【正文】 企業(yè) () 202079 。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 水立方策劃小組 杭州杰盟地產(chǎn)投資管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。感謝蔣總、潘帥、寧瑞在期間給我們做耐心細(xì)致的解答 。 后記 本次可行性報告的出品得到了杰盟智庫策劃團(tuán)隊的大力支持，在此，我們表示衷心的感謝。 本報告僅為初步設(shè)想，我們將不斷完善項目方案，使之更加地詳盡。同時，對市場的突變也應(yīng)當(dāng)提前做好必要的準(zhǔn)備，以增加應(yīng)對困難的能力，保證在項目實施周期內(nèi)保證延續(xù)性和穩(wěn)定性。 企業(yè) () 讓那些胸懷理想，思維創(chuàng)新的青年消費者找到一個適合的住所便是我們所考慮的結(jié)果，而這也是實現(xiàn)樓房銷售目標(biāo)的最有效方式。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。通過富有朝氣活力的樓房建設(shè)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。通過這樣的對比，我們可 以認(rèn)識到九堡區(qū)域房地產(chǎn)市場的競爭力是非常激烈的，而要立足于如此激烈地市場競爭中，項目特色無疑是最關(guān)鍵的。 機(jī)會與競爭共存，優(yōu)質(zhì)保證成功 當(dāng)前九堡區(qū)域就已經(jīng)有多達(dá)十個的樓盤在銷售過程中，其中不乏綠城、萬科這樣的品牌房地產(chǎn)投資商，而近期仍有兩個樓盤將進(jìn)入樓市。同時 ，面對這樣的主要目標(biāo)消費群體，必須考慮其追求創(chuàng)新、夢想成功的心理，和他們經(jīng)濟(jì)適用、簡單舒適的住宅品質(zhì)要求。 潛在消費群體數(shù)量巨大，消費需求旺盛 依托城市工業(yè)、商貿(mào)物流和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)的支撐，給九堡帶來了大量的就業(yè)機(jī)會和居住需求。但也正是因為處在這樣一個不可預(yù)測的現(xiàn)實中，九堡未來樓市狀況無法被完全掌握，所以，開發(fā)前期就應(yīng)該充分考慮將來銷售過程中的變數(shù)和風(fēng)險。魅力之城這樣的代表，其在售樓盤銷售一空、且銷售均價過萬不僅是九堡樓市的一個反映，也是對九堡其他樓盤的一種激勵。而即使在樓市不穩(wěn)定的時期，九堡區(qū)塊各大樓盤在銷售上也都取得了不同程度的成功。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而這些正是投資九堡房地產(chǎn)的最佳歷史機(jī)遇，抓住歷史機(jī)遇，展示自我特色，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，讓成功更加容易。在地鐵一號線建設(shè)的帶動作用下，九堡的交通狀況將得到更進(jìn)一步地優(yōu)化，之前群眾對于九堡進(jìn)出市區(qū)交通不便的心理作用也將被淡化甚至完全消除，以此產(chǎn)生的對九堡地區(qū)房地產(chǎn)市場的推動作用將是不可限量的。國家宏觀政策的指揮棒對房地產(chǎn)業(yè)的影響是巨大的，因此更需及時敏銳地洞察了解國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的 變化及發(fā)展趨勢， 權(quán)衡利弊，抓住機(jī)遇，應(yīng)對不利因素， 及時調(diào)整相關(guān)策略，規(guī)避風(fēng)險。抓住這樣的政策機(jī)遇，解讀政策導(dǎo)向，利用政策優(yōu)惠發(fā)展項目是明智之舉。同時 ，對于九堡地區(qū)的土地開發(fā)而言， 也 正 符合杭州市城 市發(fā)展的趨勢，迎合了城市東擴(kuò)、沿江開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，在建設(shè)主城區(qū)和衛(wèi)星城連接地帶、發(fā)揮樞紐作用方面顯示出極為重要的意義。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （八） 智能化小區(qū)：配置較高程度的智能化，光纖連接到戶，寬帶上網(wǎng)；小區(qū)一卡通系統(tǒng)；三表出戶自動遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)；家庭緊急求助系統(tǒng)；煤氣泄漏報警系統(tǒng)；園區(qū)四重智能化安保設(shè)施等。 （六） 戶型類型：戶型設(shè)計理性適中，功能上強(qiáng)調(diào)緊湊實用，既滿足現(xiàn)代生活需要，又不加大業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；面積上以中、小戶型為主力戶型，既不局促也不片面追求豪宅。前者追求面積適中，功 能完備的戶型，80 ㎡ — 110 ㎡，二室二廳一廚一衛(wèi)、三室一廳半一廚一衛(wèi)；后者舒適型戶型講究實用性和舒適性， 120 ㎡～ 135 ㎡，三室二廳二衛(wèi)一廚。其中包括 MOHO 樓、 LOFT 公寓和普通住宅。 創(chuàng) e 時代，夢想 ing?? （三） 建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格，尊貴洋派，西式感、現(xiàn)代感較強(qiáng)，色調(diào)干凈明快，色彩以暖亮色系為主，外觀上舍棄繁瑣的裝飾線條，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確，從而形成流暢通透的空間感，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市簡約、實用，富有朝氣的生活氣息。 生活忙忙碌碌， 為自己泡一杯咖啡； 歲月匆匆流走，為自己找一個安放的地方。 企業(yè) () （二） 推廣語： 在街角遇見幸福，在創(chuàng) e 邂逅夢想。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 產(chǎn)品的具體設(shè)想如下： （一） 案名：創(chuàng) e 時代 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 可以說，這是一群想要用 10 萬塊錢過 100 萬生活的人，在一個屬于自 己的空間里創(chuàng)造生活，創(chuàng)意人生。 可以沒有 奢華 的豪宅，但一定要住得舒適，有品位。 他們是 在城東工作或者創(chuàng)業(yè)的年輕人士，是 城市新一代的中產(chǎn)階級 。 這一目標(biāo)客群年齡普遍較輕， 收入也比較可觀。城東專業(yè)市場的經(jīng)營者具有購買力，對區(qū)域認(rèn)同感較強(qiáng)，也是目標(biāo)消費人群。 九堡板塊，集中了萬科、綠城這樣的品牌開發(fā)商，提升區(qū)域形象及價格；短時間內(nèi)，同時開發(fā)的樓盤眾多，迅速炒熱了區(qū)塊。 下沙板塊， 政府扶持決心很大，但距離主城區(qū)太遠(yuǎn)，使得居住成本極大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三墩板塊，跟老城西板塊具有一定的路程，屬于脫節(jié)發(fā)展，配套上無法共享，生活氛圍影響也小。其吸引消費者的要素就是低價。工作、生活在城北區(qū)塊，對于老城區(qū)有感情，期望改善生活的中老年人和首次置業(yè)的人，都是可以爭取的潛在客戶。 申花板塊，比不上城西文教區(qū)已經(jīng)成熟的配套，比不上老城西板塊的居住氛圍，申花板塊差異化體現(xiàn)在跟城西文教板塊的價格差異，跟老城西板塊的產(chǎn)品差異，消化同樣具有“城西情結(jié)”但是購 買力相對較弱的人。對于生活有一定追求的年輕人，又限于經(jīng)濟(jì)實力，只能增加上下班的距離，過江而居。 城西文 教板塊， 20200 元／平方米左右的均價，沒有市中心優(yōu)越地理位置，也沒有錢江新城的前景，唯一愿意買單的就是有“城西情結(jié)”的人。 錢江新城新貴的形象與之對應(yīng)的客戶群體就是生活在杭州在的新貴們。從理論上來說， 有購買力的人都可以成為潛在目標(biāo)消費群體。 企業(yè) () 主流 。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。并且 小戶型、低總價房源將成為市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。根據(jù)以往調(diào)查經(jīng)驗，消費者可承受總價可在此基礎(chǔ)上上浮20%左右，因此，大部分人仍然可承受 100 萬元左右的總價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。主要是因為目前房價過高，導(dǎo)致租房市場非?；钴S，租金收益較為可觀。但與以往不同的是，面對目前的高房價、高風(fēng)險的樓市，投資客的投資方式略有變化，只有 1%的投資客仍采用傳統(tǒng)的投資方式 —— 賺取差價。這三種消費者占了市場總需求量的九成以上。 此外，針對四成以上的改善型需求，戶型大多也是在 80100 平米。 從戶型選擇和總價承受能力來看，這部分人期望選擇 60100 平米的的兩房戶型，可承受的總價在 5070 萬元。 根據(jù)抽樣 統(tǒng)計 ， 在今年五月份舉行的 杭州市 人居展中， 43%的被訪者表示 購房用于改善居住條件 ， 另有 20%的用于婚房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域市場需求分析 總體 需求分析 依托城市工業(yè)、商貿(mào)物流和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)的支撐，給九堡帶來了大量的就業(yè)機(jī)會和居住需求 ，給該區(qū)房地產(chǎn)市場注入新的活力。 香濱灣 兩個樓盤，其他樓盤的折扣價格基本上實現(xiàn)了一次性九五折、按揭 九七 折的平均水平，其中萬均魅力之城，和沒有進(jìn)行折扣的 德信 在激烈的競爭面前，九堡的樓盤在提升自身品質(zhì)的同時，也在價格上開始了新的競賽。陽光國際雖然延續(xù)了九堡板塊主導(dǎo)的 80 到130 平方米為主的中小戶型小高層、高層的業(yè)態(tài)形式，但在整體風(fēng)格上更加突出了建筑的品質(zhì)和檔次，更加注重社區(qū)的自然環(huán)境和人文情調(diào)。通過比較可以發(fā)現(xiàn)，待售的圣奧領(lǐng)寓和宋都 泊林公寓 共銷售 128 套，銷售率超過 80％，成交均價達(dá)到 9149 元 /平方米 ，某種程度上實現(xiàn)著向精英化消費群體的過渡，以吸引更多的高學(xué)歷、就業(yè)不久的青年房產(chǎn)消費者。以上兩個樓盤均以 90 平方米為主要戶型，以小高層 、高層和高層為主要業(yè)態(tài)形式，分別突出了住宅的品質(zhì)和設(shè)計的簡約風(fēng)格，而這也是九堡板塊所有樓盤的兩個風(fēng)格傾向。 泊林公寓 、 中興 魅力之城到目前為止樓盤全部房源已經(jīng)售完，該樓盤在樓市取得了較大成就。麗江公寓甚至高達(dá) 14000 以上，充分顯示了九堡樓市的生機(jī)和活力。 企業(yè) () 和綠城 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。魅力之城以其一貫的風(fēng)格， 講究舒適性，強(qiáng)調(diào)在相同面積內(nèi)擁有 更大的面寬、更多的實用空間 ，以 90 平方米左右兩室兩廳 和 130 平方米左右三室兩廳 為 主力戶型 。麗江公寓 在建筑上延續(xù) 了 綠城經(jīng)典樓盤 “ 春江花月 ” 精致高貴的風(fēng)格 ， 努力最求高品味住宅的精致、完美 ，以 約 90 平方米的兩室兩廳 戶型 為主 ，同時為 滿足不同客戶的需求 ，逐漸 推出大戶型房源，戶型面積在 150180 平方米 。這兩個樓盤在很多方面具有其共同性，它們依托綠城和萬科兩大房產(chǎn)巨頭，使得他們的小高層、高層擁有較大的市場影響力以及投資和銷售的實力。麗江公寓以及已經(jīng)全部售完的萬科 領(lǐng)寓 (預(yù)售 ) 12 宋都 魅力之城 20 1776 08523 10428 10 匯隆 香濱灣 159 567(2) 0851(12020) 11883（住宅） 8 昆侖 九月庭院 336 252(3) 08419(10000) 9580 6 華鴻 九洲芳園 71 57(13) 081220(9600) 8500 4 名城 泊林公寓 123 367(5) 09224(9600) 9153 2 綠城 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 魅力之城二期和綠城 ?麗江公寓推出的都是精裝修房源，很大程度上減少了購房者的后顧之憂。這種趨勢顯然已經(jīng)打破了九堡樓市之前的以 9