【正文】 下了新莊約 29 萬(wàn)平方米的地塊、 億元拿下新區(qū)近 25 萬(wàn)平方米的地塊；浙江南都集團(tuán)與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以 億元拿下位于園區(qū)二期內(nèi)的玲瓏灣地塊。 ③ .供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)大盤(pán)化現(xiàn)象 2021 年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，樓盤(pán)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤(pán)有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽(yáng)光城；新區(qū)的新港名城花園等。古城區(qū)共完成投資 億元，占全市住宅總投資的 %，比上年增長(zhǎng) %，對(duì)推動(dòng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的作用。 其中古城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的施工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，；新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，可以看出，施工面積和新開(kāi)工面積都有較大的增長(zhǎng)，漲幅都在 60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為 %。 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 （一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析 住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì) 2021 年，全市住宅施工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)%；新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。該分類(lèi)指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進(jìn)了綜合景氣指數(shù)的上升。 竣工面積分類(lèi)指數(shù) ： 自從 2021 年第 2 季度以來(lái)，該分類(lèi)指數(shù)一直運(yùn)行在高位，目前為 ，比去年同期提高 點(diǎn)、比上季度提高 點(diǎn)，說(shuō)明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn)度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。 新開(kāi)工面積分類(lèi)指數(shù)： 截至 3 月份，全市新開(kāi)工各類(lèi)商品房面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 空置面積分類(lèi)指數(shù)： 截至 3 月份，該分類(lèi)指數(shù)為 ，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類(lèi)指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)： 截至 3 月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這一指標(biāo)也是拉動(dòng)綜合指數(shù)上升的主要力量。 受央行最近出臺(tái)的消費(fèi)信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢(shì)可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，但在一定程度上也可能挫敗市場(chǎng)信心。 華亭大廈周邊配套情況一覽表 配套類(lèi)別 名稱(chēng) 娛樂(lè)設(shè)施 佳福保齡球館、胥城娛樂(lè)總匯、皇家貴賓俱樂(lè)部 賓館酒店 雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店 醫(yī)療衛(wèi)生 婦幼保健醫(yī) 院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院 學(xué)校 蘇州市第十六中學(xué) 超市 華聯(lián)超市 銀行 工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門(mén)分理處 公園 本案北側(cè)擬建綠化廣場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 胥門(mén)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 一、 03年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 （一）、綜合景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 1 2 8 . 0 11 1 6 . 5 11 1 2 . 1 81 0 8 . 8 31 0 5 . 5 11 0 0 . 9 21 0 2 . 1 61 0 1 . 2 71 0 0 . 6 99 9 . 5 99 8 . 6 99 8 . 7 99 7 . 7 11 0 0 . 0 01 6 . 5 11 2 . 1 88 . 8 35 . 5 10 . 9 22 . 1 61 . 2 70 . 6 9 0 . 4 1 1 . 3 1 1 . 2 1 2 . 2 92 8 . 0 10 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 099年4季度00年1季度00年2季度00年3季度00年4季度01年1季度01年2季度01年3季度01年4季度02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度5051015202530 分析： 從整個(gè)走勢(shì)上來(lái)看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，說(shuō)明蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)良好 . 2021 年 1 季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，景氣值達(dá) ，比上季度增長(zhǎng) 點(diǎn)，比去年同期提高 點(diǎn)，說(shuō)明 1 季度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，建筑面積 平方米，地下車(chē)庫(kù)面積 4000 平方米，投資總額已達(dá) 1 億元以上。 華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。 公共建設(shè)及配套： 華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。 華亭大廈距離規(guī)劃中的 地鐵 1 號(hào)線 有 600 米左右的距離，是一個(gè)步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢(shì)之一。 華亭大廈南 側(cè)的勞動(dòng)路機(jī)動(dòng)車(chē)道路寬不過(guò) 8 米，據(jù)了解，勞動(dòng)路將會(huì)拓寬；勞動(dòng)路南面的老式平房經(jīng)營(yíng)有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開(kāi)始拆遷，預(yù)計(jì)今年 7 月底開(kāi)展全面的拆遷工作。 閶胥路是南北走向的一條主干道，機(jī)動(dòng)四車(chē)道，車(chē)流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過(guò)泰讓橋?yàn)楸P(pán)門(mén)路，連接城南。 交通狀況： 三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。值得注意的是，居民儲(chǔ)蓄余額也呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)， 02 年比 01 年增長(zhǎng) %，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增幅，說(shuō)明 02 年雖然一再降息，但拉動(dòng)內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來(lái)家庭教育支出較大，居民消費(fèi)管理比較理性。 人民生活 指標(biāo) 單位 02 年 01 年 00 年 02 年比 01 年增減 % 在崗職工平均工資 元 15819 13670 11778 市區(qū)居民人均可支配收入 元 10617 10515 9274 市區(qū)居民人均消費(fèi)支出 元 7686 7270 7027 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元 從反映市區(qū)人民生活水平的幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，平均漲幅在 %；人均可支配收入呈逐步上升趨勢(shì)，但02 年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢(shì)，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對(duì)值增長(zhǎng)來(lái)看，還是比較大的。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 1978年二產(chǎn)%一產(chǎn)%三產(chǎn)% 1990年二產(chǎn)%一產(chǎn)%三產(chǎn)% 隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個(gè)產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn) 波動(dòng)發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率從 2021 年起，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，增幅不斷擴(kuò)大，距預(yù)算今年的投資額將達(dá)到 1000 億元。從 2021 年起，年增長(zhǎng)率都在 30%以上。 GDP 運(yùn)行狀況（億元） G D P 增長(zhǎng)走勢(shì)圖0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 0單位： 億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %G D P 指標(biāo)值 5 2 6 . 0 0 7 2 0 . 9 0 9 0 3 . 1 1 1 0 0 2 . 1 4 1 1 3 2 . 6 0 1 2 5 0 . 0 1 1 3 5 8 . 4 3 1 5 4 0 . 6 8 1 7 6 0 . 2 8 2 0 8 2 . 0 0 年增長(zhǎng)率 4 6 . 2 3 % 3 7 . 0 6 % 2 5 . 2 8 % 1 0 . 9 6 % 1 3 . 0 2 % 1 0 . 3 7 % 8 . 6 7 % 1 3 . 4 2 % 1 4 . 2 5 % 1 8 . 0 2 %1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 從 GDP 增長(zhǎng)走勢(shì)折線圖上我們可以看出，從 1997 年至 2021 年，蘇州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率在 13%左右，尤其是從2021 年開(kāi)始，增長(zhǎng)更是強(qiáng)勁，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到 %，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的不斷改善，吸引了大量的外資進(jìn)入。完成進(jìn)出口總額 億美元，比上年增長(zhǎng) %；全年新增合同外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元，分別比上年增長(zhǎng) 144. 6%和%。華亭大廈市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 前言 第一章 項(xiàng)目背景分析 一、經(jīng)濟(jì)背景 二、立地 環(huán)境 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 一、 03 年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析 四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析 六、小結(jié) 第三章 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查 一、寫(xiě)字樓地理分布特征 二、蘇州市寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 三、蘇州市租售行情調(diào)查 四、寫(xiě)字樓的行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 五、主要寫(xiě)字樓配套情況 六、小結(jié) 第四章：小高層和高層 住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 二、在售小高層、高層樓盤(pán)調(diào)查分析 房型供應(yīng)量分析 戶型面積配比分析 價(jià)格分析 相關(guān)配套比較表 客源客層分析 小結(jié) 三、 精裝修酒店式公寓市場(chǎng)分析 現(xiàn)有個(gè)案情況 潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案 市場(chǎng)分析 小結(jié) 第五章：市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn) 第六章：“華亭大廈”項(xiàng)目 SWOT 分析 第七章：項(xiàng)目重新定位及規(guī)劃改造建議 一、產(chǎn)品定位 二、市場(chǎng)定位 三、目標(biāo)客戶群定位 四、規(guī)劃改造建議 附件一： 寫(xiě)字樓個(gè)案調(diào)查表 附件二：高層個(gè)案調(diào)查表 前言 宏觀審視，微觀洞查建立市場(chǎng)平臺(tái)，了解市場(chǎng)狀況尊重市場(chǎng)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向 確立市場(chǎng)可行性，鎖定目標(biāo)客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚(yáng)長(zhǎng)避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余 第一章：項(xiàng)目背景分析 一、經(jīng)濟(jì)背景 蘇州經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。 2021 年全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2080億元，比上年增長(zhǎng) %；財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 810 億元，比上年增長(zhǎng) %。 財(cái)政收入運(yùn)行狀況（億元） 財(cái)政收入走勢(shì)圖0501001502002503003504000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %財(cái)政收入 7 6 . 5 4 8 7 . 6 3 1 0 9 . 3 8 1 5 8 . 2 7 2 0 8 . 9 5 2 9 0 . 8 2增長(zhǎng)率 1 9 . 4 4 % 1 4 . 4 9 % 2 4 . 8 2 % 4 4 . 7 0 % 3 2 . 0 2 % 3 8 . 5 2 %1997 年 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 從走勢(shì)圖上可以看出，財(cái)政收入絕對(duì)值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，絕對(duì)值增長(zhǎng)呈逐步加快的趨勢(shì)。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖020040060080010000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %投資額 4 0 5 . 1 8 4 5 0 . 1 1 4 7 5 . 1 4 5 1 6 . 4 3 5 6 4 . 8 5 810增長(zhǎng)率 6 . 4 6 % 1 1 . 0 9 % 5 . 5 6 % 8 . 6 9 % 9 . 3 8 % 4 3 . 4 0 %1997 年 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢(shì)，絕對(duì)值增長(zhǎng)幅度不斷加快。 實(shí) 際外資利用（億美元） 實(shí)際利用外資走勢(shì)圖0204060 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %實(shí)際利用外資 2 8 . 8 3 3 0 . 2 1 4 8 . 1 3年增長(zhǎng) 0 . 1 4 % 5 4 . 6 0 % 5 9 . 3 0 %2021 年 2021 年 2021 年 從外資利用絕對(duì)增長(zhǎng)和年增長(zhǎng)走勢(shì)都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實(shí)際利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，隨著城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的改