【正文】 ： % 9 交通方式 不同用地吸引比例 步 行 自 行 車(chē) 公 交 車(chē) 出 租 車(chē) 小 汽 車(chē) 摩 托 車(chē) 樓內(nèi) 出行 合計(jì) 商 業(yè) 12 2 50 17 15 2 2 100 商務(wù)寫(xiě)字樓 — 1 24 29 45 1 — 100 住 宅 2 10 39 17 30 2 — 100 表 5：項(xiàng)目各類(lèi)用地高峰小時(shí)發(fā)生吸引車(chē)流量 單位：輛（混合車(chē)） 自行車(chē) 公交車(chē) 出租車(chē) 小汽車(chē) 摩托車(chē) 商 業(yè) 39 — 132 145 39 辦 公 9 — 104 202 9 住 宅 102 — 69 153 20 不同用 地 吸引比例 交通方式 注：各種車(chē)輛的平均載客人次分別為出租車(chē) 人、小汽車(chē) 人、摩托車(chē) 人。 依據(jù)項(xiàng)目所處地理位置，結(jié)合國(guó)內(nèi)大城市同類(lèi)性質(zhì)建筑客流生成的經(jīng)驗(yàn)， 參照武漢市相關(guān)吸引點(diǎn)調(diào)查的結(jié)果，確定“萬(wàn)全城”項(xiàng)目不同建筑性質(zhì)高峰小時(shí) 客流吸引率指標(biāo)如下（表 表 3）： 表 2：高峰小時(shí)吸引率指標(biāo)單位：人 /小時(shí) 二、交通預(yù)測(cè)分析 （一）客流量預(yù)測(cè) 項(xiàng)目建成后引發(fā)的客流量包括從業(yè)人員和來(lái)訪(fǎng)人員兩部分，其中又以來(lái)訪(fǎng)武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 人員為主，包括住宅、商場(chǎng)和寫(xiě)字樓三類(lèi)性質(zhì)引發(fā)的客流，其中寫(xiě)字樓、商業(yè) 引發(fā)流量高峰與城市交通比較一致。 （四）區(qū)域停車(chē)現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊約有停車(chē)位 270 個(gè)，其中建銀大廈有地下停車(chē)位 50 個(gè)，地面停 車(chē)位 120 個(gè)，建銀西側(cè)餐廳停車(chē)場(chǎng)約有 50 個(gè)停車(chē)位，西北湖路路邊停車(chē)場(chǎng)約 有 50 個(gè)車(chē)位。 表 1：區(qū)域現(xiàn)狀道路、路口負(fù)荷水平 路口或路段名稱(chēng) 路口或路段流量 路口服務(wù)水平 服務(wù)等級(jí) 新華下路 —— 建設(shè)大道 6800 0． 84 D 北湖小路 —— 建設(shè)大道 2900 0． 76 D 北湖小路 —— 西北湖路 1 050 O． 73 C 建設(shè)大道 35 00 0． 80 D 新華下路 3400 O． 63 C 西北湖路 450 0． 31 A 北湖小路 650 0． 45 B （三）公共交通現(xiàn)狀 該區(qū)域公交線(xiàn)路較多，周邊公交站點(diǎn)有北湖站、取水樓站、北湖小路站等。 建銀大廈西側(cè)支路：規(guī)劃道路紅線(xiàn)寬 12 米，車(chē)行道寬 7 米。 西北湖路：規(guī)劃道路紅線(xiàn)寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為： 人行道 5 米 2+車(chē)行道 10 米。 建設(shè)大道：規(guī)劃道路紅線(xiàn)寬 50 米，機(jī)動(dòng)車(chē)道雙向 4— 6 車(chē)道，兩側(cè)各設(shè) 5 米左右的非機(jī)動(dòng)車(chē)道，作為一條貫通漢口地區(qū)的一條橫向主 要干道，承擔(dān)著大 量的橫向交通，在城市路網(wǎng)中起著重要的作用。周邊分 布的建銀大廈、新世界百貨、世貿(mào)大廈、新華諾夫特飯店等大型公共建筑，吸 引著大量的人流及車(chē)流，交通狀況極其復(fù)雜。 地下 室 22143m178。 商 場(chǎng) 22235 m178。 其中：住 宅 38331 m178。萬(wàn)全城 項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 16272 m178。 醫(yī)院：協(xié) 和醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、武漢市六醫(yī)院、武漢市兒童醫(yī)院。 教育：育才幼兒園、育才小學(xué)、北湖小學(xué)、萬(wàn)松園路小學(xué)、武漢六中、武 漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。 酒店：新華諾福特、高雄酒店、亢龍?zhí)泳栖?、中亞酒店、希木大酒店? 香格里拉大酒店、東方大酒店。城市和生活配套設(shè)施完善，地理 位置十分優(yōu)越。一流的物業(yè)服務(wù)、超高的性?xún)r(jià)比、非凡 的綜合品質(zhì)，鑄就極高的使用價(jià)值和投資價(jià)值，機(jī)遇賦予她帶動(dòng) CBD 高價(jià)值發(fā) 展的使命。漢口西北湖片區(qū)已逐漸形成了商務(wù)中心格局，國(guó)際品牌連鎖、高端賣(mài)場(chǎng)、 白領(lǐng)休閑總匯、高檔賓館、銀行總部、甲級(jí)寫(xiě)字樓云集于此。在傳統(tǒng)商 業(yè)中心逐步成熟的基礎(chǔ)上，現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)展，需依托核心商務(wù)區(qū)；而傳統(tǒng)的商 業(yè)中心區(qū)逐步發(fā)展演變形成的核心商務(wù)區(qū)，需依托國(guó)際 甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的高檔商務(wù)樓 宇。 當(dāng)今城市中心商務(wù)區(qū)主要有商務(wù)寫(xiě)字樓、金融和服務(wù) 三大職能設(shè)施構(gòu)成，同時(shí)武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 也不同程度地包含一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類(lèi)職能設(shè)施。 “萬(wàn)全城”代表城市的一份子，是城市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支點(diǎn)，是樓宇經(jīng)濟(jì)的至 善表率，是承載未來(lái)武漢 CBD 發(fā)展的建筑。 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地理位置?????????????????????? （ 4） 項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施????????????? （ 4） 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)?????????????????? （ 5） 第二章 區(qū)域道路 、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析 區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析??????????????????? （ 6） 交通預(yù)測(cè)分析?????????????????????? （ 7） 第三章 投資分析 投資環(huán)境分析?????????????????????? （ 16） 投資潛力分析?????????????????????? （ 11） 第四章 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析??????????????????????（ 13） 本項(xiàng)目周邊主要樓盤(pán)基本情況??????????????? （ 15） 目標(biāo)消費(fèi)群體定位????????????????????（ 18） 第五章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 地理位置????????????????????????（ 20） 區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造??????????????????????（ 20） 區(qū)域地貌????????????????????????（ 20） 場(chǎng)地地基土、基巖構(gòu)成及特征???????????????（ 21） 水文地質(zhì)條件??????????????????????（ 21） 地震地質(zhì)條件????????????????????? ?（ 22） 第六章 項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength） ????????????????????（ 23） 劣勢(shì)（ Weakness）????????????????????（ 23） 機(jī)會(huì)（ Opportunity）???????????????????（ 24） 威脅（ Threats）?????????????????????（ 24） 第七章 項(xiàng)目的規(guī)劃與定位 項(xiàng)目總體規(guī)劃及功能分區(qū)?????????????????（ 25） 項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè) 計(jì)及設(shè)備???（ 26） 項(xiàng)目工程控制性計(jì)劃安排?????????????????（ 31） “萬(wàn)全城”項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃表??????????????（ 32） 第八章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、推廣策略????????????????（ 33） 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 第九章 物業(yè)管理及服務(wù) 物業(yè)管理???????????????????????（ 36） 服務(wù)內(nèi)容 ???????????????????????（ 36） 第十章 投資估算及資金籌措 投資估算???????????????????????（ 37） 資金籌措方案?????????????????????（ 40） 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算?????????????（ 41） 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析???????????????????（ 42） 利潤(rùn)測(cè)算???????????????????????（ 42） 財(cái)務(wù)償還能力測(cè)算???????????????????（ 43） 財(cái)務(wù)盈利能力分析???????????????????（ 44） 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)管理 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)???????????????????????（ 45） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容??????????????????（ 47） 規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策??????????????????（ 49） 第十三章 結(jié)論與建議 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保險(xiǎn)了持續(xù)、協(xié)調(diào)的基本態(tài)勢(shì)（ 53） 品質(zhì)與市場(chǎng)，是決定銷(xiāo)售的雙重主因?????????? ?（ 54） 銷(xiāo)售收入如期實(shí)現(xiàn)是收回投資的保障???????????（ 54） 序 言 “萬(wàn)全城”是奉獻(xiàn)給武漢的一個(gè)作品。這個(gè)作品是卓越的，更是超越的。 —— 世界經(jīng)濟(jì)學(xué)權(quán)威對(duì) CBD 的定義 是國(guó)家或地區(qū)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展到一定階段，在傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)聚 集高度發(fā)達(dá)的金融、經(jīng)貿(mào)、現(xiàn)代制造型商務(wù)而形成的中央商務(wù)商貿(mào)核心區(qū)域。 CBD 既是經(jīng)濟(jì)運(yùn)作管 理中心，也是金融中心和生產(chǎn)服務(wù)中心，擁有大量的商務(wù)寫(xiě)字樓、酒店、公寓 等配套設(shè)施，具備完善的市政交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)。 “萬(wàn)全城”將矗立于武漢市已規(guī)劃形成的商業(yè)商務(wù)中心，是全新概念商務(wù) 大廈。 “萬(wàn)全城”以其 獨(dú)特的復(fù)合型態(tài)的物業(yè)構(gòu)成而具有無(wú)限的發(fā)展?jié)摿?；其物業(yè)品質(zhì)直達(dá)國(guó)際標(biāo) 準(zhǔn)，將刷新武漢市商業(yè)樓盤(pán)配套記錄。 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目地理位置 “萬(wàn)全城”是一個(gè)集居住、商務(wù)寫(xiě)字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目，位于漢口新華路 305 號(hào)（建設(shè)大道與新華路交匯處） ，正處武漢 CBD 金融一條街和 CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西 北湖與北湖） ，毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。 二、項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施 綜合商場(chǎng)：武漢新世界百貨、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、中百超市。 銀行證券：中國(guó)信合、建行湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國(guó)銀行武 漢市新華支行、工行武漢市西北湖支行、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、民生銀行、 廣東發(fā)展銀行。 文化：武漢市青少年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書(shū)館、武漢市圖 書(shū)館、武漢圖書(shū)大世界、武漢市博物館。 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (規(guī)劃方案審批 ) 項(xiàng)目名稱(chēng) 武漢 地上總建筑面積 88468 m178。 商務(wù)寫(xiě)字樓 26391 m178。 會(huì) 所 1511 m178。 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 建筑高度 100 米 機(jī)動(dòng)停車(chē)位 509 輛 其中：地上車(chē)位 59 輛 地下車(chē)位 450 輛 非機(jī)動(dòng)停車(chē)位 230 輛 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 第二章 區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析 一、區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析 本項(xiàng)目地處 CBD 金融一條街和 CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔。 (一）周邊道路條件現(xiàn)狀及規(guī)劃 “萬(wàn)全城”周邊主要干道有新華下路、建設(shè)大道，相關(guān)支路有北湖小路、西 北湖路等，道路已按規(guī)劃形成： 新華下路：規(guī)劃道路紅線(xiàn)寬 60 米，機(jī)動(dòng)車(chē)道雙向 6 車(chē)道，城市的主干道， 連通漢口北部、中部。 北湖小路：規(guī)劃道路紅線(xiàn)寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為： 人