【正文】 成了經(jīng)濟聯(lián)系特別緊密、市場容量巨大的城市群體，不僅可為工業(yè)企業(yè)提供豐富的礦產(chǎn)資源，而且還是一個購買力極強的產(chǎn)品銷售市場。建筑高度：15 層（含地下一層） 建設(shè)單位情況建設(shè)單位：沈陽市宏建房屋開發(fā)有限公司法人代表：王立祥資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)三級公司地址：遼寧省沈陽市沈河區(qū)彩塔街 11 號順天大廈項目可行性研究報告52 投資環(huán)境分析 沈陽市概況沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。順天大廈項目可行性研究報告1工程經(jīng)濟學課程設(shè)計說明書題目： 沈陽市順天大廈可行性分析 班 級： 學 號： 姓 名： 設(shè)計時間： 沈陽理工大學應(yīng)用技術(shù)學院順天大廈項目可行性研究報告2目 錄1 項目背景 .....................................................................................................4 項目概況 ................................................................................................................42 投資環(huán)境分析 .............................................................................................5 項目所處區(qū)域 ........................................................................................................5 項目建設(shè)地點 ........................................................................................................6 建設(shè)條件 ................................................................................................................73 市場需求分析 .............................................................................................8 沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀 ........................................................................................8 沈陽市寫字樓市場分類研究 ................................................................................9 項目影響因素分析 ................................................................................................9 項目 STWO 分析 .................................................................................................114 營銷方案設(shè)計 ...........................................................................................15 項目名稱及產(chǎn)品定位 ..........................................................................................15 目標客戶 ..............................................................................................................16 定價策略 ..............................................................................................................17 銷售安排 ..............................................................................................................185 項目方案選擇 ...........................................................................................19 建筑設(shè)計方案 ......................................................................................................19 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 ......................................................................................................22 公用設(shè)施方案 ......................................................................................................236 專篇設(shè)計 ...................................................................................................27 消防 ......................................................................................................................27 節(jié)能 ......................................................................................................................29 防雷 ......................................................................................................................30順天大廈項目可行性研究報告37 環(huán)境影響評價 ...........................................................................................31 項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 ..........................................................................31 環(huán)境保護措施 ......................................................................................................338 投資估算與資金籌措 ...............................................................................35 投資估算的依據(jù)及說明 ......................................................................................35 總投資估算 ..........................................................................................................36 資金籌措方案 ......................................................................................................379 經(jīng)濟效益分析 ...........................................................................................38 項目銷售計劃 ......................................................................................................38 盈利能力分析 ......................................................................................................39 清償能力分析 ......................................................................................................39 不確定分析 ..........................................................................................................40順天大廈項目可行性研究報告41 項目背景 項目情況項目名稱：順天大廈項目地址：沈陽市大東區(qū)總建筑面積：19160 平方米。其中：公寓及寫字間約 11369 平方米，商鋪約為5091 平方米，地下停車場及設(shè)備用房約 2660 平方米。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。 大東區(qū)概況大東區(qū)位于沈陽市東部，是沈陽市市內(nèi)五城區(qū)之一。一、 交通條件大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐，已形成陸海空立體交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。海運：從沈陽出發(fā)，2 小時可達營口港，4 小時可達大連港，可與世界 140 多個國家和地區(qū)的港口通航。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25 分鐘可抵桃仙國際機場。貨運：沈陽東站座落在大東區(qū)內(nèi)，101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達的貨運網(wǎng)絡(luò)。二、 基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽市前列。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆^(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團、沈陽華潤壓縮機有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。是全國最大的機械加工區(qū)，其境內(nèi)所產(chǎn)輕型客車占全國的市場份額達 50%以上，航空發(fā)動機占全國 60%以上。項目所在順天大廈項目可行性研究報告7地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。據(jù)氣象臺 1951 年至 1981 年累計，市內(nèi)區(qū)最高氣溫年平均為 ℃，最低氣溫年平均為 ℃，全年平均溫度為 ℃，極端最高氣溫℃，℃。其氣候主要特征是：冬寒時間較長少雪，夏季時間較短多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風，秋季晴朗。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。表 項目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表類別 容量或管線直徑 備注電力 10KV 和 6KV 線路 可滿足二級符合要求集中供熱 惠天熱電 Φ1500 供熱管線給水 沈陽東部水廠（李巴彥）供水管線電訊 可滿足 1000 中繼線燃氣 Φ800 的中壓和 Φ500 低壓管線順天大廈項目可行性研究報告83 市場需求分析隨著國家振興東北的提出，沈陽是東北地區(qū)的經(jīng)濟中心，物資集散地，作為對城市的經(jīng)濟活動反應(yīng)敏感的寫字樓市場近幾年有了很大的發(fā)展。 寫字樓市場的區(qū)域特征逐漸形成沈陽市寫字樓現(xiàn)有項目主要分布于三個區(qū)域，即太原街商業(yè)區(qū)周邊，市府廣場周邊，三好街及青年大街一帶，當然與全國幾個發(fā)達城市比較的，沈陽的寫字樓市場還是不成熟的。當然這是與沈陽的經(jīng)濟發(fā)展水平相對應(yīng)的。 沈陽市寫字樓市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理市場水平與發(fā)達城市市場也有較大差距。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營可以認為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動機。 酒店連體項目此類項目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級酒店高登國際大酒店的寫字樓項目，以及四星級酒店皇城酒店的寫字樓項目。另外還包括由世鴻地產(chǎn)開發(fā)的并統(tǒng)一持有的三個中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運大廈等。由于寫字樓市場的影響因素眾多