【正文】 成為中國房地產(chǎn)行 業(yè)之市場共識。 （二）中部崛起 —— 武漢房地產(chǎn)投資擁有較好的前景 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 14 近年，來武漢投資房地產(chǎn)業(yè)的外地資本已有４０余家。展望未來，該區(qū) 域升值空間巨大。武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 12 它以自己獨特的區(qū)位優(yōu)勢和原生態(tài)的景觀資源成為漢口樓市的一塊碧玉。武漢經(jīng)濟顯示了前 所未有的昂然生機。 另外，從實現(xiàn)全面小康社會的目標(biāo)來看，武漢市房地產(chǎn)業(yè)還有較大的發(fā)展 余地。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 10 第三章 投資分析 一、投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與城市經(jīng)濟、社會的發(fā)展相協(xié)調(diào)的。因此高峰客流量預(yù)測應(yīng)以商場高峰客流為 基礎(chǔ)，考慮寫字樓和住宅的客流的加權(quán)疊加。 北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為： 人行道 5 米 2+車行道 10 米。 會 所 1511 m178。 文化：武漢市青少年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書館、武漢市圖 書館、武漢圖書大世界、武漢市博物館。 “萬全城”以其 獨特的復(fù)合型態(tài)的物業(yè)構(gòu)成而具有無限的發(fā)展?jié)摿?；其物業(yè)品質(zhì)直達國際標(biāo) 準(zhǔn)，將刷新武漢市商業(yè)樓盤配套記錄。這個作品是卓越的，更是超越的。在傳統(tǒng)商 業(yè)中心逐步成熟的基礎(chǔ)上，現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)展，需依托核心商務(wù)區(qū)；而傳統(tǒng)的商 業(yè)中心區(qū)逐步發(fā)展演變形成的核心商務(wù)區(qū)，需依托國際 甲級標(biāo)準(zhǔn)的高檔商務(wù)樓 宇。 酒店：新華諾福特、高雄酒店、亢龍?zhí)泳栖?、中亞酒店、希木大酒店? 香格里拉大酒店、東方大酒店。 其中：住 宅 38331 m178。 建設(shè)大道：規(guī)劃道路紅線寬 50 米，機動車道雙向 4— 6 車道，兩側(cè)各設(shè) 5 米左右的非機動車道，作為一條貫通漢口地區(qū)的一條橫向主 要干道，承擔(dān)著大 量的橫向交通，在城市路網(wǎng)中起著重要的作用。 （四）區(qū)域停車現(xiàn)狀 項目周邊約有停車位 270 個，其中建銀大廈有地下停車位 50 個，地面停 車位 120 個，建銀西側(cè)餐廳停車場約有 50 個停車位，西北湖路路邊停車場約 有 50 個車位。由于三種性質(zhì)建筑車流量高峰時間并不一致，在城市道路交通高峰時基地 車流量為三種性質(zhì)建筑高峰引發(fā)車流量的加權(quán)之和，其規(guī)模為： 610 輛 /小時。 （一）從市場需求來看，武漢市還有較大的發(fā)展空間。 （三）從地理位置來看，被譽為“九省通衢”的武漢具備得天獨厚的優(yōu)勢， 水路、鐵路、公路、航空網(wǎng)線四通八達，是全國重要的交通樞紐。 二、投資潛力分析 經(jīng)濟發(fā)展往往是以非均衡的方式進行的，一個國家或區(qū)域的發(fā)展通常是首 先形成一些生產(chǎn)要素相對集中的增長區(qū)域，也就是我們通常所說的經(jīng)濟中心， 然后通過這些增長區(qū)域的擴散效應(yīng)，帶動周邊地區(qū)發(fā)展。西北湖片區(qū)已形成了強大的聚 集效應(yīng)，眾多實力強勁的開發(fā)公司紛紛搶攤該區(qū)域，共同打造這一豪宅領(lǐng)地。 2020 年 1 月國家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2020 年 12 月全國 70 個大 中城市房屋銷售價格同比上漲 ％，漲幅與 11 月持平；環(huán)比上漲 %，漲 幅比 11 月降低 個百分點。這說明武漢的商業(yè)地產(chǎn)已擺脫了單純的商 鋪形式，開發(fā)模式包括社區(qū)商業(yè)街、區(qū)域商業(yè)中心、都市商業(yè)中心、摩爾、專 業(yè)批發(fā)市場等，商業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)步入了多元化高速發(fā)展的階段。 武漢外資重地。明珠花園、華立 一期臨街，戶型以三房兩廳為主，均價在 6000 元 /平方米以下，與同 地段的樓盤相比，其性價比無疑最佳；而二期面湖，戶型則以 150 平方米左右 的四室兩廳為主，可以全觀景觀，價格當(dāng)然就貴 了不少，達到 7000 多元 /平方 米，平均套均價都在 100 萬元以上。目前，該項目已基本銷售完畢。 （五）新華明珠 項目地址：新華路 215 號（新華路與萬松園正行交界處） 銷售均價： 8500 元 /平方米， 80%已售。世 界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了 漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽。 雖有多期造山運動復(fù)合影響的痕跡，但主要受控于燕山期構(gòu)造，表現(xiàn)為一系列 走向近東西至北西西的線型褶皺，以及北西、北西西、北東和近東西向的正斷 層、逆斷層及逆掩斷層。長江、漢 水兩岸湖泊星羅棋布。 根據(jù)本場地地層巖性，物理力學(xué)性質(zhì)，本場地地層自上而下依次由 6 個單 元層 14 個亞層構(gòu)成。 （三）配套優(yōu)勢：項目周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務(wù)配套，享有西 北湖周邊的購物娛樂配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)勢條 件，生活居住、商務(wù)娛樂、休閑購物等非常適宜。 （三） 近 年來武漢市高端市場發(fā)展勢頭良好， 本項目將借此良機創(chuàng)造新高。 （ 2）“萬 全城”項目采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由兩幢塔樓組成，一幢為 30 層 的高檔住宅，一幢為 26 層的現(xiàn)代智能化商務(wù)樓宇。裙 房采用框架結(jié)構(gòu)，裙房商業(yè)建筑立面與塔樓相協(xié)調(diào)的同時，完美體現(xiàn)了高檔商 業(yè)物業(yè)的特征。 采暖與通風(fēng) 充分體現(xiàn)商務(wù)公寓樓住也可以，租也可以，辦公也可以的特點，為業(yè)主提 供辦公、商洽等多用途的物業(yè)形態(tài)，本項目采用目前國際最先進、節(jié)能、環(huán)保， 獨立開關(guān)、便于加班，分單元、分戶、分內(nèi) 機計費的 DJ—— VRV 商用中央空調(diào)。景觀綠化與北湖景觀融為一體。 住宅每個單元設(shè)有三部客用電梯（其中一部兼做消防電梯）和一個剪力樓 梯，電梯、樓梯均可到達地下一、二層和出屋面，在商場部位的電梯 1~4 層實 行封閉。 2）環(huán)境設(shè)計 突出臨近西 北湖的水景園林特色，營造小面積人工水景，休閑綠化小品圍 繞環(huán)繞建筑。 二、塑造“萬全城”獨特的品牌個性魅力，提高市場競爭力，使“萬全城”成為 武漢中心地區(qū)高檔，復(fù)合型地產(chǎn)項目的知名品牌。 優(yōu)秀的物業(yè)管理能創(chuàng)造良好生活、居住環(huán)境，同時還使物業(yè)的設(shè)備及功能始終 保持與社會發(fā)展的同步性，可延長房屋的經(jīng)濟壽命。 詳見下表（表中金額單位：萬元） 。我們將采用高 科技手段將智能化概念引入物業(yè)管理，以較高 的物業(yè)管理水平，為商務(wù)寫字樓 客戶提供高水準(zhǔn)的服務(wù)，為住宅客戶創(chuàng)造親切的鄰里交往環(huán)境，營造自然、和 諧的社區(qū)氛圍。與此同時，配合營銷售展開強有力的傳播攻勢（利用軟、硬性新聞） ，從而 加速樓盤銷售速度，實現(xiàn)資金的迅速回籠。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 31 三、項目工程控制性計劃安排 前期準(zhǔn)備階段 內(nèi)容：包括拆遷、工程勘測設(shè)計、審批、報建、工程招標(biāo) 項目形象進度計劃 附表：“萬全 城”項目形象進度計劃表（見下頁）武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 “萬全城”項目形象進度計劃表 時間 工程部位 樁基（圍）工程 土方工程 基礎(chǔ)與墊層 地下室工程 主體結(jié)構(gòu)工程 砌體工程 內(nèi)粉工程 外墻工程 門窗工程 樓地面工程 油漆飾面工程 消防工程 設(shè)備安裝工程 系統(tǒng)調(diào)試 室外配套工程 驗 收 26 個 月 27 個 月 28 個 月 29 個 月 18 個 月 19 個 月 20 個 月 21 個 月 22 個 月 23 個 月 8 個 月 9 個 月 14 個 月 15 個 月 16 個 月 17 個 月 10 個 月 11 個 月 12 個 月 13 個 月 24 個 月 25 個 月 1 個 月 2 個 月 3 個 月 4 個 月 5 個 月 6 個 月 7 個 月 32 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 33 第八章 項目營銷、推廣策略 （一 ）項目營銷理念 如果說中檔及以下項目的價值偏重于物質(zhì)層面的話，那么高端項目則更偏 重于精神層面。 商務(wù)會所設(shè)有兩個樓梯和一部觀光電梯。 交通設(shè)計： 1）平面交通 商場客流沿新華下路廣場直接進入商場，商場貨物通過消防通道或內(nèi)環(huán)路 進入商場西面的貨物出入口。 住宅在充分滿足日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等功能要求的同時，本項 目的住宅引入了與住宅同步呼吸的新風(fēng)系統(tǒng) —— 負(fù)壓機械通風(fēng)。合理的玄關(guān)引入、起居室的功能滿足，最佳的 開間、套區(qū)間，更多的自由分隔平面空間組合 ，無不體現(xiàn)建筑設(shè)計師的獨到之 處與至高的境界。 14 層裙房為商業(yè)。隨 著片區(qū)內(nèi)眾多物業(yè)的相繼推出，會對本項目的銷售造成一定的壓力。 （二）土地成本相對較高（地價昂貴、拆遷費用大） ，致使前期階段投入 費用較多，對后期的開發(fā)和銷售資金的回籠帶來一定壓力。場地人工填土層中的上層滯水向基坑滲透， 會增大基坑內(nèi)的排水量，故施工時宜設(shè)置隔水帷幕阻隔上層滯水，因填土位于 地表淺層，厚度不大，故處理較容易，可結(jié)合深層隔水一并進行處理。西部及天興洲長江南北兩岸則以堆積地形為主。志留系 頁巖賞組成背斜軸部，背斜兩翼依次為泥盆、石炭、二迭、三迭各層。 武漢的地理方位為北緯 30176?！叭f全城”項目除了主要針對本地高 端消費群體外，通過它典型復(fù)合型地產(chǎn)特點，從全方位滿足來自全國不同地區(qū) 人們在武漢居住、寫字樓、投資 要求。上林苑 項目地址：發(fā)展大道與新華下路交匯處 銷售均價： 7800 元 /平方米 建筑面積： 平方米 綠化率： 30% 容積率： 4 開盤時間： 銀鶴上林苑總占地面積 2 萬余方，總建筑面積達 10 余萬方，由三棟 2025 層高層組成，分 A、 B、 C 三棟，成半圍合式分布。 ，主要購買對象 為高層商務(wù)人士和私營老板。 從目前已經(jīng)開始銷售的幾個樓盤來看，各個盤子的定位各不相同，但均有顯著 特點。荷蘭 ING 聯(lián)姻金地、大摩入股世茂濱江、 希爾頓落址武漢徐東， 碧桂園選擇武漢漢南?? 外資這種縱深化的投資表現(xiàn)，說明武漢房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始慢慢進入國際性市 場。 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟強勢開局，武漢 大城經(jīng)濟崛起，無論是中心城區(qū)“向心力”作用進一步加強，還是非中心城區(qū) 開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國、甚至國際性視野，即將進入資本融合下的 轉(zhuǎn)型期，未來發(fā)展空間極其廣闊。分類別看，經(jīng)濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價 格同比分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上 漲 %、 %和 %。 目前，該片區(qū)的房價正隨著土地供應(yīng)的減少而日益走高，再加上菱角湖景 觀工程改造、高檔住宅扎堆效應(yīng)，以及王家墩 CBD 的建設(shè)發(fā)展和新華下路大 型商業(yè)項目的開發(fā)，西北湖片區(qū)注定會成為武漢的繁華核心。 從居住的角度來看，西北湖地理位置的重要性，因為湖是水概念 的完美表 現(xiàn)，也是親水、近水、在水樓盤的絕對看點和賣點，符合高尚樓盤的重要特征。我國三大轎車基地 之一的 神龍汽車有限公司總部遷入武漢，世界 500 強接踵而至（ IBM、微軟、 NEC、北電、波導(dǎo)）等眾多世界 IT 企業(yè)在武漢設(shè)立基地。 城區(qū)在不斷擴 張， 隨著舊城改造力度的加大，尤其是武漢市將推行“城中村”改造，這勢必會進一 步加大對住房的市場需求。 本項目建成后，區(qū)域道路交通的壓力將增加，必須通過合理的交通組織、 強化管理，充分利用次要道路，盡量減小對主要干道交通影響，并結(jié)合區(qū)域公 交設(shè)施布局，建立安全便捷、銜接良好的交通環(huán)境。 二、交通預(yù)測分析 （一）客流量預(yù)測 項目建成后引發(fā)的客流量包括從業(yè)人員和來訪人員兩部