【導(dǎo)讀】項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備???“萬(wàn)全城”是奉獻(xiàn)給武漢的一個(gè)作品。這個(gè)作品是卓越的，更是超越的。善表率，是承載未來(lái)武漢CBD發(fā)展的建筑?！澜缃?jīng)濟(jì)學(xué)權(quán)威對(duì)CBD的定義。集高度發(fā)達(dá)的金融、經(jīng)貿(mào)、現(xiàn)代制造型商務(wù)而形成的中央商務(wù)商貿(mào)核心區(qū)域。也不同程度地包含一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類職能設(shè)施。CBD既是經(jīng)濟(jì)運(yùn)作管。等配套設(shè)施，具備完善的市政交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)。漢口西北湖片區(qū)已逐漸形成了商務(wù)中心格局，國(guó)際品牌連鎖、高端賣場(chǎng)、白領(lǐng)休閑總匯、高檔賓館、銀行總部、甲級(jí)寫(xiě)字樓云集于此。準(zhǔn)，將刷新武漢市商業(yè)樓盤(pán)配套記錄。一流的物業(yè)服務(wù)、超高的性價(jià)比、非凡。武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司萬(wàn)。北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。書(shū)館、武漢圖書(shū)大世界、武漢市博物館。項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e16272m²

　　

【正文】 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 六、全面招商引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大的知名企業(yè)首先入住，造勢(shì)。 （ 三 ） 銷 售 計(jì) 劃 及 收 入 預(yù) 測(cè) （ 見(jiàn) 下 表 ） 武 漢 萬(wàn) 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬(wàn) 全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 銷 售 計(jì) 劃 表 銷 售 計(jì) 劃 表 建設(shè)期 年 經(jīng)營(yíng)期 1 年 合計(jì) 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售單價(jià) （元 /㎡） 面積 （㎡） 數(shù)量 （㎡） 銷售金額 （萬(wàn)元） 數(shù)量（㎡）銷售金額 （萬(wàn)元） 數(shù)量（㎡） 銷售金額 （萬(wàn)元） 1 住宅 7,000 42,250 42,250 29,575 2 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 38,000 26,600 38,000 26,600 3 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)銷售面積 4,250 2,975 4,250 2,975 4 商務(wù)寫(xiě)字樓 8,000 25,484 25,484 20, 5 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 19,113 15, 19,113 15, 6 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)銷售面積 6,371 5, 6,371 5, 7 商業(yè) (含會(huì)所 ) 12,000 22,544 22,544 27, 8 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 15,780 18,936 15,780 18,936 9 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)銷售面積 6,764 8, 6,764 8, 10 車位 180,000 450 個(gè) 250 個(gè) 4,500 200 個(gè) 3,600 443 個(gè) 8,100 合計(jì) 90,278 65, 19, 85,115 銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 單位：元 項(xiàng)目 面積 單價(jià) 金額 住宅 42,250 7,000 295,750, 商務(wù)寫(xiě)字樓 25,484 8,000 203,872, 商場(chǎng) 22,544 12,000 270,528, 車位 450 個(gè) 180,000 81,000, 合計(jì) 90,278 851,150, 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公 司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 第九章 物業(yè)管理及服務(wù) 一、物業(yè)管理 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)商和業(yè)主越來(lái)越感受到物業(yè)管理的重要性。 優(yōu)秀的物業(yè)管理能創(chuàng)造良好生活、居住環(huán)境，同時(shí)還使物業(yè)的設(shè)備及功能始終 保持與社會(huì)發(fā)展的同步性，可延長(zhǎng)房屋的經(jīng)濟(jì)壽命。一般的物業(yè)管理可提供三 種服務(wù)：一是公共性服務(wù)，二是代辦性服務(wù)，三是特約性服務(wù)。我們將采用高 科技手段將智能化概念引入物業(yè)管理，以較高 的物業(yè)管理水平，為商務(wù)寫(xiě)字樓 客戶提供高水準(zhǔn)的服務(wù)，為住宅客戶創(chuàng)造親切的鄰里交往環(huán)境，營(yíng)造自然、和 諧的社區(qū)氛圍。 二、服務(wù)內(nèi)容 除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路，還將增加數(shù)字網(wǎng)絡(luò)線，區(qū)內(nèi)安保系統(tǒng)。 實(shí)現(xiàn)水表、電表、煤氣表三表出戶自動(dòng)抄報(bào)，防火，防煤氣泄露、防盜等三防 24 小時(shí)監(jiān)控。給業(yè)主提供個(gè)性化物業(yè)服務(wù)，一拖 N 管理等。 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 第十章 投資估 算及資金籌措 一、投資估算 （一）項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約 億元人民幣，具體如下表： 估算投資 序號(hào) 費(fèi)用名稱 面積 總價(jià) （萬(wàn)元） 單方造價(jià) （元 /㎡） 投資增（＋） 減（－） （萬(wàn)元） 備 注 一 土地成本 90288 19, 樓面地價(jià) 二 開(kāi)發(fā)成本 9, (一 ) 前期費(fèi)用 90288 1 三通一平 2 勘察設(shè)計(jì) 3 試樁及檢測(cè) 4 策 劃 150 (二 ) 各類規(guī)費(fèi) 90288 1 業(yè)務(wù)代征費(fèi) 2 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 80 3 消防設(shè)施配套費(fèi) 5 4 人防設(shè)施配套費(fèi) 50 5 異地綠化 45 6 垃圾處理 18 7 白蟻防治 8 墻改基金 8 9 衛(wèi)生防疫補(bǔ)償 10 滅 鼠 武 漢 萬(wàn) 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 估算投資 投資增（＋） 減（－） （萬(wàn)元） 備 注 序號(hào) 費(fèi)用 名稱 面積 總價(jià) （萬(wàn)元） 單方造價(jià) （元 /㎡） (三 ) 工程監(jiān)理及代理 116896 (四 ) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 116896 6, 1 管 理 費(fèi) 2 銷售費(fèi)用 1300 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4130 4 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 400 (五 ) 物業(yè)維修基金 90288 47 三 建安成本 116896 27, 地 下 22143 2850 地 上 90288 13, 1550 土 建 工 程 會(huì) 所 1032 1800 土建工程合計(jì) 116896 21, 給排水 30 消防工程 35 強(qiáng)電系統(tǒng)工程 100 弱 電 584 50 暖 通 1800 設(shè)備安裝 電梯、扶梯 1000 設(shè)備及安裝工程合計(jì) 116896 595 室外工程 116896 40 配套及其他工程 1, 一～三合計(jì) 57, 武 漢 萬(wàn) 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 （二）成本費(fèi)用估算 具體見(jiàn)下表（金額單位：萬(wàn)元） ： 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 建設(shè)成本攤銷費(fèi) 50, 50, 分?jǐn)傔€建房投資 房地產(chǎn)交易收益金 住宅 a、當(dāng)年銷售面積（㎡） 72,893 17,395 90,288 b、土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡） c、應(yīng)交房地產(chǎn)交易收益金 銷售費(fèi)用、管理費(fèi) 1, 2, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3, 1, 4, 總成本費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)成本 55, 1, 57, （三）資金來(lái)源及利潤(rùn)預(yù)算 預(yù)計(jì)總收入約 億，稅后總利潤(rùn)約 億，具體如下表： 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 項(xiàng)目建設(shè)投資 萬(wàn)元 57, 資金來(lái)源 萬(wàn)元 57, （ 1）企業(yè)自有資金 萬(wàn)元 23, （ 2）申請(qǐng)銀行貸款 萬(wàn)元 20, （ 3）預(yù)售收入 萬(wàn)元 14, 建設(shè)期 年 2 項(xiàng)目總銷售收入 萬(wàn)元 85, 項(xiàng)目總銷售稅金及附加 萬(wàn)元 5, 項(xiàng)目總利潤(rùn) 萬(wàn)元 23, 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 17, 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 （四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 單位 所得稅后 備注 投資利潤(rùn)率 % 動(dòng)態(tài)投資回期 年 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 二、資金籌措方案 本項(xiàng)目建設(shè)投資由以下兩部分組成： （ 1）計(jì)劃向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款 2 億元。 （ 2）企業(yè)用自有資金投入約 億元。 詳見(jiàn)下表（表中金額單位：萬(wàn)元） 。 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 一、項(xiàng)目總投資 建設(shè)投資 53, 53, 建設(shè)期利息 3, 1, 4,130 項(xiàng)目總投資合計(jì) 55, 1, 57, 二、資金籌措 自有資金 23, 14, 37, 申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期借款 20, 20, 資金籌措合計(jì) 43, 14, 57, 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、銷售收入、銷售稅金及附加測(cè)算 具體如下表： （單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 銷售收入 銷售收入 65, 19, 銷售收入合計(jì) 65, 85, 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3, 1, 5, 營(yíng)業(yè)稅（ 5%） 3, 4, 城市建設(shè)維護(hù)稅（ 7%） 教育費(fèi)附加（ 3%） 堤防費(fèi)（ 2%） 平抑物價(jià)基金 (1? ) 教育發(fā)展基金 (1? ) 土地增值稅 (2%) 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 二、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 (單位：萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 1 一、現(xiàn)金流入 85,115 65, 19, 2 銷售收入 85,115 65, 19, 3 二、現(xiàn)金流出 67, 59, 8, 4 建設(shè)投資 5 經(jīng)營(yíng)成本 57, 55, 1730 6 經(jīng)營(yíng)稅金 5, 3, 1, 7 所得稅 5, 367 5, 8 三、凈現(xiàn)金流量 17, 5, 11, 9 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量 17, 5, 17, 三、利潤(rùn)測(cè)算 (單位：萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 合計(jì) 銷售收入 85,115 減：總成本費(fèi)用 57, 銷售稅金及附加 5, 利潤(rùn)總額 23, 減：所得稅 5, 稅后利潤(rùn) 17, 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 四、財(cái)務(wù)償還能力測(cè)算 （一）現(xiàn)金投資估算現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元） 年度 指標(biāo) 0 1 4 合計(jì) 43 投資額 23, 23,000 9,270 1,730 銷售回款 6, 58, 19, 85,115 銷售稅金 3, 1, 5, 所得稅 2, 2, 5, 現(xiàn)金凈流入量 23, 17, 43, 14, 17, 現(xiàn)金凈流入量?jī)?nèi)部財(cái)務(wù)收益率