【正文】 m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 政策法規(guī)風(fēng)險 XX 的開發(fā)建設(shè)必將帶動萬寧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高城市形象和競爭力，提升城市的品位及知名度， 給 萬寧 的發(fā)展帶來巨大的集聚效應(yīng) 。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。 隨著萬寧市經(jīng)濟的發(fā)展，依托旅游業(yè)和豐富的旅游資源積極拓展島內(nèi)外市場，吸引度假、休閑養(yǎng)老及投資人士前來置業(yè)，同時本地居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。 十、風(fēng)險分析及對策 1．市場風(fēng)險分析 (1)從萬寧市目前住宅市場來看，除了市場有效需求不足、改革滯后等原專業(yè)好文檔 因外，小區(qū)位置偏僻混雜，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 九、 結(jié)論 本項目總投資成本約 40760 萬元，總收入約 64196 萬元，稅前利潤約 23436萬元，稅后利潤約 17016 萬 元，銷售利潤率為 27%，投資利潤率為 57%。 1）項目建設(shè)指標(biāo) (暫定 ) 表 5 序號 項目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 ㎡ 2 容積率 0 3 總建筑面積 ㎡ 住宅面積 ㎡ 商鋪面積 ㎡ 24360 4 可售商住面積 ㎡ 2）銷售收入 表 6 序號 項 目 平均單價 （元 / m2） 計算基礎(chǔ) （ m2） 合 計 （萬元） 備 注 1 住宅房屋 2021 56888 2 商業(yè)鋪面 : 3000 24360 7308 二層商鋪設(shè)計 3 總 計 2100 64196 2．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在 5年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃在項目報批后再定。 七、投資估算與資金籌措 地塊規(guī)劃指標(biāo)（暫定）： 表 1 序號 規(guī) 劃 指 標(biāo) 地 塊 指 標(biāo) 備 注 1 用地面積（ m2） 約 畝 2 總建筑面積（ m2） 住宅建筑面積（ m2） 商業(yè)建筑面積（ m2） 3 建筑占地面積（ m2） 4 容積率 此容積 率為暫定 專業(yè)好文檔 5 建筑密度（ %） 6 綠化率（ %） 上述計算數(shù)據(jù)均為暫定估算依據(jù) 投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目暫定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見下表。 主體工程斷水 。 施工圖設(shè)計。項目可進行分期報建，建設(shè)進度程序如下： 項目建議書批復(fù)。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管 道。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～ 3 個電視用戶盒。 (2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、 語音用模塊化插座。地下車庫設(shè)機械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補風(fēng)。 5． 4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。 3)電力設(shè)計：消防設(shè)備按消防中心指令開停機；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。 2)照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 A。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。 1)室內(nèi)生活給水： 4 層以上屋頂水箱給水， 1～ 3 層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。 住宅生活用水： 140 公升／人室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準和有關(guān)規(guī)范要求。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 16 米寬這域規(guī)劃路。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準 1. 建筑面積和內(nèi)容 “ XX”項目占地 ㎡（約 畝） ，總建筑面積 為 平方米 ，容積率為 （暫定），項目建設(shè)有住宅二千余套，擬 規(guī)劃建設(shè)多層（ 6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 專業(yè)好文檔 競買風(fēng)險： A、獲悉 1號、 2號地塊競拍已有多家擬準備參與競買，競爭激烈； B、 2號地塊目前已有海之南實驗學(xué)校（租賃使用，現(xiàn)有學(xué)生 1500余名，租賃時間截止至 2021 年 7 月到期。利用現(xiàn)有 的河流水系造湖，改造城市景觀，提高土地價值。公共汽車站距離小區(qū)僅 600米，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需 5分鐘， 本項目距離?？谛旭?139公里 ，距離三亞行駛 115公里 ，距離東山嶺旅游景區(qū)僅 2公里，距海岸線 11公里，交通十分便利。該片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。因為規(guī)模足夠大，所以其自有的配套足以媲美一座城市，充分滿足業(yè)主的日常生活所需，能夠提供在當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先甚至超越當(dāng)?shù)厮降纳钚螒B(tài)。一個規(guī)模足夠的大盤，擁有鼎盛的人氣，必然能夠帶動此片區(qū)域的交通發(fā)展，不僅僅是道路的建設(shè)，而 且也是各種交通工具的到位，像：公交車、商場購物車等等。拉動了當(dāng)?shù)氐貎r的上漲，增加了政府的收入。 從積極推動 萬寧 的城市發(fā)展，加快 萬寧 城市化進程，到不斷為 萬寧 人民謀福利， 《 XX》 在物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)都 將 做出 不可估 量的作用，把自己作為城市運營者的角色發(fā)揮得淋漓盡致，也展現(xiàn)了 萬寧 第一大盤應(yīng)有的風(fēng)采。 《 XX》的開發(fā)建設(shè) 不僅僅對 萬寧 市的城市進程做出貢獻，而且對于 萬寧 市的精神文明建設(shè)也作了自己應(yīng)有的努力。而 《 XX》 的 開發(fā)建設(shè) ，將 打破這種局面，改變了人們對好房子標(biāo)準的認知，為 萬寧 人們帶 來了真正高品專業(yè)好文檔 質(zhì)的生活。毫不夸張地說， 萬寧 在建的房子，都不能充分滿足上層人士的生活需求，都代表不了 萬寧城市的發(fā)展水平。除了基本的商業(yè)配套 、交通出行以外， 《 XX》 對于其他一些與居住息息相關(guān) 的配套，比如說幼兒園、 醫(yī)療設(shè)施 等也是應(yīng)有盡有，充分解決了業(yè)主日常生活的后顧之憂。一個有著將近 萬人的超級大 盤，會產(chǎn)生巨大的消費需求，就會帶動 新城區(qū) 商業(yè)的繁榮，解決一部分人的就業(yè)問題。 《 XX》 作為 萬寧 房地產(chǎn)發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，由于規(guī)模大 、開發(fā)周期 長，其對城市發(fā)展以及周邊環(huán)境的影響遠非一般項目所能比擬， 《 XX》必將 成為一個能滿足日常生活需要、適宜居住、社交 及旅游度假、休閑養(yǎng)老 的 全 開放性社區(qū)，而并非一般性的居住小區(qū)概念。 《 XX》 的出現(xiàn)，不但對 萬寧 居住產(chǎn)生了重大的影響，而且對于 萬寧 的 城市化專業(yè)好文檔 進程，市 新城區(qū) 的發(fā)展都起了不可估量的作用。 首先， 規(guī)?；^(qū)開發(fā) 意味著更多的占地區(qū)塊，更統(tǒng)一的規(guī)劃思路，更完善的社區(qū)建設(shè) ， 在 《 XX》 地產(chǎn)商的運營下，一個地區(qū)的板塊熱度必將飛增，這個地區(qū)的板塊必將飛速增值，這無論是對于 萬寧 城市還是 萬寧本地 居民，都是一個利益共享的局面。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施?！?XX”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在 1600～ 1800 元之間。 3)促銷手段。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 (5)豐富的旅游資源及優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境將吸引大量的島外人士及海外華僑前來度假養(yǎng)老置業(yè)。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。雖然隨著福利房 的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在近幾年批建了大量的政策性經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下二個方面： (1)萬寧市住宅建設(shè)開發(fā)，存在建設(shè)標(biāo)準低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房將繼續(xù)增加，進一步阻礙了房地產(chǎn)市場的兩性發(fā)展。 萬寧豐富的 得天獨厚的旅游資源 和 109 公里的黃金海岸帶 是萬寧實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的最大資本 ，旅游與房地產(chǎn)嫁接互動，必將吸引島內(nèi)外消費者蜂擁而至，促使萬寧房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)企業(yè)與政府互動共贏，共同發(fā)展。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。目前萬寧只有少量已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)質(zhì)量差、粗 制濫造，浪費了大量的土地資源。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。 C、 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部 智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。萬寧市是海南主要旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是萬寧市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。萬寧市改革開放以來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度 ，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為： A、 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。 隨著居民生活水平的提高，收入的增加 ，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。 3）市場需求分析： 從萬寧市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。 C、由于城區(qū)內(nèi)混合部分農(nóng)村用地，現(xiàn)狀居住用地指標(biāo)偏高； D、居住環(huán)境質(zhì)量較差，居住與商業(yè)辦公混合在一起。以優(yōu)勢企業(yè)為龍頭，通過引進、兼并、重組、聯(lián)合等形式，逐步形成大企業(yè)主導(dǎo)、中小企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局，把企業(yè)做大做強，提高對經(jīng)濟建設(shè)和財政增收的貢獻率。抓好城北新區(qū) 平方公里中心區(qū)道路建設(shè)，形成三橫四縱道路框架。以海南 “ 旅游促銷年 ” 為契機，高品位策劃獨具特色的文燈節(jié)、美食節(jié)、東南亞風(fēng)情文化節(jié)等節(jié)慶活動，提升萬寧的知名度和美譽度 。國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力和財政自給能力顯著增強，城鄉(xiāng)居民收入和家庭財產(chǎn)普遍增加 。 萬寧市引進香港中信泰富集團、中信國安集團、華潤集團等一批龍頭型大