【正文】 31723 100%=% 資本金凈利潤率 =稅后利潤247。 投資利潤率 =利潤總額247。資本金內(nèi)部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值 為 2390 萬元。和項目業(yè)主投入的資本金 2020 萬元相比，在 4 年內(nèi)項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，表明項目的盈利能力是比較強的。 42 財務(wù)分析 一、盈利能力分析 項目 在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為 39750 萬元，可獲利潤 5465 萬元，扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬元可分配利潤。詳見附表 5。 2020 年財務(wù)費用： 167 萬元； 2020 年財務(wù)費用： 391 萬元； 2020 年財務(wù)費用： 446 萬元； 2020 年財務(wù)費用： 223 萬元； 合計： 1227 萬元。銷售收入見附表 3，銷售費用見附表 2。包括銷售代理費，占銷售收入的 %，即 596 萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 1%，即 398 萬元。 2020 年管理費用： 465 萬元； 2020 年管理費用： 336 萬元； 2020 年管理費用： 40 萬元； 2020 年管理費用： 2 萬元； 合計： 843 萬元。 2020 年不可預(yù)見費用： 310 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 224 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 27 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 1 萬元； 合計： 562 萬元。 前期工程 費。 37 四、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 19。 回款進度詳見表 18。 表 17：本項目銷售計劃表（ %） 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時限，所 以 2020 年和 2020 年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2020 年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。 工程施工進度詳見附表 12。 高層 1~3樓竣工驗收。 高層 4樓竣工驗收。 高層 1~3設(shè)備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 多層 1~4樓竣工驗收。 多層 5~8樓主體工程完工。 1~4樓設(shè)備安裝。 多層 1~4樓主體工程完工。 多層 5~8樓開始施工。 工程開工，多層 1~4樓先施工。 施工圖紙設(shè)計。 建筑方案設(shè)計。建 設(shè)進度計劃如下： 2020 年 6 月： 2020 年 6月 25日 ~7月 25 日： 2020 年 8 月 ~ 9 月： 2020 年 10 月： 2020 年 10 月 ~ 11 月： 2020 年 12 月： 2020 年 1 月： 2020 年 3 月： 2020 年 7 月： 2020 年 10 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 12 月： 2020 年 11 月 ~2020 年 2 月： 2020 年 12 月： 2020 年 1 月 ~3 月： 2020 年 3 月 ~5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 2020 年 6 月 ~9 月： 2020 年 7 月 ~9 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 1 月： 2020 年 8 月 ~2020 年 5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 項目建議書批復(fù)。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（ 168 套） 多層住宅 F 戶型三房二廳 ：每戶建筑面積 110 平方米（ 504 套） 多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 168 套） 多層住宅三種戶型共計 840 套。 % =10246 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為： 10107 元 /平方米 （三）、車位銷售價格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為 10 萬元 /個 ~15 萬元 /個。（ 2 10000）?????②（月租大于月供） 由①、②可推出 N≤（年）； K=1/N=%（年收益率） 注： P 為商鋪價格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計算 )；R 為市場租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 表 16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 項目名稱 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準 價格 交通 繁華程度 小計 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦和嘉園 8000 117/100 2 2 100/96 100/95 100/100 9561 32 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為： 9969 元 /平方米 收益還原法定價過程 目前南昌市同類地段的市場租金在 50 元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右，按 60 元 /月 /㎡估算商鋪的售價。因此我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。 320701 平方米 10000 元 /萬元 =3076 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =130469 萬元247。 180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =7914 元 /平方米247。 交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù) 100，以本項目的預(yù)售期為終點， 2020 年南昌 市商品住宅均價增長 %，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動 +%，其他條件見表 11 和表 14。 （ 1）、外墻：高級外墻涂料； （ 2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉； （ 3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉； （ 4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； （ 5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門； （ 6）、廚房設(shè)施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器； 29 （ 8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺； （ 9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手； 小區(qū)配套 設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 （四）、設(shè)施標準 住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標準》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標 準 光環(huán)境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1米天然照度比） 照明 起居廳及一般活動 30~70LX 臥室、書寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi) 生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別） 大寒日 2 小時 ~冬至日 1 小時 27 表 11：“風(fēng)華盛世”項目住宅經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 1 套內(nèi)使用面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅標準層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標準層總建筑面積 平方米 103420（首層架空 1220 平方米） 4 住宅標準層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi)建筑面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20 套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 3304 28 公用建筑 中心花園廣場地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準 《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（ JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。 建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標準如下： 套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分 離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標準基礎(chǔ)上提高 1~2 個等 25 級； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機專用線路； 設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計過度空間，既保護了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面 積； 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位； 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備配套； 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達到 ㎡ ~ ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標準見表 10 住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表 11。 根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費者需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提 出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21 世紀新的居住理念。 （五）、規(guī)劃指標 根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃 指標見表 9 表 9：“風(fēng)華盛世”