【正文】 。 本項目財務(wù)綜合評比結(jié)果證明本項目能實現(xiàn)可觀的經(jīng)濟效益。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風(fēng)光在成都郊區(qū)唯我獨尊。 中和鎮(zhèn)逐漸完善的配套為本項目的執(zhí)行提供了舞臺。 五、結(jié)論 通過以上分析： 物業(yè)郊區(qū)的市場環(huán)境成熟，且別墅郊區(qū)化已是大勢所趨。 （六）項目盈虧計劃分析 根據(jù)項目建設(shè)投資、總收入和銷售費用的計算，按照下列公式計算出項目的凈收入，即為項目利潤 項目純收入 =總收入 總投資 銷售 費 稅費 總收入： 總投資： 22285萬元 銷售費用： 銷售稅費： 計算出項目純收入為： 投資利潤率為： 詳見 “ 項目盈虧計劃表 ” 。 （五）項目銷售計劃及銷售收入預(yù)測 本項目從第 2 年即 2020 年起開始銷售，共銷售計劃如下： 2020 年 銷售 418 套 共計：63096 ㎡ 2020 年 552套 82528 ㎡ 2020 年 378套 61176 ㎡ 詳見 “ 項目分年出售計劃表 ” 。 （四）資金來源及籌措計劃 公司自籌資金 2020萬元，向銀行金融部門申請貸款 5000萬元人民幣，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)的前期各項籌備、策劃以及第一期工程開發(fā)的費用，即前期開發(fā)的啟動資金。 2020 年建成住宅 552 套，其中豪華級 8套、高級 120套、多層 424 套，共計 82528㎡。 四、經(jīng)濟分析和財務(wù)評定 （一） 建設(shè)總投資 項目建設(shè)總投資 22285萬元，具體項目投資估算詳見 “ 項目投資估 算表 ” 。 隨著華陽房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽的房價也逐漸上升。華陽境內(nèi)長長的府河沿線和沿岸的房地產(chǎn)項目使 “ 親水 ” 概 念成為華陽房地產(chǎn)的顯著特征。 2020 年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴張，并 已延伸至華陽。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項目的開發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。 （ 2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進程，東郊改造城市建設(shè)用地 107平方公里，居住用地 38平方公里，人口規(guī)模 139萬，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。最近出臺的東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重大舉措，使城市東擴有了實質(zhì)性的動作。東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通條件的改善、沙河的治理、新規(guī)劃的出臺，給城東、外東勾畫出一副美好的藍圖。在住房制度改革的初期， 一些盲目追求 “ 豪華 ” 戶型設(shè)計大而不當(dāng)，新近開發(fā)的項目在充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)之上，設(shè)計的戶型更加趨于經(jīng)濟合理。 城東部分樓盤售價 項目名稱 總建筑面積（㎡） 項目均 價（元 /平方米） 新鴻家園 2020 3084 富臨大廈 48266 4143 景泰電梯公寓 16551 3449 景碧園 29468 2597 錦泰公寓 34092 2558 華西苑 11421 1953 桃蹊苑（ 3） 15331 2082 泰怡花園 22983 1910 萬科城市花園（ 1） 112087 3062 蜀都花園（ 1） 157980 2492 東景麗苑（ 1） 19912 2415 香木林花園（ 1） 38130 2167 新龍苑 41986 2578 蜀都花園 157980 2492 東南苑 10402 2403 天然居公寓（ 2） 8865 1731 華房苑 28371 1729 東泰苑 19486 2226 田園 35419 2281 藍色港灣 27021 3815 新城俊園 42775 2993 城東商品住宅價格趨勢 （單位：元 /平方米） ④ 土地升值潛力大 隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺，城東的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無幾時，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。新開樓盤如萬科城市花園，建筑面積較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)。近期開發(fā)餓樓盤項目，出現(xiàn)大量框架結(jié)構(gòu)的多層和中高層住宅小區(qū)的部分別墅，且多帶 有適量地下或地上停車庫。 去年 10 月中旬舉行的 “ 新城東、新 居住 —— 成都房地產(chǎn)高層論壇 ?城東主題會 ” 及東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃方案出臺，將一個嶄新的城東展現(xiàn)出來，提高了城東的社會形象，展示了美好未來。價格主要在 1700—— 3000元 /平方米之間，低于城西、城南的平均價格水平。特別是中和場一帶，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸火爆 / （ 2）商品房空置率低 由于土地價格相對便宜，早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目以經(jīng)濟適用房為主，房地產(chǎn)價格較低，規(guī)模不大，開發(fā)商無須做大量的廣告宣傳活動就可 以取得較好的銷售業(yè)績，商品房空置率很低。勞累疲憊的身心會得到全面的放松和療養(yǎng)，尤其是老年人更是如此。自然的生動，生命的靈動都在田野中得到釋放。本項目的業(yè)主將遠(yuǎn)離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進綠草茵茵。 ⑶ 從總價范圍看成都房市及本項目優(yōu)勢 成都市購房者對于房屋總價的選擇，多層在 15— 35萬 /套的總價最受市場歡迎，本項目充分考慮了這一市場因素，推出的高檔住宅價格合理、合市，將極大的滿足市場的需求。本項目搭 上市場的快車，銷售前景一片看好。 這樣，郊縣別墅就熱銷，甚至脫銷了。以綠水康城為例： ⑴ 、物業(yè)本身 ① 地處華陽，擁有良好的郊縣口岸； ② 銷售目標(biāo)定位主要是在市 內(nèi)買得起高檔電梯公寓的白領(lǐng)階層； ③ 面積在 147252 戶 /平方米，戶型面積合理，適合市場的需求； ④ 銷售總價范圍在 32萬 — 66 萬之間，符合項目定位的目標(biāo)市場消費； ⑤ 價格范圍 2180 元 /平方米 —— 2650元 /平方米，主推戶型為單價2500 元 /平方米左右，面積大小為 200平方米 /戶左右，總價在 50萬元 /戶左右，針對目標(biāo)市場，銷售狀況證明，價格 合理。 提出 “ 概念營銷 ” ，倡導(dǎo)一種生活方式，引領(lǐng)一種消費潮流是他們銷售成功的秘訣。 置信更不惜余力打造川西特色民居 “ 芙蓉古城 ” 等等。 華陽綠水康城 “ 親水 ” 呼聲；本項目水資源優(yōu)勢更是明顯， “ 應(yīng)龍在天，行云在水 ” 。 進入 2020年，特別是 2020 年，縱觀成都別墅項目的銷售。 （三）高檔物業(yè)銷售分析 成都別墅銷售市場與本項目的比較 1992 年 “ 錦繡花園 ” 以超前的設(shè)計理念迎合了市場需求，以當(dāng)時4000 元 /平方米 —— 8000 元 /平方米的天價創(chuàng)造了一搶而空的銷售佳績，初次展現(xiàn)了成都人強烈的購買欲望和潛在的巨大經(jīng)濟實力。畢竟南面是成都傳統(tǒng)高檔物業(yè)的聚 集地，但現(xiàn)在南面可供開發(fā)的土地減少，高檔物業(yè)用