì)會(huì)低于 2020 年，就價(jià)格結(jié)構(gòu)而言，可能會(huì)從高、低兩頭向中間移動(dòng)。舊城區(qū)的改造、申博成功和 浦江兩岸開(kāi)發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。 2020 年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價(jià) 4803 元 /平方米，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。 區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2020 年相比， 2020 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料表明， 2020 年樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過(guò) 2020 年全年水平，市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)主要顯現(xiàn)為： ? 2020 年持續(xù) 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺的態(tài)勢(shì) 2020年上海商品房供應(yīng)受入市門(mén)檻提高的影響，一直處于相對(duì)拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1: 的數(shù)值上。 ? 旅游資源 南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小南翔賽蘇城 ” 之美譽(yù)，歷史悠久， 人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有 五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。在離鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等 10所高等學(xué)府。南翔鎮(zhèn)有直達(dá)上海市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉 線、上海旅游 6號(hào)線等。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。 ? 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。 需要改進(jìn)之處 —— 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒(méi)有生氣，每幢獨(dú)立別墅沒(méi)有特別的色彩視覺(jué)差異，色彩識(shí)別效果差。項(xiàng)目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200 米，南側(cè)緊鄰 滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐 南翔鐵路編組站 2公里； “ 十五 ” 期間，輕軌鐵路也將開(kāi)通至南翔。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)，來(lái)為客戶營(yíng)造國(guó)際化、人性化的高品質(zhì)生活。 住宅由小高層、多 層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟別墅組成。明代園林“古猗園”近在咫尺。公告稱(chēng)，上海格林風(fēng)范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)中心簽訂了開(kāi)發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項(xiàng)目協(xié)議，該項(xiàng)目土地面積約為 2100 畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地?！案窳诛L(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來(lái)首批投資開(kāi)發(fā)的最大型項(xiàng)目。嘉定區(qū)對(duì)南翔星城項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)論證和統(tǒng)一規(guī)劃 。 六、 南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) ——“格林風(fēng)范 ”的啟動(dòng)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 2020 年 2 月 28 日，嘉定區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 。其中高速賽道呈“上”字造型、總長(zhǎng)約 公里，適合于各種不同賽車(chē)、特別是一級(jí)方程式即 F1 賽車(chē)比賽。在世界排名前 500 家公司中，有 10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國(guó)通用電氣 、德國(guó)大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。 嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高?？偯娣e 平方公里。 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯 31176。上海作為國(guó)際大都市的地位和形象日益牢固，無(wú)論從世界范圍，還是從國(guó)內(nèi)范圍來(lái)講，上海正越來(lái)越成為人們向往的城市。 2020 年四季度的市場(chǎng)成交價(jià)格再創(chuàng)新高， 6870 元 /平方米的平 均價(jià)格創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從 1996 年 1 月至 2020 年 12 月，上海市共有160 余個(gè)別墅項(xiàng)目推出，累計(jì)供給量達(dá)到 33926 套，其中消化量為 25614 套，銷(xiāo)售率平均達(dá)到 %。全年成交過(guò)戶面積 萬(wàn)平方米，比上年增加 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。從開(kāi)發(fā)看，全年商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)％；竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到 51％。一年來(lái)，上海市實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面 完成了各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。 如果仔細(xì)端詳中國(guó)“雄雞 ”狀的版圖，您會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)： 從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓。 第七部分：綜合分析與建議 從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的投資回報(bào)。 二、東海別墅 4000—— 5000 元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇 4500 元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人 心，再向高價(jià)位拔升。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項(xiàng)為 100，優(yōu)于東海別墅則分值高于 100，比東海別墅差則分值低于 100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的建議 項(xiàng)目需要改建的具體方案： ? 外墻面需要清洗； ? 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。 由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓?zhuān)薯?xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南 翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ”的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 它的開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整 體分析 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 上海別墅市場(chǎng)回顧和展望 上海別墅市場(chǎng)用途的六大類(lèi)型