【正文】 余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；⑤門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶門(mén)：復(fù)合防盜門(mén)；戶 內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén)；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 地形 建設(shè)場(chǎng)地為 1號(hào)、 2 號(hào)廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，地形平坦。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”“度假養(yǎng)老”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 規(guī)劃指標(biāo) 待定 3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料 也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和 21世紀(jì)新的居住理念。 (2)公用建筑。 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“ XX”和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。日， K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。 2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 (每單元一個(gè) )。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按萬(wàn)寧市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量 2155kW，計(jì)算負(fù)荷 1657kW，變壓器總裝機(jī)容量 2134kV 4)計(jì)量方式： l0kV 系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB 133— 90 的中值選取。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式 )。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí) 6 次氣計(jì)算。 (3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 (6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 (4)地下車(chē)庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。 報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 單體工程驗(yàn)收。 項(xiàng)目投資成本估算 1） 1 號(hào)地塊 (海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) )土地 畝竟買(mǎi)綜合成本 1號(hào)地塊竟買(mǎi)綜合成本表 表 2 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用金額 （萬(wàn)元） 備 注 一 競(jìng)買(mǎi)土地成本 600 競(jìng)買(mǎi)總價(jià)為估算 二 竟買(mǎi)交易過(guò)戶稅費(fèi) 1— 8項(xiàng)總和 1 契稅 18 600 萬(wàn)元 3% 2 營(yíng)業(yè)稅 600 萬(wàn)元 % 3 所得稅 600 萬(wàn)元 % 4 土地增值稅 [600 萬(wàn)元 (600 70)(600 %)]30% 5 地面上抵押物 11730㎡交易手續(xù)費(fèi) 11730 ㎡ 元 /㎡ 6 土地手續(xù)費(fèi) 7 拍賣(mài)傭金 30 600萬(wàn)元 5% 8 土地用途變更費(fèi)用 畝 元 (地價(jià)差全額 ) 三 合計(jì) 2） 2 號(hào)地塊 (海南嘉泰摩托車(chē)有限公司 )土地 畝竟買(mǎi)交易過(guò)戶稅費(fèi) 2號(hào)地塊竟買(mǎi)綜合成本表 表五 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用金額 （萬(wàn)元） 備 注 一 競(jìng)買(mǎi)土地成本 1800 二 竟買(mǎi)交易過(guò)戶稅費(fèi) 1 契稅 54 1800 萬(wàn)元 3% 專業(yè)好文檔 2 營(yíng)業(yè)稅 1800 萬(wàn)元 % 3 所得稅 1800 萬(wàn)元 % 4 土地增值稅 [1800 萬(wàn)元 (1800 70)(1800 %)] 30% 5 地面上抵押物 3萬(wàn)㎡交易手續(xù)費(fèi) 3 萬(wàn)㎡ 元 /㎡ 6 土地手續(xù)費(fèi) 7 拍賣(mài)傭金 90 1800 萬(wàn)元 5% 8 土地用途變更費(fèi)用 畝 14666 元 (地價(jià)差全額 ) 三 合計(jì) 3）土地總成本 土地總成本表 表 3 項(xiàng) 目 單 價(jià) （萬(wàn)元 /畝） 計(jì)算基礎(chǔ) (畝 ) 合 計(jì) （萬(wàn)元） 備 注 1號(hào)地塊綜合成本 2號(hào)地塊綜合成本 土地總成本 3546 約 172 元 /㎡ 4）項(xiàng)目總成本估算 項(xiàng)目投資成本估算表 表 4 序 號(hào) 項(xiàng) 目 單 價(jià) （元 / m2） 計(jì) 算 基 礎(chǔ)（ m2） 合 計(jì) (萬(wàn)元 ) 備 注 1 單位建筑面積土地成本 115 3546 2 建安工程費(fèi) 850 26248 3 前期費(fèi)用 80 2470 含市政配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、消防、建筑圖審、施工報(bào)建及其它費(fèi)用 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 100 3088 包括供電、供水、燃?xì)?、消防、排污、電信、綠化、 小區(qū)道路建設(shè)等 5 公建配套費(fèi) 100 3088 包括公共設(shè)施、室外景點(diǎn)綠化費(fèi)、安防系統(tǒng)費(fèi)、室外道路費(fèi)等 6 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 19 577 15項(xiàng)之和的 % 專業(yè)好文檔 7 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 56 1743 其中：管理費(fèi)用 25 780 16項(xiàng)之和的 2% 銷售費(fèi)用 31 963 銷售總額的 % 8 開(kāi)發(fā)總成本 1320 40760 17 項(xiàng)之和 2．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，建議使用自有資金 6000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本 金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 專業(yè)好文檔 3．稅費(fèi)率 本項(xiàng)目按銷售總額 10%的稅率預(yù)征交納 (多退少補(bǔ) ),稅收共計(jì)為 6420 萬(wàn)元。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 2．經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本 項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。同時(shí)吸引更多高質(zhì)素、高資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商參與萬(wàn)寧市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，拉動(dòng)有效內(nèi)需及房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)好文檔 業(yè)鏈的互動(dòng)， 在一定程度上拉動(dòng)了萬(wàn)寧的高端消費(fèi) ，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)極為顯著。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver 專業(yè)好文檔 With each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and cap (capsule munications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. The supersonic descent could happen as early as Sunday. The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our daytoday weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest ( miles/ kilometers), driftin。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。 專業(yè)好文檔 Editor39。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃