【正文】 （ 2）企業(yè)用自有資金投入約 億元。 二、服務(wù)內(nèi)容 除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路，還將增加數(shù)字網(wǎng)絡(luò)線，區(qū)內(nèi)安保系統(tǒng)。 （ 三 ） 銷 售 計(jì) 劃 及 收 入 預(yù) 測(cè) （ 見 下 表 ） 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬 全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 銷 售 計(jì) 劃 表 銷 售 計(jì) 劃 表 建設(shè)期 年 經(jīng)營(yíng)期 1 年 合計(jì) 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售單價(jià) （元 /㎡） 面積 （㎡） 數(shù)量 （㎡） 銷售金額 （萬元） 數(shù)量（㎡）銷售金額 （萬元） 數(shù)量（㎡） 銷售金額 （萬元） 1 住宅 7,000 42,250 42,250 29,575 2 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 38,000 26,600 38,000 26,600 3 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)銷售面積 4,250 2,975 4,250 2,975 4 商務(wù)寫字樓 8,000 25,484 25,484 20, 5 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 19,113 15, 19,113 15, 6 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)銷售面積 6,371 5, 6,371 5, 7 商業(yè) (含會(huì)所 ) 12,000 22,544 22,544 27, 8 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 15,780 18,936 15,780 18,936 9 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)銷售面積 6,764 8, 6,764 8, 10 車位 180,000 450 個(gè) 250 個(gè) 4,500 200 個(gè) 3,600 443 個(gè) 8,100 合計(jì) 90,278 65, 19, 85,115 銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 單位：元 項(xiàng)目 面積 單價(jià) 金額 住宅 42,250 7,000 295,750, 商務(wù)寫字樓 25,484 8,000 203,872, 商場(chǎng) 22,544 12,000 270,528, 車位 450 個(gè) 180,000 81,000, 合計(jì) 90,278 851,150, 武漢萬全置業(yè)有限公 司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 第九章 物業(yè)管理及服務(wù) 一、物業(yè)管理 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)商和業(yè)主越來越感受到物業(yè)管理的重要性。 四、大幅調(diào)整價(jià)格：從景觀、朝向、樓層以及均衡銷售等方面因素著手， 綜合價(jià)值權(quán)重，調(diào)整朝向差和層差，然后再根據(jù)景觀因素和銷控原則制定相應(yīng) 的價(jià)格系數(shù)。 （二）推廣策略 一、 全面 提升“萬全城”品牌形象， 實(shí)現(xiàn)公司開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)于高端項(xiàng)目而言，除使用價(jià)值（居住、生活功能等） 、土地價(jià) 值外，標(biāo)簽價(jià)值、比較價(jià)值則成為重要的構(gòu)成部分。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 商場(chǎng)立面強(qiáng)調(diào)商業(yè)氣氛及與主塔樓的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，精致不銹鋼格架與玻璃燈 箱構(gòu)成的廣告牌烘托了濃厚的商業(yè)氛圍。 立面造型與環(huán)境設(shè)計(jì) 1）商務(wù)樓造型體現(xiàn)現(xiàn)代高技術(shù)手法，精致的金屬與玻璃構(gòu)件，多層次全 隱框、半隱框、明框玻璃幕墻的分格，再現(xiàn)其時(shí)代感。 商場(chǎng)內(nèi)部人員平時(shí)通過裙樓北角的樓梯單獨(dú)進(jìn)出各層。 住宅人流通過連接兩個(gè)市政出入口的內(nèi)環(huán)路到達(dá)住宅樓西南角的架空區(qū) 和出入口門廳，并在臨新華下路方向設(shè)有緊急疏散出口。 西、北：為人車出入口，約 7000m178。使居民生活方 便、安全、安靜。 項(xiàng)目智能化程度充分體現(xiàn)時(shí)代的氣息和特征 整個(gè)項(xiàng)目導(dǎo)入了 BA弱電系統(tǒng)； 有線電視網(wǎng)、 高速寬帶數(shù)據(jù)光纖傳輸、交互式數(shù)字視頻服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 出入口及周邊安 防報(bào)警和電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講的控制 系統(tǒng)；火災(zāi)報(bào)警、樓宇控制、背景音樂、會(huì)議、大屏幕顯示、通訊、防雷系統(tǒng)； 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 物業(yè)管理計(jì)算局部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 商務(wù)寫字樓每層建筑面積約為 1200M178。商務(wù)寫字樓結(jié)構(gòu)形式為框架核心筒結(jié)構(gòu)， 45 層之間設(shè) 有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換形式為箱型，外墻采用隱框與半隱框相結(jié)合的玻璃幕墻， 體現(xiàn)了現(xiàn)代地標(biāo)建筑的特點(diǎn)，住宅結(jié)構(gòu)形式為核心筒短肢剪力墻結(jié)構(gòu)， 45 層 之間設(shè)有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，外墻采用景觀飄窗、 彩鋁窗、中空玻璃、彈性外墻涂料， 即豐富了建筑立面的層次，又使建筑色彩、造型、區(qū)位環(huán)境與本建筑臨湖景觀 融為一體，無不體現(xiàn)本項(xiàng)目住宅功能和環(huán)境質(zhì)量，充分滿足消費(fèi)者的需求。其中，住宅面 積為 38331 平方米，商務(wù)寫字樓面積 26391 平方米，商場(chǎng) 22235 平方米，會(huì)所 1511 平方米。 （二）功能分區(qū) （ 1）項(xiàng)目由住宅、商務(wù)寫字樓、商業(yè)組成三位一體的復(fù)合型高檔物業(yè)。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 第七章 項(xiàng)目的規(guī)劃與定位 一、項(xiàng)目總體規(guī) 劃及功能分區(qū) （一）總體規(guī)劃 本項(xiàng)目是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目。目前該片區(qū)成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認(rèn)可度為武漢最 高，有利于將本項(xiàng)目樹立成國(guó)際化高檔物業(yè)形象，從而提升本項(xiàng)目的附加值。 （三）本項(xiàng)目為公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在本地市場(chǎng)的知名度與影響力有 一定局限性。 （二）物業(yè)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目由于集高層臨湖住宅、高層智能化甲級(jí)商務(wù)寫字 樓和大型商業(yè)三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因而擁有區(qū)內(nèi) 其他項(xiàng)目無法比擬的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。根據(jù)水武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 樣分析結(jié)果，本場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。下伏基巖為泥盆系（ D）粉砂質(zhì)泥巖或泥質(zhì)粉 砂巖，該層頂板埋深在 左右，巖層傾角較陡，在垂直及水平方向上風(fēng)化 程度不一。區(qū)內(nèi) 的丘陵走向近于東西，與構(gòu)造線方向大致相近。區(qū)內(nèi)水系十分發(fā)育，長(zhǎng)江自西南向東北至 天興洲、陽邏鎮(zhèn)折向東南，漢水自西北向東南至市區(qū)東折匯入長(zhǎng)江。三迭系 地層常組成向斜的槽部。 二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造 武漢位于揚(yáng)子地臺(tái)北部， 秦嶺地槽東段之南， 屬淮陽山字形構(gòu)造南弧西翼。 3339。也是京廣鐵路大動(dòng)脈與長(zhǎng)江黃金 水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣 州，北上京城，距離均在 1000 公里左右，處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。 （一）住宅 金融證券外資企業(yè)等中高層管理人員； IT 行業(yè)城市精英； 律師、醫(yī)生、教師等高收入人群； 民營(yíng)企業(yè)主； 外埠來武漢投資和貿(mào)易界人士。地下停車位 150 個(gè)，自 9 月 29 日開盤以來， 338 套房源已經(jīng)售出了 80%以上。小區(qū)采用人車分流的人性 化設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)地上部分沒有車輛，保證業(yè)主安靜和舒適性。在住宅品質(zhì)上可以說與鳳凰城不分伯仲，只不武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 過兩湖總都在定位上更偏向于高端市場(chǎng)，戶型也多為大氣的豪宅，將業(yè)主鎖定 為上流 名士。 （二）兩湖總都 項(xiàng)目地址：漢口北湖小路 99 號(hào) 銷售均價(jià)： 7500 元 /平方米 總套數(shù)： 242 套 房屋棟數(shù)： 2 棟 戶型面積： 12 170、 190、 252 平方米（ 4 種） 總建面： 54000 平方米 容積率： 綠化率： 30%.（地面 7 米架空?qǐng)@林景觀） 開盤日期： 2020－ 11－ 30 交房時(shí)間： 2020－ 7－ 28 兩湖總 都主推豪宅概念，房型多在 170 平方米以上。絕大部分住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)最大的在 售樓盤。 （一）西北湖北湖假日、新華豪庭、金利作為中部崛起的中心城市，武漢已有超過 5000 個(gè)的外商投資項(xiàng)目， 60 多 個(gè)世界 500 強(qiáng)企業(yè)。隨著樓市格局的打武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 開，吸引了越來越多的城際置業(yè)者的目光，成為普及全國(guó)的異地置業(yè)潮中最受 關(guān)注的城市?？春梦錆h，投資武 漢已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)行 業(yè)之市場(chǎng)共識(shí)。第五屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)、建設(shè)部中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)等 提供的一份最新排名資料顯示，武漢商業(yè)地產(chǎn)增值空間在全國(guó)排名第六，僅次 于北京、上海、深圳、廣州和寧波。 （二）中部崛起 —— 武漢房地產(chǎn)投資擁有較好的前景 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 近年，來武漢投資房地產(chǎn)業(yè)的外地資本已有４０余家。 未來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走高因素還在延續(xù)：一是鋼材、水泥等建筑成本在不 斷上升；二是土地開發(fā)成本和建筑用地價(jià)格也在上漲；三是市場(chǎng)上存在著對(duì)住 房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，并把購(gòu)買商品房作為資產(chǎn)保值增 收的一個(gè)重要投資渠 道。展望未來，該區(qū) 域升值空間巨大。從 2020 年的“世紀(jì)華庭” 開始，房?jī)r(jià)就在不停的刷新武漢市樓價(jià)的記錄。武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 它以自己獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和原生態(tài)的景觀資源成為漢口樓市的一塊碧玉。新華路一線也是漢口城區(qū)中心地帶和重要的 景觀軸線，聚集了商業(yè)居住、商務(wù)金融、水體綠化等多種功能，向來是開發(fā)商 青睞的風(fēng)水寶地。武漢經(jīng)濟(jì)顯示了前 所未有的昂然生機(jī)。武漢市房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)中所占比例不高，在全國(guó) 19 個(gè)副省級(jí)以上的城市中，武 漢排在第 9 位，其在城市經(jīng)濟(jì)投資中所占比重還有武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 較大的上升空間。 另外，從實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的目標(biāo)來看，武漢市房地產(chǎn)業(yè)還有較大的發(fā)展 余地?！爸胁酷绕稹钡恼邔?dǎo)向也為房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第三章 投資分析 一、投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)的。 （三）高峰小時(shí)項(xiàng)目誘增交通總量分析 由表（ 5）計(jì)算結(jié)果可知，項(xiàng)目商業(yè)建筑高峰小時(shí)引發(fā)車流量為 316 輛 /小 時(shí)，寫字樓建筑引發(fā)車流量為 315 輛 /小時(shí)，住宅建筑引發(fā)車流量為 242 輛 /小 時(shí)。因此高峰客流量預(yù)測(cè)應(yīng)以商場(chǎng)高峰客流為 基礎(chǔ)，考慮寫字樓和住宅的客流的加權(quán)疊加。 現(xiàn)有 9 路、 46 路、 47 路、 58 路、 69 路、 70 路、 207 路、 208 路、 519 路、 527 路、 560 路、 561 路、 575 路、 595 路、 597 路、 601 路、 604 路、 605 路、 621 路、 705 路、 719 路、 801 路、 802 路、 803 路、 807 路、 808 路等 20 余條公交 線。 北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為： 人行道 5 米 2+車行道 10 米。 (一）周邊道路條件現(xiàn)狀及規(guī)劃 “萬全城”周邊主要干道有新華下路、建設(shè)大道，相關(guān)支路有北湖小路、西 北湖路等，道路已按規(guī)劃形成： 新華下路：規(guī)劃道路紅線寬 60 米，機(jī)動(dòng)車道雙向 6 車道，城市的主干道， 連通漢口北部、