【正文】 城市廣場 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 436 套 小高層 萬 小高層 萬 小高層 萬 。常春藤 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 438 套 小高層 萬 小高層 萬 小高層 萬 祥和佳苑 萬 多 層 萬 多 層 萬 無 無 無 246 套 小高層 萬 小高層 萬 無 無 40 惠澤瀾庭 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 1274 套 小高層 萬 小高層 萬 小高層 萬 公 建 萬 公 建 萬 公 建 萬 東旺家園 萬 多 層 萬 無 無 無 無 無 無 250 套 華聯(lián)國際 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 232 套 公 寓 萬 公 寓 萬 無 無 商 業(yè) 萬 商 業(yè) 萬 無 無 東方明珠 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 128 套 小高層 萬 小高層 萬 無 無 無 正大城市廣場 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 38 信和佳苑 萬平米 萬平米 無 萬平米 金水花苑 萬平米 無 萬平米 萬平米 清河畔景 萬平米 無 萬平米 萬平米 清 華 園 萬平米 無 萬平米 無 東方明珠 萬 平米 無 萬平米 無 合 計 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 39 東平縣當前房地市場供應(yīng)情況 項目名稱 總建筑面積 建筑形態(tài) 面 積 在建面積 建筑形態(tài) 面 積 未建面積 建筑形態(tài) 面 積 總套數(shù) 港基常春藤 萬平米 無 萬平米 萬平米 華聯(lián)國際 萬平米 無 萬平米 無 御泉龍庭 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 東旺家園 萬平米 萬平米 無 無 祥和佳苑 萬平米 無 萬平米 無 杭州花園 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 秀水佳苑 萬平米 萬平米 無 無 正大城市廣場 18 信和佳苑 19 金水花苑 20 清河畔景 21 清 華 園 22 東方明珠 37 東平縣各房地產(chǎn)項目用地情況 項目名稱 總占地面積 已開發(fā)土地 在開發(fā)土地 尚未開發(fā)土地 港基常春藤 泰安弘益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 信立怡高 12 華聯(lián)國際 華誠地產(chǎn) 山東省建設(shè)建工集團工程設(shè)計有限公司 13 正大文化園 山東港基建設(shè)集團新地置業(yè) 公司 東平縣規(guī)劃建筑設(shè)計院 東平縣大地監(jiān)理公司 2 新東岳 B 區(qū) 山東新東岳置業(yè)有限公司 山東金諾置業(yè)有限公司 3 中順花園 4 山水人家 山東九鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院 北京世紀洪安房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 5 御泉龍庭 山東寶地置業(yè)有限公司 嘉諾信地產(chǎn) 6 祥和佳苑 7 東旺家園 山東冠華建設(shè)投資有限公司 8 秀水佳苑 山東寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 杭州花園 山東金地房地產(chǎn)有限公司 36 10 港基 4．社區(qū)未現(xiàn)，景觀先行 項目滾動開發(fā)，一期建設(shè)時，即開始籌劃社區(qū)景觀規(guī)劃， 在項目為竣工前即將項目景觀建設(shè)完畢，良好的景觀形象及時獲得客戶的認可。 二 ． 操作建議 1．入市時機 項目的開發(fā)建設(shè)，須把握好開發(fā)節(jié)奏及推盤時機，在準確的時間， 準確 時 及 時投入，以 “ 準、穩(wěn)、快 ” 取勝。 隨著諸多項目的開發(fā)建設(shè)及城市配套設(shè)施的完善，該區(qū)域?qū)⒊鞘邪l(fā)展的中心區(qū)域。 當前市場供應(yīng)以多層和小高層為主，未來要開發(fā)項目仍以多層為主、另外小高層推出量亦較大，多層、別墅、花園洋房等形態(tài)的產(chǎn)品供應(yīng)相對較少。 當 前市場價格較為集中，均價在 2300—— 3100 元 /平米。其中，當前市場供應(yīng)以御泉龍庭、山水人家、清河畔景（未開）三項目規(guī)模較大，總建筑面積均在 15 萬平米以上，其影響力較強；其他項目開發(fā)規(guī)模一般，且在建的項目中不少為規(guī)模小于 5 萬平米的小項目。 33 第四部分 結(jié)論與建議 一 ． 市場結(jié)論 東平房地產(chǎn)市場處于“膨脹性”快速發(fā)展階 段，當前縣城房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)階段性“投資過熱”，縣城各處房地產(chǎn)項目遍地開花，當前市場供應(yīng)量較大。 2．周邊已建或?qū)⒔椖康母偁? 周邊項目前期已開發(fā)，前期已積聚了部分客戶群，且相對較為城市的社區(qū)建設(shè)，將對項目銷售產(chǎn)品直接的威脅。 4． 片區(qū)新建大型企業(yè)在逐步落成 片區(qū)吸引了 諸多 大 型知名企業(yè)入駐 ， 部分 項目即將建設(shè)竣工，隨著一些企業(yè)項目的建設(shè)落成，區(qū)域的人氣將會有所提升，同時諸多的大型企業(yè)的落成也必將會對該區(qū)域產(chǎn)生大量的居住需求，因此也會為本項目帶來一定的發(fā)展機會。 3．區(qū)域已開發(fā)項目的帶動作用 區(qū)域正在開發(fā)建設(shè)的大型高品質(zhì)項目 —— 山水人家，為提升區(qū)域形象、增強 區(qū)域影響力起到到了良好的帶動作用，為項目開發(fā)建設(shè)做開啟了一個好的開端，對于項目下一步開發(fā)建設(shè)推廣做好市場鋪墊。 隨著東平縣城市化進程的加快和區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展， 西部逐步成為城市的發(fā)展的焦點，尤其是縣政府的“西遷”，將為項目帶來極為利好的發(fā)展契機。 項目周邊除有 東平縣職教中心及東面部分沿街雙層商業(yè)外，近距離 的 大型 生活配套較少，附近的商業(yè)、醫(yī)療、飲食、娛樂等 城市 配套設(shè)施商 亦 不完善 ，區(qū)域 城市氛圍 暫時略淡。 本 地塊 恰位于城市發(fā)展主流方向的核 心地段，與新建博物館、未來新縣政府等行政事業(yè)單位為鄰，周邊各項 城市 規(guī)劃起點較高、現(xiàn)代化程度較高。 土地平整 項目 當前為耕 地，地塊無 可拆遷建筑，省略了拆遷安置成本 。 ： 項目 北面緊鄰白佛山風(fēng)景區(qū)，周邊空氣環(huán)境清新，自然環(huán)境十分優(yōu)美，十分適宜居住。并且 地塊 作為 西部新城區(qū) 黃金稀缺地塊，未開發(fā)展 空間十分開闊， 31 未來升值潛力不可估量 ，發(fā)展前景一片光明 。 ■□ B 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength）分析 ： 項目 北臨城市東西主干道 —— 佛山街 ， 東臨博物館西側(cè)交通要道，周邊道路寬闊，與老城區(qū)直接相連，出行方便，交通便捷。 東平縣 房地產(chǎn)快速發(fā)展自 2020 年剛剛開始，之前當?shù)禺a(chǎn)居住觀念較為落后，多數(shù)人已習(xí)慣于傳統(tǒng)的居住方式，對新興事物接受尚需時間。 對于東平已拍或欲拍土地的開發(fā)，存在著未來開發(fā)規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品、新材料等多方面的不確定性。 威脅（ Threat）分析： 縱觀市場諸多因子 ,市場威脅點主要有： 目前東平市場開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目較多，短時間內(nèi)大量項目的推出，必定會產(chǎn)生激烈的市場競爭。此外，其他的行業(yè)亦集聚了大量在東平工作的外地人員。 隨著東平房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，縣城房地產(chǎn)市場化程度也在逐步提高，前幾年已買房的住戶對居住環(huán)境有了更高的要求，部分二次置業(yè)或多次置業(yè)者的改善需求非常強烈。 商品住宅消費者的購房行為已經(jīng)完成集團行為向個體行為的轉(zhuǎn)化，消費者購房心理將漸趨成熟， 真正高品質(zhì)的住宅將更具市場競爭力。 漸 改變的居住觀念 東平高品質(zhì)別墅、有特色的高品質(zhì)住宅有效供給的相對缺乏。 項目地塊的區(qū)位形象較低，在東平大眾心目中，南部城區(qū)之前并無大項目開發(fā)建設(shè)，區(qū)域的城市形象不明 確，短時間內(nèi)難獲得客戶對該區(qū)域高端形象的認同感。 未 完善 項目周邊除設(shè)有部分學(xué)校之外，近距離的較高品質(zhì)的生活配套較少，附近的商業(yè)、醫(yī)療、飲食、娛樂等配套設(shè)施商不完善。項目周邊已建或在建項目較多，區(qū)域居住積聚 效應(yīng)明顯。 地質(zhì)條件 項目地質(zhì)條件優(yōu)越，土地承載力良好，前期土地開發(fā)投資費用較低。項目宗地地形規(guī)則，開發(fā)利用便利。 ： 項目周邊無污染工廠，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，滿足別墅等高端項目的基本自然環(huán)境要求。 【概況小結(jié)】 ● 城市發(fā)展的主流方向，未來發(fā)展?jié)摿Υ? ● 政府“西遷”將為項目帶來諸多利好因素 ● 項目周邊有在建大盤項目，周邊居住氛圍與日俱增 ● 項目緊臨正在建設(shè)中的白佛山景觀區(qū)，項目價值在逐步提升 28 二、項目 SWOT 分析 ■□ A 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength）分析 ： 項目毗鄰城市東西主干道 —— 稻香街（原 G105 國道），北可抵平陰，南至汶上縣，是連接山東與安徽的主要交通干道之一，城際交通便捷，區(qū)位條件十分優(yōu)越。 【城市氛圍】 當前項目周邊 已 有 部分房地產(chǎn)項目（山水人家、焦村新社區(qū)等）開發(fā)建設(shè)，如焦村新社區(qū)項目已現(xiàn)“雛形”，隨著村民的入住，項目周邊的人氣將會快升溫。 此外，根據(jù)東平縣城市景觀規(guī)劃， 東平湖、白佛山、臘山 為東平縣 三大重點旅游景區(qū) 。 【潛力價值】 根據(jù)東平縣城市規(guī)劃，西 部作為 東平縣城市發(fā)展的主流方向，該區(qū)域集中了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項目，區(qū)域價值與日俱增，尤其是東平縣新縣政府的“西遷”，將會給西部區(qū)域發(fā)展帶來前所未有的機遇，根據(jù)規(guī)劃西部為東平集居住、政務(wù)、休閑、文化 等為一體的新城區(qū)。 【宗地狀況】 項目 東臨交通要道、北臨焦村新社區(qū)、西鄰焦村新社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃路、南側(cè)為耕地。項目交通便利，出行方便快捷。此外，項目距西山路商業(yè)街區(qū)距離較 近，城市生活氛圍亦較為濃厚。 【城市氛圍】 當前項目周邊 已 有 部分房地產(chǎn)項目，且稻香街兩側(cè)早建商業(yè)房前期為項目積聚了良好的人氣。 25 【宗地狀況】 項目 北臨稻香街 、 東臨村落耕地 、 南 臨未開發(fā) 耕 地、 西 臨 村落 ；項目 現(xiàn)場場地 平整， 土地 面積較大，地形規(guī)則。項目位于 稻香街與東原路 交匯的黃金點，至縣城中心 交通四通 八達。 另外，通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，各項目因位置不同、規(guī)模不同、社區(qū)品質(zhì)等不同而價格不同，總體而言，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場為位置距離中央較近的項目銷售價格略高于城市均價，規(guī)模略大項目價格相對較高，社區(qū)產(chǎn)品配置高、產(chǎn)品品質(zhì)好的項目價格相對較高。城市花園 —— 3150 元（預(yù)計） —— 金信花園 —— 2950 元 —— 御 景 苑 2950 元（預(yù)計） —— —— 惠澤瀾庭 2300 元 —— —— 盛世 B 區(qū) 2950 元 —— —— 中順花園 —— —— —— 23 山水人家 —— 3100 元 —— 盛世 東平房地產(chǎn)市場價格表： 項目名稱 多層均價 小高層均價 別墅均價 港基尤其是城市的規(guī)劃后，大量的城改拆遷居民對居住具有較大的 市場需求。 22 （ 1）未來房地產(chǎn)市場供應(yīng) 東平縣房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)情況01020304050花園洋房 普通多層 小高層 高層 別墅建筑形態(tài)供應(yīng)數(shù)量（萬平米） 淺析： 通過上表可以看出，東平縣城未來仍有 萬平米（不含未來可能再拍賣土地），未來市場供應(yīng)以多層為主，約為 萬平米，其次小高層供應(yīng)量亦較大，約為 萬平米、另還有 萬平米高層及