【正文】 人。 近年來(lái)，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場(chǎng)附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。目前，除江西、西藏等兩省外，全國(guó)其他各省市均有人在保亭購(gòu)房居祝 。 D、 海南二三線城市土地交易 狀況 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所有的資源中，土地是根本。雖然這只是特例，但?？谕恋卣w價(jià)格的上漲幅度之快，仍然令眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目瞪口呆。有的開(kāi)發(fā)商聲稱，三亞一線海景地 400 萬(wàn)元 /畝也敢拿，三亞市一般的土地價(jià)格動(dòng)輒超過(guò) 100 萬(wàn)元 /畝。 專業(yè)好文檔 這一輪拿地特征已經(jīng)顯示出，海南部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從機(jī)會(huì)主義，逐步轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略機(jī)會(huì)主義。瓊海 “ 天來(lái)泉 ” 項(xiàng)目成功的示范，也增加了開(kāi)發(fā)商們對(duì)海南二三線區(qū)域土地的開(kāi)發(fā)信心。 ※ 瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 在 房地產(chǎn) 新一輪發(fā)展中，瓊海以加快城市建設(shè)為突破口，緊緊依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)、博鰲亞洲論壇品牌效應(yīng)、溫泉特色資源，以及本市獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境，從瓊海特色資源和優(yōu)勢(shì)中尋求城市發(fā)展空間，準(zhǔn)確把握城市定位，堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，以萬(wàn)泉河為靈魂，按照唯美主義的要求，不斷完善城市功能配套，提高城市品位，把瓊海打造成恬靜、溫馨、安寧、精致、優(yōu)美、宜居的城市，打造成 “ 全國(guó)人民第二居住地 ” 。思維投資自 2021 年新一輪房地 產(chǎn)熱潮來(lái)臨進(jìn)駐瓊海，因地制宜成功開(kāi)發(fā)了外銷型地產(chǎn)項(xiàng)目 “ 富?；▓@ ” ，并以 90%的比例銷往島外市場(chǎng)。 官塘首席大盤(pán) 天來(lái)泉占據(jù)了官塘溫泉開(kāi)發(fā)區(qū) 1000 畝的稀缺資源，成就了他們 “ 大社區(qū)、大配套、精裝修 ” 交房的開(kāi)發(fā)設(shè)想與理念，達(dá)到了旅游地產(chǎn)外銷目的，為瓊海外銷房產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)了局面。 天來(lái)泉自 2021 年 10月 30日開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷售一直非?；鸨?， 僅僅半年時(shí)間，一期 2021 多套房子順利售罄， 單日 售出幾十套的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生， 最高 售出 單日 54套的業(yè)績(jī) 。 目前，文昌房?jī)r(jià)上漲幅度接近 80%，均價(jià)已經(jīng)和瓊?？?并行。境內(nèi)地勢(shì)西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半。 萬(wàn)寧市西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海 接壤，南距 三亞 市 112 公里，北離海專業(yè)好文檔 口市 139 公里，處于東線高速公路中部，地理位置優(yōu)越。市內(nèi)有太陽(yáng)、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海 。主要旅游勝地有東山嶺旅游區(qū)，在萬(wàn)城鎮(zhèn)東 2 公里，方圓 8 平方公里，海拔 184 米。興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農(nóng)場(chǎng)境內(nèi)，是境內(nèi)最大的旅游勝地。 境內(nèi)１０９公里的陽(yáng)光海岸線上，自北向南分布著山欽灣、大花角灣、春園灣、神州半島灣、南燕灣、石梅灣、楊梅灣、日月灣等眾多海灣，岸線綿長(zhǎng)、沙灘遼闊、沙細(xì)質(zhì)白，沿岸還有大州島、加井島、州仔島、甘蔗島和神州半島等各具獨(dú)特風(fēng)光的島嶼和半島，還有兩個(gè)極具開(kāi)發(fā)價(jià)值的內(nèi)海。 萬(wàn)寧市引進(jìn)香港中信泰富集團(tuán)、中信國(guó)安集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)等一批龍頭型大企業(yè)和大項(xiàng)目，投資開(kāi)發(fā)萬(wàn)寧的旅游資源。 今 年是 萬(wàn)寧 市項(xiàng)目推進(jìn)年。 改善投資環(huán)境是硬措施 ” 的工作主題和 “ 投資拉動(dòng)、城市化帶動(dòng)、龍頭企業(yè)驅(qū)動(dòng)、園區(qū)式啟動(dòng) ”的發(fā)展思路，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鞏固提高第一產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)， 加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) ，著力打造 “ 美食之都 ” 、 “ 南藥之鄉(xiāng) ” 、 “ 植物王國(guó) ” 和 “ 旅游勝地 ” 等特色品牌，不斷改善投資環(huán)境，全面推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)政自給能力顯著增強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民收入和家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加 。以推進(jìn) “9+1” 工程為重點(diǎn) ,開(kāi)發(fā)濱海休閑度假、興隆康復(fù)療養(yǎng)和萬(wàn)寧文化三大旅游產(chǎn)品。以海南 “ 旅游促銷年 ” 為契機(jī)，高品位策劃獨(dú)具特色的文燈節(jié)、美食節(jié)、東南亞風(fēng)情文化節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)，提升萬(wàn)寧的知名度和美譽(yù)度 。 加快提升城鎮(zhèn)化水平。抓好城北新區(qū) 平方公里中心區(qū)道路建設(shè)，形成三橫四縱道路框架。全面改造海榆東線過(guò)境道路和人民路、光明路、建設(shè)路。以優(yōu)勢(shì)企業(yè)為龍頭，通過(guò)引進(jìn)、兼并、重組、聯(lián)合等形式，逐步形成大企業(yè)主導(dǎo)、中小企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局，把企業(yè)做大做強(qiáng)，提高對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和財(cái)政增收的貢獻(xiàn)率。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。 C、由于城區(qū)內(nèi)混合部分農(nóng)村用地，現(xiàn)狀居住用地指標(biāo)偏高； D、居住環(huán)境質(zhì)量較差，居住與商業(yè)辦公混合在一起。 F、部分居住小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑密度、容積率較大，配套不齊全。 3）市場(chǎng)需求分析： 從萬(wàn)寧市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在萬(wàn)寧市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。 隨著居民生活水平的提高，收入的增加 ，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。隨著萬(wàn)寧市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為： A、 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。前兩年，萬(wàn)寧市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出部分政策性住宅，剛剛推出就 100％賣完，銷售火爆。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。 B、 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度 ，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)?！八募救A庭”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。萬(wàn)寧市改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。 萬(wàn)寧市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑密度高、容積率較大，配套不齊全，促使住房的更新?lián)Q代，加上二、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。萬(wàn)寧市是海南主要旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是萬(wàn)寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。 C、 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部 智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。 D、消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。目前萬(wàn)寧只有少量已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)質(zhì)量差、粗 制濫造，浪費(fèi)了大量的土地資源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿足用戶的要求。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。 專業(yè)好文檔 F、住房消費(fèi)逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段 隨著萬(wàn)寧市旅游業(yè)的 發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi) ，尤其是旅游地產(chǎn) 將逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。其中中低收入的家庭為 6％～ 10％，中高收入家庭為 13％ — 16％，富裕家庭占 20％ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，熱點(diǎn)將加快形成。 萬(wàn)寧豐富的 得天獨(dú)厚的旅游資源 和 109 公里的黃金海岸帶 是萬(wàn)寧實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的最大資本 ，旅游與房地產(chǎn)嫁接互動(dòng)，必將吸引島內(nèi)外消費(fèi)者蜂擁而至，促使萬(wàn)寧房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)企業(yè)與政府互動(dòng)共贏，共同發(fā)展?！?XX”市場(chǎng)定位在高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。主要表現(xiàn)在以下二個(gè)方面： (1)萬(wàn)寧市住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)，存在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房將繼續(xù)增加，進(jìn)一步阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩性發(fā)展。 (3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。雖然隨著福利房 的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在近幾年批建了大量的政策性經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 4． 2 “賣點(diǎn)”分析 “ XX”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是： (1)小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按 規(guī)?；?“園林化生態(tài)”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點(diǎn)。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。 (4)小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。 (5)豐富的旅游資源及優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境將吸引大量的島外人士及海外華僑前來(lái)度假養(yǎng)老置業(yè)。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬 采用以下?tīng)I(yíng)銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。 1)促銷的階段性策略。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的島內(nèi)外消費(fèi)者；③駐萬(wàn)寧市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住；④其他消費(fèi)者。 3)促銷手段。 4． 4 定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位?！?XX”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在 1600～ 1800 元之間。 B、吸引大量島內(nèi)外度假養(yǎng)老客戶及投資人士前來(lái)置業(yè)，為后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠；③選擇購(gòu)買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 XX開(kāi)發(fā)的作用及意義 《 XX》 對(duì) 萬(wàn)寧 城市發(fā)展的推動(dòng)力 《 XX》 開(kāi)發(fā)應(yīng)具有本身的特殊性，尤其是作為 萬(wàn)寧 城市化發(fā)展的一個(gè)要素，對(duì) 萬(wàn)寧 城市發(fā)展具有重要的價(jià)值。 首先， 規(guī)?；^(qū)開(kāi)發(fā) 意味著更多的占地區(qū)塊，更統(tǒng)一的規(guī)劃思路，更完善的社區(qū)建設(shè) ， 在 《 XX》 地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)下，一個(gè)地區(qū)的板塊熱度必將飛增，這個(gè)地區(qū)的板塊必將飛速增值，這無(wú)論是對(duì)于 萬(wàn)寧 城市還是 萬(wàn)寧本地 居民，都是一個(gè)利益共享的局面?！?XX》 ， 位于 萬(wàn)寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬(wàn)寧出入口北側(cè) 800 米處， 萬(wàn)寧新車站北側(cè)。 《 XX》 的出現(xiàn)，不但對(duì) 萬(wàn)寧 居住產(chǎn)生了重大的影響，而且對(duì)于 萬(wàn)寧 的 城市化專業(yè)好文檔 進(jìn)程，市 新城區(qū) 的發(fā)展都起了不可估量的作用。近幾年， 萬(wàn)寧 市委、市政府把加快城市化進(jìn)程作為了 萬(wàn)寧 的發(fā)展路線，特別是加快小城鎮(zhèn)改造，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部的改造，已經(jīng)成為城市建設(shè)的重點(diǎn)。 《 XX》 作為 萬(wàn)寧 房地產(chǎn)發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，由于規(guī)模大 、開(kāi)發(fā)周期 長(zhǎng)，其對(duì)城市發(fā)展以及周邊環(huán)境的影響遠(yuǎn)非一般項(xiàng)目所能比擬， 《 XX》必將 成為一個(gè)能滿足日常生活需要、適宜居住、社交 及旅游度假、休閑養(yǎng)老 的 全 開(kāi)放性社區(qū)，而并非一般性的居住小區(qū)概念。 首先，從城市發(fā)展的角度來(lái)看， 《 XX》 的出現(xiàn)， 必將 帶動(dòng)了 北城新區(qū) 乃至 萬(wàn)寧市的城市化進(jìn)程。一個(gè)有著將近 萬(wàn)人的超級(jí)大 盤(pán)，會(huì)產(chǎn)生巨大的消費(fèi)需求，就會(huì)帶動(dòng) 新城區(qū) 商業(yè)的繁榮，解決一部分人的就業(yè)問(wèn)題。 C、 《 XX》 能夠提高 萬(wàn)寧 的生活素質(zhì)，從而帶動(dòng) 萬(wàn)寧 經(jīng)濟(jì)發(fā)展。除了基本的商業(yè)配套 、交通出行以外， 《 XX》 對(duì)于其他一些與居住息息相關(guān) 的配套，比如說(shuō)幼兒園、 醫(yī)療設(shè)施 等也是應(yīng)有盡有，充分解決了業(yè)主日常生活的后顧之憂。對(duì)于 萬(wàn)寧 的居住，具有劃時(shí)代的意義。毫不夸張地說(shuō)， 萬(wàn)寧 在建的房子，都不能充分滿足上層人士的生活需求，都代表不了 萬(wàn)寧城市的發(fā)展水平。 萬(wàn)寧 市場(chǎng)上沒(méi)有真正 意義上的商品房，更不用說(shuō) 出類拔萃的房子，對(duì)于此種狀 況，只能被動(dòng)接受。而 《 XX》 的 開(kāi)發(fā)建設(shè) ，將 打破這種局面，改變了人們對(duì)好房子標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知，為 萬(wàn)寧 人們帶 來(lái)了真正高品專業(yè)好文檔 質(zhì)的生活。在某種意義上說(shuō)， 《 XX》的出現(xiàn)，直接將 萬(wàn)寧 的居住水平提升了一個(gè)檔次，實(shí)現(xiàn)了 萬(wàn)寧 居住的新跨越。 《 XX》的開(kāi)發(fā)建設(shè) 不僅僅對(duì) 萬(wàn)寧 市的城市進(jìn)程做出貢獻(xiàn)，而且對(duì)于 萬(wàn)寧 市的精神文明建設(shè)也作了自己應(yīng)有的努力。 《 XX》 在積極致力于社會(huì)文化建設(shè)的同時(shí)， 必將建設(shè) 社區(qū)文化。 從積極推動(dòng) 萬(wàn)寧 的城市發(fā)展，加快 萬(wàn)寧 城市