【正文】 /平方米。三、 建設(shè)期利息根據(jù)金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行 13 年期限的貸款政策，貸款年利率取 %。 投資計(jì)劃依據(jù)投資估算的依據(jù)及說明與總投資估算結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，可以得到項(xiàng)目投資計(jì)劃，如附表 1 所示：項(xiàng)目總投資的具體來源包括：1） 自有資金：4000 萬元，第一年全部投入；2） 銀行金融機(jī)構(gòu)貸款：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款；（年利率 %）3） 房地產(chǎn)預(yù)售。 銷售計(jì)劃表 項(xiàng)目銷售計(jì)劃匯總表序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 銷售均價(jià) 單位 銷售收入 單位1 寫字間 11369 平方米 6150 元/㎡ 萬元2 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 5091 平方米 12500 元/㎡ 萬元3 車位 36 個(gè) 12 萬元/個(gè) 432 萬元合 計(jì) 萬元項(xiàng)目按季度銷售計(jì)劃如下表所示表 項(xiàng)目按季度銷售計(jì)劃0 0 合計(jì) 0 2022 年 0 0序號(hào) 類別 萬元 四季 一季 二季 三季1 網(wǎng)點(diǎn)銷售百分比 100% 5% 5% 45% 45%2 網(wǎng)點(diǎn)銷售額 3 寫字間銷售百分比 100% 5% 5% 45% 45%4 寫字間銷售額 5 車位銷售百分比 100% 10% 15% 35% 40%6 車位銷售額 432 7 合計(jì) 稅金估算一、 稅金估算依據(jù)1） 項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅及附加綜合稅率 %；順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告422） 企業(yè)預(yù)交土地增值稅暫定為銷售收入的 %，待項(xiàng)目清盤后按增值的 30%計(jì)，多退少補(bǔ)。依據(jù)投資計(jì)劃與融資方案，可以得到項(xiàng)目借款計(jì)劃與還本付息表，如附表所示：順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43 盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱保本點(diǎn)分析或量本利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量） 、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來預(yù)測(cè)利潤，控制成本，判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。綜上所述，本項(xiàng)目具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2） 盈虧平衡點(diǎn)（建安工程費(fèi)）=4166 元/平方米建安工程費(fèi)允許上升到 4166 元/平方米，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。二、 靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）= 年項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）= 年 動(dòng)態(tài)指標(biāo)一、 凈現(xiàn)值根據(jù)銀行貸款利率及風(fēng)險(xiǎn)因素，本項(xiàng)目采用銀行貸款利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值合計(jì)委8%為財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率。因此，初步的融資方案基本可行。對(duì)于“順天大廈”項(xiàng)目及工期而言，上述兩項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)估算大概為總投資的%。二、 銷售費(fèi)用由于沈陽市公建類房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈， “順天大廈”項(xiàng)目也應(yīng)采取科學(xué)的營銷策略、有效的營銷手段，進(jìn)而在市場(chǎng)上贏得主動(dòng)。 前期費(fèi)用順天大廈項(xiàng)目的主要前期工作費(fèi)用，包括政府收費(fèi)、社會(huì)費(fèi)用等兩大部分，其中政府收費(fèi)包括工程定額編制測(cè)定費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、衛(wèi)生設(shè)施審查費(fèi)等；社會(huì)費(fèi)用包括勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和建筑工程保險(xiǎn)費(fèi)等，大約為每平方米建筑面積 110 元。二、 運(yùn)營期：通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)制冷機(jī)設(shè)備選用低噪聲設(shè)備，對(duì)電機(jī)、水泵、風(fēng)機(jī)等設(shè)備采取隔聲、吸聲、減振降噪措施，對(duì)噪聲較大環(huán)節(jié)建設(shè)隔聲機(jī)房。 水環(huán)境保護(hù)措施一、 建設(shè)期：對(duì)于施工過程中的水環(huán)境進(jìn)行實(shí)施監(jiān)控和保護(hù)，對(duì)施工填、挖方時(shí)堆積的揚(yáng)土、揚(yáng)塵等影響水土環(huán)境的施工廢料及時(shí)進(jìn)行簡(jiǎn)易的綠化措施，以保持水土狀況和綠化環(huán)境。在項(xiàng)目運(yùn)營期，固體廢棄物主要是生活垃圾。項(xiàng)目施工期噪聲污染來源于推土機(jī)、挖掘機(jī)、打樁機(jī)、空壓機(jī)、攪拌機(jī)、風(fēng)鎬、振搗機(jī)、電鋸等施工機(jī)械產(chǎn)生的機(jī)械噪聲，施工機(jī)械的噪聲特點(diǎn)是持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，強(qiáng)度高，其瞬時(shí)噪聲值可達(dá) 89120 分貝，這些突發(fā)態(tài)非穩(wěn)態(tài)噪聲源將對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響可達(dá)到嚴(yán)重負(fù)影響程度。而本項(xiàng)目投入使用后會(huì)產(chǎn)生一定量氣體污染物，在運(yùn)營期會(huì)產(chǎn)生空氣環(huán)境污染。表 環(huán)境影響矩陣分析表工程階段環(huán)境項(xiàng)目 工程活動(dòng) 影響因子建設(shè)期 運(yùn)營期施工作業(yè) 揚(yáng)塵 ■空氣環(huán)境綠化工程 景觀、減少污染 ○ □施工作業(yè) 施工機(jī)械噪聲 ■聲環(huán)境空調(diào)系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)噪聲 設(shè)備噪聲 ● ▲施工作業(yè) 施工排水 ▲水環(huán)境日常工作 生活排水、綜合排水 ▲施工作業(yè) 建材垃圾 ▲固體廢棄物 日常工作 生活垃圾、綜合垃圾 ▲注：□ 為嚴(yán)重正影響、 ○為中等正影響、△為輕度正影響■為嚴(yán)重負(fù)影響、●為中等負(fù)影響、▲為輕度負(fù)影響由上表可以看出，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響主要是建設(shè)期的揚(yáng)塵、噪聲和建材垃圾。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告337 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 環(huán)境影響范圍與影響因素本項(xiàng)目對(duì)周邊的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在社會(huì)環(huán)境、生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境三個(gè)方面。 設(shè)計(jì)節(jié)能措施合理的開間設(shè)計(jì)，享受自然采光 采暖節(jié)能措施建筑采用低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)。 生態(tài)節(jié)能措施綠色生態(tài)辦公，縮寫 EOD，它是一種健康、環(huán)保、生態(tài)、綠色的具有生命力的新型商務(wù)辦公模式。2） 在滿足顯色性要求的基礎(chǔ)上采用高效光源。7） 當(dāng)煤氣泄露時(shí)報(bào)警探測(cè)器報(bào)警，聯(lián)動(dòng)關(guān)閉煤氣閥。3） 應(yīng)急疏散指示標(biāo)志燈自動(dòng)點(diǎn)燃。 電氣消防一、 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)組成由火災(zāi)報(bào)警控制器，聯(lián)動(dòng)控制器、消防專用電話機(jī)箱、消防廣播機(jī)柜及感煙探測(cè)器，感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開關(guān)、編碼模塊、控制模塊、煤氣泄漏報(bào)警探測(cè)器等組成。七、 滅火器配置按輕危險(xiǎn)級(jí)配置，配置基準(zhǔn) 3A/具，最大保護(hù)面積 20㎡/A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車庫按中危險(xiǎn)級(jí)配置，采用推車式磷酸銨鹽型滅火器，每具25Kg 裝。為滿足足上部幾層消火栓的工作壓力，在頂層水箱間分別設(shè)消火栓增壓泵（一用一備）和增壓罐。四、 供水系統(tǒng)系統(tǒng)分為高低兩個(gè)區(qū)，頂層分別設(shè)有效容積為 18m3 的消防水箱，以儲(chǔ)備消防初期用水。 （本區(qū)內(nèi)高層建筑最大的室外消防用水量為 301/S，故本工程的室外消防用水量按 301/S 考慮） 。本工程高層建筑與網(wǎng)點(diǎn)之間設(shè)有防火墻等防火分隔設(shè)施。二、 消防車道三、 人員疏散 建筑消防一、 編制依據(jù)以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。園區(qū)內(nèi)設(shè)置周界防范系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視臨近系統(tǒng)。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27七、 電氣照明系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)照明：300500LX 高效節(jié)能熒光燈動(dòng)力機(jī)房：100LX 工廠燈變電所：150LX 高效節(jié)能熒光燈樓梯間：50LX 白熾燈或節(jié)能熒光燈 電訊一、 設(shè)計(jì)依據(jù)沈陽市規(guī)劃局《沈陽住宅區(qū)控詳規(guī)劃條件》以及國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。低壓柜采用 GGD 型開關(guān)柜、柜內(nèi)開關(guān)采用框架、朔殼系列斷路器。電源由該地區(qū)66KV 市政變電所采用電力電纜埋地引入開閉所。設(shè)備用房機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)。四、 地下車庫地下車庫設(shè)置機(jī)械送風(fēng)（兼火災(zāi)補(bǔ)風(fēng)）系統(tǒng)；同時(shí)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)（兼火災(zāi)排煙）系統(tǒng)。 供熱一、 編制依據(jù)建設(shè)單位提供的控規(guī)指標(biāo)；暖通專業(yè)提供的熱負(fù)荷；《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 、 《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范。各建筑內(nèi)均設(shè)專用排水通氣管。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水量公寓：200L/人?d，小時(shí)變化系數(shù)：；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：15L/㎡?營業(yè)面積，小時(shí)變化系數(shù)：15； 綠化用水：㎡，灑水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)；道路、廣場(chǎng)用水：25L/㎡，灑水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)；未預(yù)見水量：按最高日用水量的 10%計(jì)；給水系統(tǒng)均采用微機(jī)變頻調(diào)整供水。三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土： C25～C30鋼筋： Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）級(jí) HRB400Mpa 新Ⅲ級(jí)鋼 (推薦使用)。7） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)電算軟件采用三維建筑結(jié)構(gòu)分析程序，Satwe。附樓地下一層為地下車庫，與主樓地下一層相同，設(shè)三個(gè)獨(dú)立入口，電梯直接可從地下一層直達(dá)頂層。主入口設(shè)在南面，臨航空街；地下停車場(chǎng)入口設(shè)于主樓東端。二、 外立面色系以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。三、 樓道 /樓梯間公共部分墻面為刷高級(jí)乳膠漆，吸音天花吊頂；標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料） 。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)一、 總體平面布局做為一座綜合的商業(yè)項(xiàng)目，平面的布局顯得尤為重要。三、 建筑群組成包括：十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車場(chǎng)、主建筑戶外停車場(chǎng)及院落。 盡量縮短工期由于建筑工期尚未確定，建議盡量縮短工期，力爭(zhēng)在 2022 年 11 月進(jìn)行項(xiàng)目上市前的預(yù)熱，2022 年 2 月進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購期，2022 年 3 月末正式開盤，避開 5 月住宅上市的黃金季。但認(rèn)購初期如果賣出項(xiàng)目的最高價(jià)，會(huì)違背低開高走的原則。 價(jià)格定位通過區(qū)域地緣性項(xiàng)目的價(jià)格可接受度調(diào)查，可行性市場(chǎng)定位價(jià)格：順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告181） 寫字間全程均價(jià) 6150 元/平方米；2） 底商均價(jià) 12500 元/平方米；3） 具體價(jià)格方案包括各種戶型價(jià)差、開盤價(jià)格明細(xì)及銷控、后期價(jià)格調(diào)整，在戶型設(shè)計(jì)方案確定后再做定案。六、 區(qū)域分布工作區(qū)域在大東區(qū)將占到 50%左右，沈河區(qū)占 30%左右，其他城區(qū) 20%。80 萬之間，其中以 1015 萬元居多。D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機(jī)構(gòu)；E 類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司；F 類──證券金融系統(tǒng)、商會(huì)組織、出國留學(xué)組織等；G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣點(diǎn)” 。項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式，同時(shí)加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需?！绊樚臁比∽浴睹献?離婁上》 “順天者存” 。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。威脅（threat）ST 戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略略（參間）營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠；做好融資相關(guān)工作，保證項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行；盡量提升使用價(jià)值；為弱化不確定因素帶來的影響，按月進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的細(xì)部。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。三、 缺乏商務(wù)氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場(chǎng)宇的優(yōu)勢(shì)。 機(jī)會(huì)一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α绊樚齑髲B”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13 劣勢(shì)一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目建筑面積不足 2 萬平方米，規(guī)模較小。四、 市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個(gè)商業(yè)集散地。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游， “依繁華存在，享都市寧靜” 。圖 SWOT 分析步驟順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告12 優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長(zhǎng)線上。按照項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)項(xiàng)目“能夠做的” （即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的” （即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11影響寫字樓需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本(包括交通時(shí)間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。一般因素中，順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級(jí)因素。本文主要從影響寫字樓需求及價(jià)值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。 開發(fā)商持有項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國際開發(fā)的華新國際大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。只有極少數(shù)的高檔次寫字樓物業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場(chǎng)上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，沈陽市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有，甚至沈陽市寫字樓市場(chǎng)上，包括高檔寫字樓市場(chǎng)，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地廣場(chǎng)，新加坡華新國際開發(fā)的華新國際大廈等少數(shù)的幾個(gè)外地資本項(xiàng)目，其余均為本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團(tuán)資本背景。沈陽市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力。 工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。 自然環(huán)境條件大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部，位于北溫帶亞洲季風(fēng)氣候區(qū)的北緣，屬受季風(fēng)影響的溫帶半濕潤氣候。大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)械設(shè)備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機(jī)械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群。三、 居住條件