【正文】 西西工程 1號(hào)地 31， 947 西西工程 2號(hào)地 73， 200 0西西工程 9號(hào)地 29， 904 西西工程 10號(hào)地 20， 000 中國聯(lián)通大廈 97， 100 西單圖書大廈二期 48， 000 總計(jì) 363， 151 市場的需求情況分析 : 寫字樓客戶主要來自于電信公司和金融機(jī)構(gòu)。而對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求量，在參照自 1997 年到 2020 年的北京甲級(jí)寫字樓租金及空置率的變化趨勢后（見附件八），我們推斷在未來的兩三年內(nèi)北京寫字樓市場可消化 80%的供應(yīng)量即約 1，670， 000 平方米。在未來的兩年中，北京寫字樓的供應(yīng)量將有所縮減，分別 為 2020 年的 638， 000 平方米和 2020 年的 500， 000 平方米。 物業(yè)名稱 寫字樓面積（平方米） 租金（ US$建筑面積 /平方米 /月 ） 通港大廈 100000 24 華威大廈 1000 21 西單國際大廈 10000 19 首都時(shí)代廣場 55000 2535 建威大廈 40000 2530 2020 年至 2020 年的北京寫字樓供應(yīng)量呈遞減趨勢。主要因?yàn)樵摰貐^(qū)寫字樓的質(zhì)量較低，以及國內(nèi)中小型公司對(duì)于租金的承受能力較低。由于這些租戶與西單商業(yè)街有較密切的聯(lián)系，使得該地區(qū)寫字樓的出租率表現(xiàn)較為平穩(wěn)，空置率在 20%左右。西單商業(yè)街經(jīng)過多年的重新規(guī)劃與改造，整體的購物環(huán)境大大優(yōu)于改造前，特別是西單地鐵站的開通提高了西單街人流的 引入，西單圖書大廈與西單文化廣場的建設(shè)為西單商業(yè)街增添了不少文化特色。其中部分甲級(jí)寫字樓已被整棟購買，西單大街的東側(cè)也可提供約 4 萬平方米的寫字樓面積，除此之外， 1999 年底完工的首都時(shí)代廣場是該地區(qū)品質(zhì)較好的甲級(jí)寫字樓，該大廈可提供 5 萬平方米的寫字樓面積。 三、市場分析： 市場的供應(yīng)情況分析 : 本項(xiàng)目位于西單商業(yè)區(qū)，該地區(qū)雖然有一定的寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)，但能夠達(dá)到甲級(jí)寫字樓水平的數(shù)量有限。 （ 11）防盜、保安監(jiān)控系統(tǒng)：本建筑設(shè)電視監(jiān)控、防盜報(bào)警、巡更、緊急報(bào)警開關(guān)等。 （ 9）衛(wèi)星電視及共 用天線系統(tǒng)：建筑頂層設(shè)電視接收機(jī)房，系統(tǒng)采用分支分配傳輸網(wǎng)絡(luò)。借助綜合布線系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)經(jīng)營管理、各種局域網(wǎng)的功能。 防雷接地系統(tǒng)：本建筑按二類防雷建筑設(shè)計(jì)，電氣系統(tǒng)的工作接地、保 護(hù)接地與防雷接地合為一體，組成綜合接地， （ 6）消防：本建筑屬一級(jí)保護(hù)對(duì)象，設(shè)消防控制中心，內(nèi)部設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)。熱源由城市熱網(wǎng)提供一次水。 （ 4）采暖空調(diào)系統(tǒng) 采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。 （ 3） 消防系統(tǒng) 全樓消防采用設(shè)消火栓及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 排水系統(tǒng)：全樓分污水排水分兩部分，二層以上通過排水管以重力流排出，首層及地下各層通過設(shè)在地下四層的集水坑及潛水泵以壓力流排出，污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管道。樓板采用大格網(wǎng)預(yù)應(yīng)力砼梁板結(jié)構(gòu)或普通砼梁板結(jié)構(gòu)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：采用框筒結(jié)構(gòu)，中央交通和隔墻做鋼筋混凝土墻。 項(xiàng)目樓層面積分布： 序號(hào) 樓層 樓面面積 用途 1 地下四層 9639 m2 車庫 2 地下三層 9622 m2 車庫、設(shè)備 3 地下二層 9622 m2 車庫、設(shè)備 4 地下一層 9530m2 商場 5 地下合計(jì) 38413 m2 6 地上 7 首層 7941 m2 商場 8 二層 7951 m2 商場 9 三層 7951 m2 餐飲、娛樂 10 四 ~十一層 6368*8=50944 m2 辦公 11 十一 ~十五層 2380*4=9520 m2 辦公 12 機(jī)房及水箱間 780 m2 13 地上合計(jì) 85087 m2 Page 3 of 19 14 總建筑面積 123500 m2 各層方案圖紙附后： 建筑標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)說明： （ 1）、設(shè)計(jì)依據(jù)是 2020 年 10 月 31 日通過審定的設(shè)計(jì)方 案通知書 2020 規(guī)審字 1048 號(hào)的設(shè)計(jì)精神設(shè)計(jì)的， 華峰 大廈所處西單商業(yè)區(qū)的南端，對(duì)長安街西單路口起到視覺延續(xù)作用，同時(shí)成為宣武門內(nèi)外商業(yè)街建筑中堅(jiān)，地理位置優(yōu)越，商業(yè)環(huán)境上佳。 二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 及簡介： 位置與環(huán)境： 工程地點(diǎn)在西單宣武門內(nèi)大街東側(cè)，油坊胡同西側(cè)，北側(cè)為馬哥孛羅酒店，南側(cè)是規(guī)劃中的 G1區(qū)綠地廣場，占地 公頃，地下四層，地上十五層，規(guī)劃建筑面積為 12 萬平方米。隨著時(shí)代的進(jìn)步，廣大城市居民出行購物的目的已經(jīng)發(fā)生了深刻的轉(zhuǎn)變。這樣，西單就擁有了一個(gè)最廣闊、最穩(wěn)定的客戶群。同Page 2 of 19 時(shí)，西單將作為未來北京城的一個(gè)標(biāo)志性地段，又將彰顯出來此休閑購物的人群的身份，隨著北京人的白領(lǐng)一族數(shù)量的急速增長，他們正在成為一個(gè)新的社會(huì)階層 —— 新北京人。 就如同當(dāng)年日本經(jīng)濟(jì)快速增長時(shí)期，順勢而生的銀座商業(yè)街一樣，北京也一定會(huì)出現(xiàn)一條面向國民消費(fèi)的商展街。所以， 4號(hào)線的建設(shè)也將大大加快。從縱向來看，隨著地鐵 4 號(hào)線的修通，將有一條貫穿西單南北大街的地鐵線與北京西北部的中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相連，成為中關(guān)村與市中心溝通的真正的南大門。所以，今后的西單是一個(gè)為金融街服務(wù)的西單，而今后 的金融街也是一個(gè)有西單作依托的金融街，從而實(shí)現(xiàn)“金融街 —— 西單一體化”發(fā)展 —— 這就是大西單的概念。因?yàn)椋瑥谋本┠壳案鞔蠊δ芙謪^(qū)看，西單地區(qū)和金融街地區(qū)，是距離最近的兩大城市功能區(qū)。換句話說，西單實(shí)際上分為南北兩個(gè)部分，即西單北大街和西單南大街。尤其是其本地化居民為主的居民構(gòu)成，更是各商 家產(chǎn)品進(jìn)入北京的戰(zhàn)略地帶。 西單 華峰 大廈 可行性研究報(bào)告 二零零三年三月 Page 1 of 19 一、項(xiàng)目背景和概況 : 項(xiàng)目名稱 :西單 華峰 大廈 項(xiàng)目位置 : 華峰 大廈處于西單商業(yè)區(qū)的南端，對(duì)長安街西單路口起到視覺延續(xù)作用，同時(shí)成為宣武門內(nèi)外商業(yè)街建筑中堅(jiān)，地理位置優(yōu)越，商業(yè)環(huán)境上佳。 項(xiàng)目所處位置如右： 項(xiàng)目周圍環(huán)境 西單地區(qū)作為北京乃至全國的重點(diǎn)商業(yè)區(qū)之一，其區(qū)位優(yōu)勢和價(jià)值是顯而易見的，每天 30~50 萬人次的客流量，使西單成為經(jīng)商、宣傳促銷、形象展示等各類商業(yè)活動(dòng)的首選地點(diǎn)。 從近距離來看，西單除了大家所知道的西西核心區(qū)域及西單北部以外，實(shí)際上還有一個(gè)西單南延的概念。 從中距離來看，在不遠(yuǎn)的將來，西單地區(qū)和金融街地區(qū)，也必將會(huì)進(jìn)行一體化的發(fā)展。根據(jù)城市發(fā)展的墨漬效應(yīng) —— 任何兩個(gè)功能過近的城市功能區(qū)，就像兩個(gè)相互鄰近由不斷擴(kuò)大的墨漬一樣，最終將連成一個(gè)整體。 從遠(yuǎn)距離來看，西單還將與中關(guān)村共同構(gòu)筑更加廣泛的空間范疇。根據(jù)北京市政府的發(fā)展計(jì)劃，到 2020 年，北京城市居民將有 60%主要依靠公共交通，其中主要是軌道交通來解決出行問題。相信，隨著 4 號(hào)線的建成通車，一個(gè)真正的大西單空間體系將最終形成。無論從目前的街區(qū)形態(tài)，還是從消費(fèi)群結(jié)構(gòu)來看，西單都能成為中國首都的“第一櫥窗”，一座真正的“時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)”。青春、活力、時(shí)尚、有文化、有教養(yǎng)，而且他們的生活非常都市化，非常休閑化，因此，他們?cè)谶x擇休閑購物場所時(shí)，愿意選擇一個(gè)非常都市、非常時(shí)尚、非常北京的 地方，他們最應(yīng)當(dāng)屬于