【正文】 清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按萬寧市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng) 。 2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 (每單元一個(gè) )。 1)設(shè) 300～ 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵 2臺(tái)。日， K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。 5． 1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為 DN200— DN800，由市政管網(wǎng)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下： (1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“ XX”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 (2)公用建筑。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料 也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和 21世紀(jì)新的居住理念。 建筑方案總體構(gòu)思 1號(hào)、 2號(hào)建設(shè)地塊緊連。 規(guī)劃指標(biāo) 待定 3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局專業(yè)好文檔 區(qū)內(nèi)空間，與“ XX”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”“度假養(yǎng)老”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 場(chǎng)地自然條件 詳見地質(zhì)勘察報(bào)告 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 根據(jù)萬寧市規(guī)劃局已對(duì)該片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以商業(yè)中心、休閑娛樂和高檔住宅為主。 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 地形 建設(shè)場(chǎng)地為 1號(hào)、 2 號(hào)廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，地形平坦。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“ XX” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，一期初步規(guī)劃為以下 4類戶型： A． 65一一 80m2，占總面積的 5％； B． 80一一 100 m2，占總面積的 15％； C． 100 一一 120 m2，占總面積的 40％； D． 120 一一 150 m2，占總面積的 35％； 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。①外墻：高級(jí)外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶 內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺(tái)：鋁合金封閉式陽臺(tái)；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《海南省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。套型基本面積達(dá)到國家預(yù) 定的目標(biāo)。 近年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù) 市場(chǎng)定位及客源定位，本項(xiàng)目規(guī)劃模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)?！?3口”戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。學(xué)校租賃辦學(xué)事宜過后協(xié)商解決。但該校負(fù)責(zé)人 因意愿繼續(xù)辦學(xué)，無意放棄該租賃地塊，也將參與此次拍賣會(huì)，加劇了本公司競買地塊的難度。各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開展。擴(kuò)大現(xiàn)有教育用地規(guī)模，圍繞中心發(fā)展高質(zhì)量的居住區(qū)，形成一個(gè)多功能、現(xiàn)代化、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)齊全的綜合區(qū)，體現(xiàn)萬寧城市現(xiàn)代化的新形象。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目片區(qū)是近期城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 東星新區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、燃?xì)夤艿?、道路綠化工程等。 交通方便 XX片區(qū)形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。‘‘ XX”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。今后萬寧市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為萬寧市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 最后，《 XX》的開發(fā)，必將吸引大量的島外消費(fèi)者潛力度假旅游、休閑養(yǎng)老，使旅游與地產(chǎn)互動(dòng)嫁接，形成良好的口碑效應(yīng)，拉動(dòng)萬寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高城市知名度。 專業(yè)好文檔 然后， 《 XX》 的開發(fā)能夠提高人民的生活水平。同時(shí)，一些在郊區(qū)的大盤，還能緩解城市的交通壓力，將上、下班時(shí)間的人流量合理分流。 再次 ， 《 XX》 開發(fā)對(duì) 萬寧 城市發(fā)展最直接的影響體現(xiàn)在交通上， 《 XX》 能有效解決大社會(huì)與傳統(tǒng)區(qū)域的連接關(guān)系。在外環(huán)近郊，開始陸續(xù)出現(xiàn)一批大盤，它們以造城、造鎮(zhèn)的氣勢(shì)來延續(xù)了城市脈搏，提高區(qū)域的形象，同時(shí)也將對(duì)未來兩年內(nèi) 上海樓市產(chǎn)生巨大的影響。比如在上海，最初的大盤開發(fā)源自 舊城改造，它直接提升了大盤所在區(qū)域的城市地位。 其次 ， 《 XX》 規(guī)模居住區(qū)的建設(shè)，對(duì)周邊乃至對(duì) 萬寧 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將產(chǎn)生深刻的影響。 《 XX》 俱樂部、《 XX》 業(yè)主委員會(huì)，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動(dòng) ?? 時(shí)時(shí)處處透露 為 業(yè)主 未來 70年品質(zhì)生活的 誠摯關(guān)懷。 開發(fā)商擬在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)后 贊助拿出 部分資金 成立 “ 教育基金 ” ，組織 萬寧 首個(gè)業(yè)主尊貴俱樂部 ?? 從不斷地舉辦各種晚會(huì)，到積極參加公益事業(yè)， 《 XX》必將 為 萬寧 人民帶來了一場(chǎng)又一場(chǎng)精神大餐的同時(shí)，也 應(yīng) 盡自己的一份薄力回報(bào)社會(huì)，回報(bào) 萬寧 人民。 E、 豐富市民 精神文明建設(shè) 城市的發(fā)展不僅僅 包括建筑層面，人們精神文明的豐富也是城市發(fā)展的重要指標(biāo)。規(guī)劃、配套、設(shè)計(jì)、物業(yè)等方方面面， 《 XX》的開發(fā)建設(shè) 絕對(duì)稱得上是安 萬寧 的標(biāo)桿， 《 XX》 定義了 萬寧 尊貴生活 及旅游度假房產(chǎn) 的標(biāo)準(zhǔn)。而被 動(dòng)的局面，又導(dǎo)致了樓盤的質(zhì)量越來越差，形成了惡性循環(huán)。部分小區(qū)，臟、亂、房子質(zhì)量不過關(guān)，不但影 響了業(yè)主的生活水平，而且對(duì)于整個(gè)市容市貌都產(chǎn)生了惡劣的影響。 D、《 XX》 將會(huì)提升 萬寧城市 地產(chǎn)建設(shè)水平，提高 萬寧 的人口素質(zhì)。如此完善的配套 ，對(duì)于居住其中的業(yè)主而言，享受到的生活品味自是不言而喻。作為一個(gè)為 萬寧市 上層人士 、島外人士 精心打造的尊貴社區(qū)，其自有的配套足以媲美大城市，一些設(shè)施在 海南省及其他城 市都是數(shù)一數(shù)二，像室內(nèi)游泳池、 健身會(huì)所等等。同時(shí)， 《 XX》 的出現(xiàn)，必將使 新城區(qū) 作為一個(gè)住宅區(qū)的板塊更加成熟， 吸引更多的地產(chǎn)商 以及其他企業(yè)前來投資，增加區(qū)域知名度，提升區(qū)域競爭力，拉動(dòng) 萬寧市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。作為一個(gè)有著幾十萬規(guī)模的超級(jí)大盤， 《 XX》 的落成，必然大大增加 新城區(qū) 的人口數(shù)量。 B、 市北區(qū)建設(shè)的助推器 《 XX》 作為市 城北新區(qū) 、 萬寧 市的第一大盤，自然擔(dān)負(fù)著城市運(yùn)營的重任，對(duì) 萬寧 的城市發(fā)展有著不可估量的作用。 《 XX》 充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合，通過對(duì)規(guī)劃方案的適時(shí)調(diào)整，汲取國際、國內(nèi)人居環(huán)境 、旅游地產(chǎn) 發(fā)展的最新思想，成為了 萬寧 城市改造的重要組成部分。一個(gè)在 萬寧 規(guī)模如此恢宏的大盤，其建造的過程無疑是一個(gè)造城運(yùn)動(dòng)。 緊鄰東山嶺風(fēng)景區(qū) ， 海、山、城市 ，皆入眼中。 A、 《 XX》 是由 海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資開發(fā)，超大規(guī)模的尊貴社區(qū)。 從 萬寧 城市運(yùn)營角度建設(shè)的 《 XX》 ，必將加速所在 區(qū)域的市場(chǎng)建設(shè)，加速區(qū)域面貌的改觀，創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而有效拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 (4)定價(jià)方式。 (3)價(jià)格浮動(dòng)策略。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。 定價(jià)作用： A、低價(jià)入市，低開高走；預(yù)留升值空間，形成良好口碑。 XX 第一期均為六多層建筑，最高價(jià)為 4 樓，最低價(jià)是 6 樓。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會(huì)；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對(duì)性 (銷售對(duì)象 )的舉辦展銷會(huì)；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷；⑩其 他促銷手段。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場(chǎng)專業(yè)好文檔 情況而定。 2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤ 掃尾階段銷售。 (2)促銷策略。 “ XX”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。 4． 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有合理的收益。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。 (3)物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化 ，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)。 4．營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 4． 1 確定項(xiàng)目整體形象 ‘‘ XX’’地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)專業(yè)好文檔 境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人 與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)萬寧首個(gè)房地產(chǎn)規(guī)模化精品住宅小區(qū)。“ XX”住宅開發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長的形成過程。 當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展 過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。 從以上分析可以看出，“ XX”的開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，必將成為島內(nèi)外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地，是投資人士選擇的熱點(diǎn)板塊。個(gè)人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢(shì)頭。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 5． 1％上升到 12％左右。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。本公司應(yīng)抓住機(jī)遇、有計(jì)劃、有步驟運(yùn)行項(xiàng)目，積極發(fā)展成為萬寧房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭品牌企業(yè)，并占居市場(chǎng)主導(dǎo)地位。 A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競爭力。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。 E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià) 格的住宅應(yīng)是最好的住宅。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值?！?XX”項(xiàng)目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。由于幾次大型活動(dòng)的成功舉辦，提高了萬寧市在國際國內(nèi)的知專業(yè)好文檔 名度，為萬寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存 的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像“ XX”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)?；≌^(qū)，無論是銷售、投資或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： （ 1）先富者的市場(chǎng)潛力。在海口、瓊海近兩年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住