【正文】 a) 銷售收入 ? 酒店式公寓： 52800 萬元（ 12021 元 /平方米） ? 商場： 20210 萬元（ 25000 元 /平方米） ? 銷售總收入： 72800 萬元（未計入地下商 場部分、車庫部分的收入） b) 項目開發(fā)成本： 53812 萬元 c) 稅前利潤： 18988 萬元 d) 稅后利潤為： 12722 萬元（雖然該公司有地稅返還 50%的優(yōu)惠，但估計比例較?。? 項目進度安排 本項目的東樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動遷尚余 28戶； 在資金到位的前提下，預計動遷于 1 個月到 2 個月內(nèi)結(jié)束；預計 9 月底可以辦理土地證； 東樓繼續(xù)進入安裝工程，預計年底基本竣工， 2021年 5 月交付； 西樓在動遷結(jié)束后，預計于 10 月份開工， 2021 年年底結(jié)構(gòu)封頂， 2021 年年底竣工交付。 成本預測 a) 土地成本（含動遷費用和土地出讓金） ? 合同動遷費用 按照上海家合置業(yè)有限公司與上海市軌道交通虹口區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書》及補充協(xié)議，本項目的全部動遷費用為 8850萬元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）； ? 實際動遷情況 按照三九科技的于董介紹，預計本項目的動遷費用達到 11000 萬元左右； ? 按照市場行情估計的動遷費用 從市場行情結(jié)合現(xiàn)場留下的居民住宅情況估計： 新工房 114 戶 40 萬元 /戶 =4560 萬元， 新里 171 戶 33萬元 /戶 =5643 萬元， 個體工商戶營業(yè)補償 4 戶 50 萬元 /戶 =200萬元， 其他非居住房屋補償費 444萬元（合同數(shù)）， 代理經(jīng)租 113 萬元（合同數(shù)）， 拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設施費 5萬元（合同數(shù)）， 膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費用： 2021 萬元（合同數(shù)） 總計動遷費用為： 12521 萬元 ? 考慮市政動遷的成本控制力度，該項目的動遷費用估計在 11000 萬元左右可以完成。 專業(yè)好文檔 四、財務分析 本項目為收購 之在建項目，所以很多的成本預測基于項目的現(xiàn)狀，而且由于項目土地非招標出讓地塊，涉及到居民和單位動遷，成本預測的準確性較差。 建議方案： 目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。 項目風險和收益各股東按照股份各自承擔和享受。 專業(yè)好文檔 三、項目可行方案 本合作項目可行的方案為： 方案一：收購上海家合置業(yè)有限公司 50%股權，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對控股 對上海家合置業(yè)有限公司進行審計、資產(chǎn)評估； 原股東轉(zhuǎn)讓 50%股權給我公司； 我公司對家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資； 項目風險和收益由新股東按照股份各自承擔和享受。 本項目價格定位 通過對競爭項目目前市場價格的分析，我們認為，嘉和大廈目前定位于 SOHO 辦公和酒店式公寓，其價值應略高于住宅的價值（住宅價格在 10000— 15000 元 /平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價基本持平（ 13000— 15000 元 /平方米），商鋪目前的售價略低于四川北路的價格 （四川北路北端 26000元 /平方米）。 ? 商鋪 ? 榮欣大廈，四川北路多倫路路口， 2— 4 樓是商鋪， 2 樓租金： — 7 元 /m2天，售價： 28000 元 /平方米 ? 位置目前優(yōu)于嘉和大廈，但是發(fā)展?jié)摿?不足；根據(jù)現(xiàn)場報價，最高價是 28000 元 /平方米，估計均價在 26000 元 /平方米左右 本項目業(yè)態(tài)定位 嘉和大廈已經(jīng)開工建設，功能定位完成。 ? 花園城三期， 花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積： 100 平方米左右，價格： 10000 元 /平方米（平均）； ? 簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長遠看位置比較適合住宅，商務氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價值應低于嘉和大專業(yè)好文檔 廈。 板塊分析 ：本板塊 2021 年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價格整體上揚 ， 同時房源供不應求的情況， 而且 在交通、生活配套設施方面都比較便利，以這個售價來看， 相對本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。 板塊分析 ： 在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價大幅上揚的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市 ，自 2021 年年中起也頻頻上演 “房價三級跳 ”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價，只能說是借了自己身處 “虹口 ”的光。 顯然，板塊價格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。 板塊分析 ： 該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。 虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘 及 四川北路 ，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。 不過，在良好預計的背后同 樣存在較大市場風險。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著 MM1 號線等建設而得到改變。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價繼續(xù)走高。四川北路板塊內(nèi)凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。主要分布在三個板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價在 240— 370 萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購房者青睞。 專業(yè)好文檔 虹口區(qū)房地產(chǎn)市場概況 虹口區(qū)房價在經(jīng)歷了 2021 年開始 的 急速上升， 及 2021年初 大部分樓盤月平均價格較上月有 200元 /平方米左右的增幅 后，現(xiàn)在區(qū)域 總體房價保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個別樓盤還出 現(xiàn)了 滯 銷狀態(tài)。以多倫路鴻德堂為中心建設文化雕塑廣場，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝術戶外集中地、藝術家與游人的精神溝通匯點，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風貌街區(qū)。 四川北路北段 ——歷史與文 化相凝結(jié)的人性空間 北段以多倫路二期項目、虹口足球場、交通樞紐綜合開發(fā)項目為支點，開發(fā)車站經(jīng)濟，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。 四川北路南段簡介 ——時尚休閑的蘇州河北岸 南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時尚、休閑的國際名品 走廊；以大型購物中心、旗艦店營造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級居住小區(qū)。 2021 年，四川北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、 AC 尼爾森等國際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了 四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。 此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名 路航運街 以 航運交易、專業(yè)服務、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。 市級商業(yè)街四川北路是上海市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。 商貿(mào)業(yè)態(tài) 虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。 虹口區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。虹口是集中央商務區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū) ,曾任上海市市長的朱镕基總理稱譽 虹口 區(qū)為 “風水寶地 ”。 虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元 6 至 8 世紀。 專業(yè)好文檔 二、 市場分析 虹口區(qū)概況 虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。 總地上建筑面積為 平方米（初步設計批復為 50870 平方米），辦公用房 42898 平方米、商業(yè)用房 6507 平方米、會所 1465 平方米（實際設計均有所擴大）。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北路）。專業(yè)好文檔 一、 項目背景 項目名稱： 嘉和大廈 —— 上海市虹口足球場綜合交通樞紐配套工程 開發(fā)商 上海家合置業(yè)有限公司，注冊資金 1500 萬元人民幣，住所為西江灣路 272 號； 該公司為“三九發(fā)展”（ 600614）集團公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。 項目所在地 上海市虹口區(qū)西江灣路 272 號，花園路 3688 號 總體規(guī)劃 虹口足球場交通樞紐配套項目總體規(guī)劃 32 萬平方米，花園路北側(cè)為上海長峰集團開發(fā)建設的 14 萬平方米的雙塔五星級酒店和 12 萬平方米的shopping mall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)有限公司開發(fā)建設的嘉和 大廈，計 平方米。 項目規(guī)劃 嘉和大廈由 2 幢 28 層塔樓和 2 層裙房組成，具體為： 東樓：地下 2 層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下 1 層為商業(yè)及設備用房，地上 1~2 層為商業(yè)用房， 3 層為會所， 4 層 ~28 層為大開間辦公用房； 西樓：地下 1 層為機動車庫，地上 1~2 層為商業(yè)用房， 3 層為會所， 4 層 ~28 層為小開間辦公用房； 裙房：地上 1~2 層為商業(yè)用房，連接兩塔樓。 項目目前進展 ? 手續(xù)情況：上海家合置業(yè)有限公司已經(jīng)取得了嘉和大廈的初步設計批復、《建設用地規(guī)劃許可證》（東樓部分）、《關于西江灣路 272 號地塊綜合開發(fā)項目的批復》、《建筑工程施工許可證》，土地證在動遷結(jié)束后以邀請招標的形式專業(yè)好文檔 獲得； ? 動遷進展：目前在基地里面有 28 戶居民，動遷工作仍在正常開展 ? 工程進展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平整土地，西樓未開工（有動遷居民未搬） 合作方式 由于該項目目前缺土地證，開發(fā)商投入 16000 萬元后沒有后 續(xù)資金，希望合作伙伴出資繼續(xù)開發(fā)，以吸引新股東進入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權。面積 平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村 9街道和江灣鎮(zhèn)，至 2021 年底，戶籍人口約 萬。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路 區(qū)、提籃橋區(qū)；直至 1984 年 9 月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達。 四川北路商業(yè)街是是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。吳淞路－四平路外貿(mào)商務金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務金融功能帶 和上海城市景觀線。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠播。商業(yè)街商業(yè)文化設施齊全，綜合消費功能完善，是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。 虹口區(qū)主要規(guī)劃 四川北路商業(yè)街 開發(fā)規(guī)劃 四川北路商業(yè)街簡介 四川北路是上海著名的市級商業(yè)街之一，全長 公里，商業(yè)設施規(guī)模將達到 60萬平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)專業(yè)好文檔 成上海的中心城區(qū)商業(yè)，成為上海這個國際化消費大都市的核心圈商業(yè)。 此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路——吳淞路、 西 至輕軌 ——河南北路，規(guī)劃面積 平方公里 ；規(guī)劃 堅持形態(tài)建設和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進 “南、中、北 ”三個 功能 組團開發(fā) ： 南段：北蘇州河路 ——海寧路； 中段：海寧路 ——海倫西路； 北段：海倫西路 ——虹口足球場。 四川北路中段 ——生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶 中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務設施及商務酒店、高級酒店式公寓等商務辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務休閑中心。 其中，多倫路文化名人街二期項目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接東江灣路。 此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、 家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街 以 航運交易、專業(yè)服務、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。位于楊樹浦路的濱江雅墅 .臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售 165— 228 平方米的房源，價格維持在 13200— 21800 元 /平方米，去年開盤至今仍剩余 20 多套在售。 據(jù)目前的不完全統(tǒng)計， 6 月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源 面積相對小一些。唯有軌道交通三號線沿