【導(dǎo)讀】檔“XX”住宅小區(qū)，建設(shè)萬(wàn)寧首個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。公司在萬(wàn)寧市已有房地產(chǎn)開。號(hào)地塊僅一路之隔，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。根據(jù)萬(wàn)寧市以及白龍路萬(wàn)城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來(lái)新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團(tuán)。公司競(jìng)買后將1號(hào)和2號(hào)工業(yè)用。人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。地塊競(jìng)拍時(shí)間將在近期分別舉行，各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開展。處，萬(wàn)寧新車站北側(cè)。經(jīng)估算，工程總投資40760萬(wàn)元，每平方米造價(jià)1320元。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和萬(wàn)寧市。盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)開發(fā)投資占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的％，增幅低于全國(guó)平均水平。業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)島外購(gòu)房者占有較大比重。銷售對(duì)象50％是島外消費(fèi)者，三亞市房屋銷售對(duì)象90％是島外消費(fèi)者。海口市新建商品住宅平均售價(jià)3590元，三亞市新建商品住宅平均售價(jià)6965元。產(chǎn)卻逆市看漲，依然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。及多個(gè)行業(yè)，可帶來(lái)多重發(fā)展。

　　

【正文】 、建筑圖審、施工報(bào)建及其它費(fèi)用 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 100 3088 包括供電、供水、燃?xì)?、消防、排污、電信、綠化、 小區(qū)道路建設(shè)等 5 公建配套費(fèi) 100 3088 包括公共設(shè)施、室外景點(diǎn)綠化費(fèi)、安防系統(tǒng)費(fèi)、室外道路費(fèi)等 6 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 19 577 15項(xiàng)之和的 % 專業(yè)好文檔 7 開發(fā)費(fèi)用 56 1743 其中：管理費(fèi)用 25 780 16項(xiàng)之和的 2% 銷售費(fèi)用 31 963 銷售總額的 % 8 開發(fā)總成本 1320 40760 17 項(xiàng)之和 2．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，建議使用自有資金 6000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本 金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)。 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1．住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2021元；商鋪一、二兩層聯(lián)買，捆綁銷售價(jià)格每平方米 3000元。停車位銷售根據(jù)在項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批后再定。 1）項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) (暫定 ) 表 5 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 ㎡ 2 容積率 0 3 總建筑面積 ㎡ 住宅面積 ㎡ 商鋪面積 ㎡ 24360 4 可售商住面積 ㎡ 2）銷售收入 表 6 序號(hào) 項(xiàng) 目 平均單價(jià) （元 / m2） 計(jì)算基礎(chǔ) （ m2） 合 計(jì) （萬(wàn)元） 備 注 1 住宅房屋 2021 56888 2 商業(yè)鋪面 : 3000 24360 7308 二層商鋪設(shè)計(jì) 3 總 計(jì) 2100 64196 2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 5年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃在項(xiàng)目報(bào)批后再定。 專業(yè)好文檔 3．稅費(fèi)率 本項(xiàng)目按銷售總額 10%的稅率預(yù)征交納 (多退少補(bǔ) ),稅收共計(jì)為 6420 萬(wàn)元。 4．盈利能力分析 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表 7 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 現(xiàn)金流入 64196 其中：銷售收入 64196 其它收入 0 2 現(xiàn)金流出 47180 其中：成本投資 40760 預(yù)征 10%(銷售總額的 10%) 6420 3 稅前利潤(rùn)額 23436 4 稅前利潤(rùn)率 % 5 凈利潤(rùn)額 17016 6 凈前利潤(rùn)率 27% 5．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。 九、 結(jié)論 本項(xiàng)目總投資成本約 40760 萬(wàn)元，總收入約 64196 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)約 23436萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)約 17016 萬(wàn) 元，銷售利潤(rùn)率為 27%，投資利潤(rùn)率為 57%。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。可見本項(xiàng)目開發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。 十、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從萬(wàn)寧市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，除了市場(chǎng)有效需求不足、改革滯后等原專業(yè)好文檔 因外，小區(qū)位置偏僻混雜，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的 3～ 6 倍，而目前 A 市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為600850 元之間 (中低檔政策性商品房 )，在本地難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2 倍，目前萬(wàn)寧市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有 一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 隨著萬(wàn)寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，依托旅游業(yè)和豐富的旅游資源積極拓展島內(nèi)外市場(chǎng)，吸引度假、休閑養(yǎng)老及投資人士前來(lái)置業(yè)，同時(shí)本地居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 (2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 2．經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本 項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成 本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn) XX 的開發(fā)建設(shè)必將帶動(dòng)萬(wàn)寧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高城市形象和競(jìng)爭(zhēng)力，提升城市的品位及知名度， 給 萬(wàn)寧 的發(fā)展帶來(lái)巨大的集聚效應(yīng) 。同時(shí)吸引更多高質(zhì)素、高資質(zhì)的開發(fā)商參與萬(wàn)寧市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，拉動(dòng)有效內(nèi)需及房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)好文檔 業(yè)鏈的互動(dòng)， 在一定程度上拉動(dòng)了萬(wàn)寧的高端消費(fèi) ，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)極為顯著。因此 XX的開發(fā)建設(shè)應(yīng)爭(zhēng)取政 府在政策上的優(yōu)惠扶持和幫助，組織專項(xiàng)小組全程跟蹤服務(wù)，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 專業(yè)好文檔 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver 專業(yè)好文檔 With each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and cap (capsule munications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. The supersonic descent could happen as early as Sunday. The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our daytoday weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest ( miles/ kilometers), drif