【正文】 和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金 2021 萬(wàn)元相比，在 4 年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。 專業(yè)好文檔 42 財(cái)務(wù)分析 一、盈利能力分析 項(xiàng)目 在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入為 39750 萬(wàn)元，可獲利潤(rùn) 5465 萬(wàn)元，扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。詳見(jiàn)附表 5。 2021 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 167 萬(wàn)元； 2021 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 391 萬(wàn)元； 2021 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 446 萬(wàn)元； 2021 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 223 萬(wàn)元； 合計(jì)： 1227 萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入見(jiàn)附表 3，銷(xiāo)售費(fèi)用見(jiàn)附表 2。包括銷(xiāo)售代理費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的 %，即 596 萬(wàn)元；廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的 1%，即 398 萬(wàn)元。 2021 年管理費(fèi)用： 465 萬(wàn)元； 2021 年管理費(fèi)用： 336 萬(wàn)元； 2021 年管理費(fèi)用： 40 萬(wàn)元； 2021 年管理費(fèi)用： 2 萬(wàn)元； 合計(jì)： 843 萬(wàn)元。 2021 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 310 萬(wàn)元； 2021 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 224 萬(wàn)元； 2021 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 27 萬(wàn)元； 2021 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 1 萬(wàn)元； 合計(jì)： 562 萬(wàn)元。 前期工程 費(fèi)。 專業(yè)好文檔 37 四、稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表 19。 回款進(jìn)度詳見(jiàn)表 18。 表 17：本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車(chē)位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時(shí)限，所 以 2021 年和 2021 年銷(xiāo)售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2021 年銷(xiāo)售的房款收入，當(dāng)年全部回收。 工程施工進(jìn)度詳見(jiàn)附表 12。 高層 1~3樓竣工驗(yàn)收。 高層 4樓竣工驗(yàn)收。 高層 1~3設(shè)備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 多層 1~4樓竣工驗(yàn)收。 多層 5~8樓主體工程完工。 1~4樓設(shè)備安裝。 多層 1~4樓主體工程完工。 多層 5~8樓開(kāi)始施工。 工程開(kāi)工，多層 1~4樓先施工。 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。 建筑方案設(shè)計(jì)。建 設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2021 年 6 月： 2021 年 6月 25日 ~7月 25 日： 2021 年 8 月 ~ 9 月： 2021 年 10 月： 2021 年 10 月 ~ 11 月： 2021 年 12 月： 2021 年 1 月： 2021 年 3 月： 2021 年 7 月： 2021 年 10 月： 2021 年 10 月 ~2021 年 12 月： 2021 年 11 月 ~2021 年 2 月： 2021 年 12 月： 2021 年 1 月 ~3 月： 2021 年 3 月 ~5 月： 2021 年 3 月 ~6 月： 2021 年 6 月： 2021 年 6 月 ~9 月： 2021 年 7 月 ~9 月： 2021 年 10 月 ~2021 年 1 月： 2021 年 8 月 ~2021 年 5 月： 2021 年 3 月 ~6 月： 2021 年 6 月： 項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（ 168 套） 多層住宅 F 戶型三房二廳 ：每戶建筑面積 110 平方米（ 504 套） 多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 168 套） 多層住宅三種戶型共計(jì) 840 套。 % =10246 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為： 10107 元 /平方米 （三）、車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車(chē)位平均銷(xiāo)售價(jià)格為 10 萬(wàn)元 /個(gè) ~15 萬(wàn)元 /個(gè)。（ 2 10000）?????②（月租大于月供） 由①、②可推出 N≤（年）； K=1/N=%（年收益率） 注： P 為商鋪價(jià)格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計(jì)算 )；R 為市場(chǎng)租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 表 16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 項(xiàng)目名稱 成交 價(jià)格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 交通 繁華程度 小計(jì) 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦和嘉園 8000 117/100 2 2 100/96 100/95 100/100 9561 專業(yè)好文檔 32 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為： 9969 元 /平方米 收益還原法定價(jià)過(guò)程 目前南昌市同類(lèi)地段的市場(chǎng)租金在 50 元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右，按 60 元 /月 /㎡估算商鋪的售價(jià)。因此我們選取兩個(gè)類(lèi)比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。 320701 平方米 10000 元 /萬(wàn)元 =3076 元 /平方米 高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格 =130469 萬(wàn)元247。 180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格 =7914 元 /平方米247。 交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù) 100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)， 2021 年南昌 市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng) %，南昌市該類(lèi)住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng) +%，其他條件見(jiàn)表 11 和表 14。 （ 1）、外墻：高級(jí)外墻涂料； （ 2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉； （ 3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉； （ 4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪； （ 5）、門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門(mén)、復(fù)合防盜門(mén)、戶內(nèi)門(mén)、實(shí)木鑲板門(mén)、實(shí)木填芯蒙板門(mén)； （ 6）、廚房設(shè)施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器； 專業(yè)好文檔 29 （ 8）、陽(yáng)臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽(yáng)臺(tái)； （ 9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手； 小區(qū)配套 設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 （四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。室外有消防環(huán)行車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 光環(huán)境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1 米天然照度比） 照明 起居廳及一般活動(dòng) 30~70LX 臥室、書(shū)寫(xiě)閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi) 生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別） 大寒日 2 小時(shí) ~冬至日 1 小時(shí) 專業(yè)好文檔 27 表 11：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 103420（首層架空 1220 平方米） 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi)建筑面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20 套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 3304 專業(yè)好文檔 28 公用建筑 中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)位，地下車(chē)位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車(chē)位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。 建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下： 套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分 離、居寢分類(lèi)的原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高 1~2 個(gè)等專業(yè)好文檔 25 級(jí)； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路； 設(shè)置門(mén)斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休憩常識(shí)，合理設(shè)計(jì)過(guò)度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過(guò)建筑面 積； 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車(chē)就近入庫(kù)，預(yù)留汽車(chē)停車(chē)車(chē)位； 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套； 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到 ㎡ ~ ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表 10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 11。 根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提 出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21 世紀(jì)新的居住理念。 （五）、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃 指標(biāo)見(jiàn)表 9 表 9：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 1 總用