【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 主流 。 客群需求分析 各區(qū)塊客群特征分析 市中心板塊，市中心的配套、便利、世襲等原因讓它集千萬(wàn)寵愛(ài)于一身，價(jià)格高昂是必然，注定了它是多數(shù)人夢(mèng)想少數(shù)人擁有。從理論上來(lái)說(shuō)， 有購(gòu)買力的人都可以成為潛在目標(biāo)消費(fèi)群體。 錢江新城板塊，政府對(duì)于該區(qū)塊的定位、開發(fā)商樓盤的定位，決定了錢江新城區(qū)塊中高端的區(qū)塊形象，房?jī)r(jià)也是水漲船高。 錢江新城新貴的形象與之對(duì)應(yīng)的客戶群體就是生活在杭州在的新貴們。基因的相似性，讓錢江新城成為眾多新貴們的心屬之地。 城西文 教板塊， 20200 元／平方米左右的均價(jià)，沒(méi)有市中心優(yōu)越地理位置，也沒(méi)有錢江新城的前景，唯一愿意買單的就是有“城西情結(jié)”的人。 濱江板塊，曾經(jīng)的新板塊，現(xiàn)在已趨成熟。對(duì)于生活有一定追求的年輕人，又限于經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只能增加上下班的距離，過(guò)江而居。另外，只要錢塘江的南岸與北岸的比價(jià)優(yōu)勢(shì)依然存在，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，濱江區(qū)塊 也 一定會(huì)吸引來(lái)投資客。 申花板塊，比不上城西文教區(qū)已經(jīng)成熟的配套，比不上老城西板塊的居住氛圍，申花板塊差異化體現(xiàn)在跟城西文教板塊的價(jià)格差異，跟老城西板塊的產(chǎn)品差異，消化同樣具有“城西情結(jié)”但是購(gòu) 買力相對(duì)較弱的人。 橋西板塊，跟主城區(qū)無(wú)縫對(duì)接，但其“工業(yè)區(qū)”的形象在很多人眼里根深蒂固。工作、生活在城北區(qū)塊，對(duì)于老城區(qū)有感情，期望改善生活的中老年人和首次置業(yè)的人，都是可以爭(zhēng)取的潛在客戶。 閑林板塊，由于歷史和政府規(guī)劃的原因，閑林板塊一直扮演著“娘不親爹不愛(ài)的”苦形象 ，發(fā)展 緩慢 。其吸引消費(fèi)者的要素就是低價(jià)。 對(duì)于價(jià)格極為敏感的人群是其潛在客戶 。 三墩板塊，跟老城西板塊具有一定的路程，屬于脫節(jié)發(fā)展，配套上無(wú)法共享，生活氛圍影響也小。當(dāng)價(jià)格有優(yōu)勢(shì)的時(shí)候，可以吸引一部分首次置業(yè)具有剛性需 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 求的年輕人，價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì) 的時(shí)候，目標(biāo)消費(fèi)群體也變得很模糊。 下沙板塊， 政府扶持決心很大，但距離主城區(qū)太遠(yuǎn)，使得居住成本極大。主要鎖定購(gòu)買欲望強(qiáng)、購(gòu)買力弱的目標(biāo)消費(fèi)群體。 九堡板塊，集中了萬(wàn)科、綠城這樣的品牌開發(fā)商，提升區(qū)域形象及價(jià)格；短時(shí)間內(nèi)，同時(shí)開發(fā)的樓盤眾多，迅速炒熱了區(qū)塊。首次置業(yè)的年輕人是主力潛在消費(fèi)群體。城東專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者具有購(gòu)買力，對(duì)區(qū)域認(rèn)同感較強(qiáng)，也是目標(biāo)消費(fèi)人群。 九堡區(qū)域客群分析 根據(jù)九堡地區(qū)的產(chǎn)業(yè)情況，我們把 九堡地區(qū)目標(biāo)客群主要 鎖定在 三大類： 城東專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工作者， 工業(yè)園區(qū)白領(lǐng)和高級(jí) 藍(lán)領(lǐng) 。 這一目標(biāo)客群年齡普遍較輕， 收入也比較可觀。 年齡集中在 25— 40 歲之間， 專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者人均年收入可達(dá) 10 萬(wàn)元以上，創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員年度酬薪水平主要在 5— 10萬(wàn)元，工業(yè)園區(qū)白領(lǐng)和高級(jí)藍(lán)領(lǐng)的 人均年收入也達(dá)到了 8— 10 萬(wàn)元。 他們是 在城東工作或者創(chuàng)業(yè)的年輕人士，是 城市新一代的中產(chǎn)階級(jí) 。他們追求時(shí)尚，想法獨(dú)特，觀念新潮， 對(duì)生活品質(zhì)有著較高的要求。 可以沒(méi)有 奢華 的豪宅，但一定要住得舒適，有品位。 可以“屈就”于一片小天地中，但一定要設(shè)計(jì)精致 ，住得有格調(diào)。 可以說(shuō)，這是一群想要用 10 萬(wàn)塊錢過(guò) 100 萬(wàn)生活的人，在一個(gè)屬于自 己的空間里創(chuàng)造生活，創(chuàng)意人生。 第五章 區(qū)域市場(chǎng)定位 根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析，我們將該區(qū)域的市場(chǎng)定位為： 以“夢(mèng)想、創(chuàng)新、時(shí)尚”為主題，以新一代歐洲小城整合開發(fā)思路和城市資源，以西式新古典主義風(fēng)格定位建筑形態(tài)，以 BLOCK 街區(qū)生活定位集居住功能、生活形態(tài)和商業(yè)資源于一體，以西式現(xiàn)代園林規(guī)劃園林景觀，引導(dǎo)一種以人為本、追求未來(lái)的尊貴現(xiàn)代的“新都市生活形態(tài)”。 產(chǎn)品的具體設(shè)想如下： （一） 案名：創(chuàng) e 時(shí)代 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () （二） 推廣語(yǔ)： 在街角遇見(jiàn)幸福，在創(chuàng) e 邂逅夢(mèng)想。 創(chuàng) e 時(shí)代，用創(chuàng)意和激情引領(lǐng)都市生活新時(shí)代。 生活忙忙碌碌， 為自己泡一杯咖啡； 歲月匆匆流走，為自己找一個(gè)安放的地方。 因?yàn)閯?chuàng)意，所以精致； 因?yàn)榧で椋詮垞P(yáng)； 因?yàn)閴?mèng)想，所以起飛。 創(chuàng) e 時(shí)代，夢(mèng)想 ing?? （三） 建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格，尊貴洋派，西式感、現(xiàn)代感較強(qiáng)，色調(diào)干凈明快，色彩以暖亮色系為主，外觀上舍棄繁瑣的裝飾線條，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確，從而形成流暢通透的空間感，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市簡(jiǎn)約、實(shí)用，富有朝氣的生活氣息。 （四） 建筑類型以小高層、高層為主。其中包括 MOHO 樓、 LOFT 公寓和普通住宅。普通住宅分緊湊型戶型和舒適型。前者追求面積適中，功 能完備的戶型，80 ㎡ — 110 ㎡，二室二廳一廚一衛(wèi)、三室一廳半一廚一衛(wèi)；后者舒適型戶型講究實(shí)用性和舒適性， 120 ㎡～ 135 ㎡，三室二廳二衛(wèi)一廚。 （五） 環(huán)境類型：采用西式現(xiàn)代園林的手法，講究自然藝術(shù)與人造藝術(shù)，導(dǎo)入一定的水景。 （六） 戶型類型：戶型設(shè)計(jì)理性適中，功能上強(qiáng)調(diào)緊湊實(shí)用，既滿足現(xiàn)代生活需要，又不加大業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；面積上以中、小戶型為主力戶型，既不局促也不片面追求豪宅。 （七） 配套類型：導(dǎo)入“國(guó)際都市公寓”設(shè)計(jì)概念，設(shè)獨(dú)立會(huì)所；同時(shí)在沿街精品商鋪有意識(shí)導(dǎo)入咖啡吧、精品潮流店、洗衣房、書吧、網(wǎng)吧、美容俱樂(lè)部等設(shè)施，為業(yè)主 提供方便；部分獨(dú)立會(huì)所的功能，如健身中心、臺(tái)球室、游泳館、籃球場(chǎng)等。 （八） 智能化小區(qū)：配置較高程度的智能化，光纖連接到戶，寬帶上網(wǎng)；小區(qū)一卡通系統(tǒng)；三表出戶自動(dòng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)；家庭緊急求助系統(tǒng)；煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)；園區(qū)四重智能化安保設(shè)施等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 第六 章 研究結(jié)論 戰(zhàn)略和現(xiàn)實(shí)意義重大 該項(xiàng)目在全面提升城市形象、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力、更好地發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)、迎接市區(qū)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散、提高城市品味、優(yōu)化土地資源配置、切實(shí)改善居住條件和提高人們生活質(zhì)量方面具有十分重要的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí) ，對(duì)于九堡地區(qū)的土地開發(fā)而言， 也 正 符合杭州市城 市發(fā)展的趨勢(shì)，迎合了城市東擴(kuò)、沿江開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，在建設(shè)主城區(qū)和衛(wèi)星城連接地帶、發(fā)揮樞紐作用方面顯示出極為重要的意義。 充分利用政策法律，合理制定項(xiàng)目策劃 目前杭州樓市正在緩慢回暖中，杭州市政府出臺(tái)了一系列救市措施，扶持促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。抓住這樣的政策機(jī)遇，解讀政策導(dǎo)向，利用政策優(yōu)惠發(fā)展項(xiàng)目是明智之舉。同時(shí)，國(guó)家也加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整力度，尤其加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸服務(wù)的管理，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)家宏觀政策的指揮棒對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是巨大的，因此更需及時(shí)敏銳地洞察了解國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的 變化及發(fā)展趨勢(shì)， 權(quán)衡利弊，抓住機(jī)遇，應(yīng)對(duì)不利因素， 及時(shí)調(diào)整相關(guān)策略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升 作為杭州城市的東大門，九堡憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域建設(shè)過(guò)程中享受著獨(dú)特的機(jī)遇，也承擔(dān)著杭州城市規(guī)劃和發(fā)展的重大戰(zhàn)略意義。在地鐵一號(hào)線建設(shè)的帶動(dòng)作用下，九堡的交通狀況將得到更進(jìn)一步地優(yōu)化，之前群眾對(duì)于九堡進(jìn)出市區(qū)交通不便的心理作用也將被淡化甚至完全消除，以此產(chǎn)生的對(duì)九堡地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用將是不可限量的。同時(shí)基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和日益完善的配套設(shè)施，也讓定居九堡的選擇 增 加了一份優(yōu)勢(shì)和吸引力。而這些正是投資九堡房地產(chǎn)的最佳歷史機(jī)遇，抓住歷史機(jī)遇，展示自我特色，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，讓成功更加容易。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 區(qū)域樓市業(yè)績(jī)輝煌，房產(chǎn)市場(chǎng)回暖 經(jīng)歷了樓市短期的震蕩，杭州樓市總體進(jìn)入回暖階段。而即使在樓市不穩(wěn)定的時(shí)期，九堡區(qū)塊各大樓盤在銷售上也都取得了不同程度的成功。銷售數(shù)量的增加，銷售均價(jià)的上漲，其中更有萬(wàn)科魅力之城這樣的代表，其在售樓盤銷售一空、且銷售均價(jià)過(guò)萬(wàn)不僅是九堡樓市的一個(gè)反映，也是對(duì)九堡其他樓盤的一種激勵(lì)。對(duì)此，投資九堡房地產(chǎn)的信心必然將得到極大地提升，市場(chǎng)也必然更為活 躍。但也正是因?yàn)樘幵谶@樣一個(gè)不可預(yù)測(cè)的現(xiàn)實(shí)中，九堡未來(lái)樓市狀況無(wú)法被完全掌握，所以，開發(fā)前期就應(yīng)該充分考慮將來(lái)銷售過(guò)程中的變數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)。而針對(duì)性地提高樓盤品質(zhì)，在價(jià)格和品質(zhì)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)就是最重要的，也是保證在其保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。 潛在消費(fèi)群體數(shù)量巨大，消費(fèi)需求旺盛 依托城市工業(yè)、商貿(mào)物流和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)的支撐，給九堡帶來(lái)了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)和居住需求。新興的商貿(mào)城和鄰近的下沙大學(xué)城形成了數(shù)量巨大的潛在消費(fèi)群，而對(duì)于這部分消費(fèi)者，九堡憑借其區(qū)位和價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑成為了一個(gè)理想的選擇。同時(shí) ，面對(duì)這樣的主要目標(biāo)消費(fèi)群體，必須考慮其追求創(chuàng)新、夢(mèng)想成功的心理，和他們經(jīng)濟(jì)適用、簡(jiǎn)單舒適的住宅品質(zhì)要求?；谶@樣的分析，提前做好產(chǎn)品的風(fēng)格和價(jià)格定位，增加對(duì)適用消費(fèi)群體的吸引力，必然具有特別的意義。 機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)共存，優(yōu)質(zhì)保證成功 當(dāng)前九堡區(qū)域就已經(jīng)有多達(dá)十個(gè)的樓盤在銷售過(guò)程中，其中不乏綠城、萬(wàn)科這樣的品牌房地產(chǎn)投資商，而近期仍有兩個(gè)樓盤將進(jìn)入樓市。同時(shí)，錢江新城、下沙等鄰近板塊的樓市同樣充滿活力，而它們所在的區(qū)域又具有其各自特殊的優(yōu)勢(shì)，并以此延續(xù)著對(duì)消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力。通過(guò)這樣的對(duì)比，我們可 以認(rèn)識(shí)到九堡區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力是非常激烈的，而要立足于如此激烈地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目特色無(wú)疑是最關(guān)鍵的。而我們的項(xiàng)目主題定位是夢(mèng)想和創(chuàng)新，這是基于目標(biāo)群體的選擇，也是在競(jìng)爭(zhēng)中保持自我特色的途徑。通過(guò)富有朝氣活力的樓房建設(shè)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 讓那些胸懷理想，思維創(chuàng)新的青年消費(fèi)者找到一個(gè)適合的住所便是我們所考慮的結(jié)果，而這也是實(shí)現(xiàn)樓房銷售目標(biāo)的最有效方式。 綜上所述，在九堡區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資是處于一個(gè)相對(duì)有利的外部環(huán)境和自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)之中，而九堡區(qū)域的這種發(fā)展趨勢(shì)也會(huì)在近幾年之內(nèi)保持下去，這就保證了該項(xiàng)目從開發(fā)到投入市場(chǎng)的過(guò)程中 能夠保持一定程度的市場(chǎng)穩(wěn)定性，而利于實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)的突變也應(yīng)當(dāng)提前做好必要的準(zhǔn)備，以增加應(yīng)對(duì)困難的能力，保證在項(xiàng)目實(shí)施周期內(nèi)保證延續(xù)性和穩(wěn)定性。對(duì)于當(dāng)前已經(jīng)現(xiàn)象出來(lái)的劣勢(shì)和威脅，更要抓住關(guān)鍵，準(zhǔn)備好應(yīng)對(duì)方案，保證最終目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 本報(bào)告僅為初步設(shè)想，我們將不斷完善項(xiàng)目方案，使之更加地詳盡。同時(shí)制定出更為細(xì)化的項(xiàng)目實(shí)施方案，從而圓滿地完成總體構(gòu)想。 后記 本次可行性報(bào)告的出品得到了杰盟智庫(kù)策劃團(tuán)隊(duì)的大力支持，在此，我們表示衷心的感謝。感謝蘭總給我們提供這次寶貴的策劃?rùn)C(jī)會(huì)，并在百忙之 中抽空為我們進(jìn)行專業(yè)的指導(dǎo)。感謝蔣總、潘帥、寧瑞在期間給我們做耐心細(xì)致的解答 。也感謝所有杰盟的員工，你們的友好、熱情、敬業(yè)給我們留下深刻印象， 在平常的交談中給我們很多的感觸和啟發(fā)。 水立方策劃小組 杭州杰盟地產(chǎn)投資管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 202079