【正文】 /平方米。三、 建設(shè)期利息根據(jù)金融機構(gòu)現(xiàn)行 13 年期限的貸款政策，貸款年利率取 %。 投資計劃依據(jù)投資估算的依據(jù)及說明與總投資估算結(jié)果，結(jié)合項目進度計劃，可以得到項目投資計劃，如附表 1 所示：項目總投資的具體來源包括：1） 自有資金：4000 萬元，第一年全部投入；2） 銀行金融機構(gòu)貸款：根據(jù)項目進展向銀行金融機構(gòu)貸款；（年利率 %）3） 房地產(chǎn)預(yù)售。 銷售計劃表 項目銷售計劃匯總表序號 項目 數(shù)量 單位 銷售均價 單位 銷售收入 單位1 寫字間 11369 平方米 6150 元/㎡ 萬元2 商業(yè)網(wǎng)點 5091 平方米 12500 元/㎡ 萬元3 車位 36 個 12 萬元/個 432 萬元合 計 萬元項目按季度銷售計劃如下表所示表 項目按季度銷售計劃0 0 合計 0 2022 年 0 0序號 類別 萬元 四季 一季 二季 三季1 網(wǎng)點銷售百分比 100% 5% 5% 45% 45%2 網(wǎng)點銷售額 3 寫字間銷售百分比 100% 5% 5% 45% 45%4 寫字間銷售額 5 車位銷售百分比 100% 10% 15% 35% 40%6 車位銷售額 432 7 合計 稅金估算一、 稅金估算依據(jù)1） 項目繳納的營業(yè)稅及附加綜合稅率 %；順天大廈項目可行性研究報告422） 企業(yè)預(yù)交土地增值稅暫定為銷售收入的 %，待項目清盤后按增值的 30%計，多退少補。依據(jù)投資計劃與融資方案，可以得到項目借款計劃與還本付息表，如附表所示：順天大廈項目可行性研究報告43 盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱保本點分析或量本利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量） 、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來預(yù)測利潤，控制成本，判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。綜上所述，本項目具有良好的抗風(fēng)險能力。2） 盈虧平衡點（建安工程費）=4166 元/平方米建安工程費允許上升到 4166 元/平方米，項目達到盈虧平衡。二、 靜態(tài)投資回收期項目投資回收期（所得稅前）= 年項目投資回收期（所得稅后）= 年 動態(tài)指標(biāo)一、 凈現(xiàn)值根據(jù)銀行貸款利率及風(fēng)險因素，本項目采用銀行貸款利率加風(fēng)險調(diào)整值合計委8%為財務(wù)基準(zhǔn)收益率。因此，初步的融資方案基本可行。對于“順天大廈”項目及工期而言，上述兩項費用根據(jù)估算大概為總投資的%。二、 銷售費用由于沈陽市公建類房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈， “順天大廈”項目也應(yīng)采取科學(xué)的營銷策略、有效的營銷手段，進而在市場上贏得主動。 前期費用順天大廈項目的主要前期工作費用，包括政府收費、社會費用等兩大部分，其中政府收費包括工程定額編制測定費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費、規(guī)劃服務(wù)費、衛(wèi)生設(shè)施審查費等；社會費用包括勘察規(guī)劃設(shè)計費、工程監(jiān)理費和建筑工程保險費等，大約為每平方米建筑面積 110 元。二、 運營期：通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)制冷機設(shè)備選用低噪聲設(shè)備，對電機、水泵、風(fēng)機等設(shè)備采取隔聲、吸聲、減振降噪措施，對噪聲較大環(huán)節(jié)建設(shè)隔聲機房。 水環(huán)境保護措施一、 建設(shè)期：對于施工過程中的水環(huán)境進行實施監(jiān)控和保護，對施工填、挖方時堆積的揚土、揚塵等影響水土環(huán)境的施工廢料及時進行簡易的綠化措施，以保持水土狀況和綠化環(huán)境。在項目運營期，固體廢棄物主要是生活垃圾。項目施工期噪聲污染來源于推土機、挖掘機、打樁機、空壓機、攪拌機、風(fēng)鎬、振搗機、電鋸等施工機械產(chǎn)生的機械噪聲，施工機械的噪聲特點是持續(xù)時間長，強度高，其瞬時噪聲值可達 89120 分貝，這些突發(fā)態(tài)非穩(wěn)態(tài)噪聲源將對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響可達到嚴(yán)重負影響程度。而本項目投入使用后會產(chǎn)生一定量氣體污染物，在運營期會產(chǎn)生空氣環(huán)境污染。表 環(huán)境影響矩陣分析表工程階段環(huán)境項目 工程活動 影響因子建設(shè)期 運營期施工作業(yè) 揚塵 ■空氣環(huán)境綠化工程 景觀、減少污染 ○ □施工作業(yè) 施工機械噪聲 ■聲環(huán)境空調(diào)系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)噪聲 設(shè)備噪聲 ● ▲施工作業(yè) 施工排水 ▲水環(huán)境日常工作 生活排水、綜合排水 ▲施工作業(yè) 建材垃圾 ▲固體廢棄物 日常工作 生活垃圾、綜合垃圾 ▲注：□ 為嚴(yán)重正影響、 ○為中等正影響、△為輕度正影響■為嚴(yán)重負影響、●為中等負影響、▲為輕度負影響由上表可以看出，項目的建設(shè)對環(huán)境的影響主要是建設(shè)期的揚塵、噪聲和建材垃圾。順天大廈項目可行性研究報告337 環(huán)境影響評價 環(huán)境影響范圍與影響因素本項目對周邊的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在社會環(huán)境、生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境三個方面。 設(shè)計節(jié)能措施合理的開間設(shè)計，享受自然采光 采暖節(jié)能措施建筑采用低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)。 生態(tài)節(jié)能措施綠色生態(tài)辦公，縮寫 EOD，它是一種健康、環(huán)保、生態(tài)、綠色的具有生命力的新型商務(wù)辦公模式。2） 在滿足顯色性要求的基礎(chǔ)上采用高效光源。7） 當(dāng)煤氣泄露時報警探測器報警，聯(lián)動關(guān)閉煤氣閥。3） 應(yīng)急疏散指示標(biāo)志燈自動點燃。 電氣消防一、 火災(zāi)自動報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)組成由火災(zāi)報警控制器，聯(lián)動控制器、消防專用電話機箱、消防廣播機柜及感煙探測器，感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、手動報警開關(guān)、編碼模塊、控制模塊、煤氣泄漏報警探測器等組成。七、 滅火器配置按輕危險級配置，配置基準(zhǔn) 3A/具，最大保護面積 20㎡/A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車庫按中危險級配置，采用推車式磷酸銨鹽型滅火器，每具25Kg 裝。為滿足足上部幾層消火栓的工作壓力，在頂層水箱間分別設(shè)消火栓增壓泵（一用一備）和增壓罐。四、 供水系統(tǒng)系統(tǒng)分為高低兩個區(qū)，頂層分別設(shè)有效容積為 18m3 的消防水箱，以儲備消防初期用水。 （本區(qū)內(nèi)高層建筑最大的室外消防用水量為 301/S，故本工程的室外消防用水量按 301/S 考慮） 。本工程高層建筑與網(wǎng)點之間設(shè)有防火墻等防火分隔設(shè)施。二、 消防車道三、 人員疏散 建筑消防一、 編制依據(jù)以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。園區(qū)內(nèi)設(shè)置周界防范系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視臨近系統(tǒng)。順天大廈項目可行性研究報告27七、 電氣照明系統(tǒng)網(wǎng)點照明：300500LX 高效節(jié)能熒光燈動力機房：100LX 工廠燈變電所：150LX 高效節(jié)能熒光燈樓梯間：50LX 白熾燈或節(jié)能熒光燈 電訊一、 設(shè)計依據(jù)沈陽市規(guī)劃局《沈陽住宅區(qū)控詳規(guī)劃條件》以及國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。低壓柜采用 GGD 型開關(guān)柜、柜內(nèi)開關(guān)采用框架、朔殼系列斷路器。電源由該地區(qū)66KV 市政變電所采用電力電纜埋地引入開閉所。設(shè)備用房機械送、排風(fēng)系統(tǒng)。四、 地下車庫地下車庫設(shè)置機械送風(fēng)（兼火災(zāi)補風(fēng)）系統(tǒng)；同時設(shè)置機械排風(fēng)（兼火災(zāi)排煙）系統(tǒng)。 供熱一、 編制依據(jù)建設(shè)單位提供的控規(guī)指標(biāo)；暖通專業(yè)提供的熱負荷；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 、 《鍋爐房設(shè)計規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范。各建筑內(nèi)均設(shè)專用排水通氣管。順天大廈項目可行性研究報告25用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水量公寓：200L/人?d，小時變化系數(shù)：；商業(yè)網(wǎng)點：15L/㎡?營業(yè)面積，小時變化系數(shù)：15； 綠化用水：㎡，灑水時間按 8 小時計；道路、廣場用水：25L/㎡，灑水時間按 8 小時計；未預(yù)見水量：按最高日用水量的 10%計；給水系統(tǒng)均采用微機變頻調(diào)整供水。三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土： C25～C30鋼筋： Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）級 HRB400Mpa 新Ⅲ級鋼 (推薦使用)。7） 結(jié)構(gòu)設(shè)計電算軟件采用三維建筑結(jié)構(gòu)分析程序，Satwe。附樓地下一層為地下車庫，與主樓地下一層相同，設(shè)三個獨立入口，電梯直接可從地下一層直達頂層。主入口設(shè)在南面，臨航空街；地下停車場入口設(shè)于主樓東端。二、 外立面色系以冷色調(diào)通透感強的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達到穩(wěn)重、高檔的效果。三、 樓道 /樓梯間公共部分墻面為刷高級乳膠漆，吸音天花吊頂；標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料） 。道路等級明確區(qū)分，標(biāo)識性強。 總體規(guī)劃設(shè)計一、 總體平面布局做為一座綜合的商業(yè)項目，平面的布局顯得尤為重要。三、 建筑群組成包括：十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車場、主建筑戶外停車場及院落。 盡量縮短工期由于建筑工期尚未確定，建議盡量縮短工期，力爭在 2022 年 11 月進行項目上市前的預(yù)熱，2022 年 2 月進入內(nèi)部認購期，2022 年 3 月末正式開盤，避開 5 月住宅上市的黃金季。但認購初期如果賣出項目的最高價，會違背低開高走的原則。 價格定位通過區(qū)域地緣性項目的價格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價格：順天大廈項目可行性研究報告181） 寫字間全程均價 6150 元/平方米；2） 底商均價 12500 元/平方米；3） 具體價格方案包括各種戶型價差、開盤價格明細及銷控、后期價格調(diào)整，在戶型設(shè)計方案確定后再做定案。六、 區(qū)域分布工作區(qū)域在大東區(qū)將占到 50%左右，沈河區(qū)占 30%左右，其他城區(qū) 20%。80 萬之間，其中以 1015 萬元居多。D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機構(gòu)；E 類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司；F 類──證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學(xué)組織等；G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨特的賣點” 。項目的結(jié)構(gòu)形式，同時加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需。“順天”取自《孟子?離婁上》 “順天者存” 。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。威脅（threat）ST 戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略略（參間）營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進租售及資金回籠；做好融資相關(guān)工作，保證項目按規(guī)定進度進行；盡量提升使用價值；為弱化不確定因素帶來的影響，按月進行滾動預(yù)算，不段修正項目管理的細部。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進行修正。三、 缺乏商務(wù)氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。 機會一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α绊樚齑髲B”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。順天大廈項目可行性研究報告13 劣勢一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng)項目建筑面積不足 2 萬平方米，規(guī)模較小。四、 市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個商業(yè)集散地。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游， “依繁華存在，享都市寧靜” 。圖 SWOT 分析步驟順天大廈項目可行性研究報告12 優(yōu)勢項目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。按照項目競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個項目“能夠做的” （即組織的強項和弱項）和“可能做的” （即環(huán)境的機會和威脅）之間的有機組合。順天大廈項目可行性研究報告11影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達性及其交通運輸成本(包括交通時間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。一般因素中，順天大廈項目可行性研究報告10主要有行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級因素。本文主要從影響寫字樓需求及價值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。 開發(fā)商持有項目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國際開發(fā)的華新國際大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。只有極少數(shù)的高檔次寫字樓物業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，沈陽市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有，甚至沈陽市寫字樓市場上，包括高檔寫字樓市場，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地廣場，新加坡華新國際開發(fā)的華新國際大廈等少數(shù)的幾個外地資本項目，其余均為本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團資本背景。沈陽市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是寫字樓市場發(fā)展的源動力。 工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。 自然環(huán)境條件大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部，位于北溫帶亞洲季風(fēng)氣候區(qū)的北緣，屬受季風(fēng)影響的溫帶半濕潤氣候。大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機發(fā)動機、機械設(shè)備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群。三、 居住條件