【正文】 03 3528 80% 2322 2822 D 3186 80% 2549 E 2826 90% 2543 合計 多層： 180% 多層： 5020 多層： 2789 高層 ： 250% 高層： 7914 高層： 3166 多層住宅銷售價格 =5020 元 /平方米247。 250%=3166 元 /平方米 專業(yè)好文檔 31 加權(quán)平均法定價過程 表 15：本項目住宅價格加權(quán)平均價 項目 名稱 比準(zhǔn)價格 （元 /平方米） 建筑面積 （平方米） 共計 （萬元） A 2698 28529 7697 B 多層： 2850 高層： 3359 250000 71250 83975 C 多層： 2903 高層： 3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多層住宅銷售價格 =98650 萬元247。 394011 平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。 其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項目的交易日期是以 2021 年 6 月 31 日為基準(zhǔn)，其價格變動情況同住宅相同。 PS=12NRS???????????①（總價等于 N 年的收益） RS≥PSλ247。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 60[1－ (1＋ %)50]247。 （四）、建議銷售價格 綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方 米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 10000 元 /平方米 車位： 15 萬元 /個 專業(yè)好文檔 33 四、戶型設(shè)計定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計 104 套。 以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 專業(yè)好文檔 34 項目投資估算 一、項目實施進(jìn)度安排 本項目計劃在兩年（ 24 個月）左右的時間內(nèi)建成。 編制可行性研究報告并批復(fù)。 綜合管網(wǎng)設(shè)計。 報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 完成投資額 25%，開始預(yù)售多層 1~4樓。 高層 4樓開始施工。 高層 1~3樓開始施工。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓設(shè)備安裝。 多層 5~8樓室內(nèi)外裝修。 高層 4設(shè)備安裝。 多層 5~8樓竣工驗收。 高層 1~3室內(nèi)外裝修。 公共設(shè)施配套工程。 正式全部入住。 專業(yè)好文檔 35 二、本項目物業(yè)銷售租賃價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 10000 元；地下車位每個 15 萬元； 三、銷售進(jìn)度及付款回收計劃 本項目計劃在 2 年半（ 30 個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 17。 車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%。 專業(yè)好文檔 36 表 18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元） 銷售 期間 項目 2021 2021 2021 2021 面積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 銷 售 計 劃 合計 58242 17295 38672 15822 12086 6633 多層 高層 商業(yè) 車位 54432 3810 16057 1238 27216 7620 2616 3600 8029 2477 2616 2700 9072 1270 1744 1800 2676 413 1744 1800 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 收 款 計 劃 2 0 0 5 多層 高層 商業(yè) 車位 90% 90% 14451 1114 10% 10% 1606 124 2 0 0 6 多層 高層 商業(yè) 車位 90% 90% 90% 50% 7226 2229 2354 1350 10% 10% 10% 50% 803 248 262 1350 2 0 0 7 多層 高層 商業(yè) 車位 100% 100% 100% 50% 2676 413 1744 900 50% 900 小計 15565 14889 8396 900 注：車位面積未計算在內(nèi)。 表 19：稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 1 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 3 管理費用 5 不可預(yù)見費 2 銷售費用 房產(chǎn)稅（按租金） 12 五、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算 土地費用 本項目用地共計 畝，出讓單價 200 萬元 /畝，出讓總金額為18180 萬元，土地出讓金分兩次償還， 2021 年先付 80%，即 14544萬元；剩余的土地出讓金在 2021 年付清，即 3636 萬元。 本項目前期工程費估算見表 20 表 20：前期工程費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 % 126 2 可行性研究費 建安工程費 5? 42 3 水文地質(zhì)勘探費 建安工程費 5? 42 4 通水、通電、通路費 建安工程費 1% 84 5 場地平整費 10 元 /平方米 63 合計 357 專業(yè)好文檔 38 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算見表 21 表 21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費 3% 251 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計 251 建安工程費用 本項目建安工程費用估算見表 22 表 22：建安工程費用估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 多層住宅 700 元 /平方米 90720 平方米 6350 高層住宅 1200 元 /平方米 13920 平方米 1670 2 商業(yè) 800 元 /平方米 4360 平方米 349 合計 8369 專業(yè)好文檔 39 公共設(shè)施配套費 本項目公共設(shè)施配套費估算見表 23 表 23：公共設(shè)施配套費估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 居委會 100 元 /平方米 13400 134 2 托兒所 3 公共廁所 4 停車場 5 健身設(shè)施 合計 134 開發(fā)間接費用 本項目開發(fā)間接費用估算見表 24 表： 24 開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 5% 418 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費 建安工程費 4? 33 3 供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600 元 /T 商業(yè)： ， 600 元 /T 住宅： 59 商業(yè)： 15 4 供電用電負(fù)荷費 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 480 元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480 元 /KVA 住宅： 181 商業(yè)： 16 6 其他 建安工程費 5? 42 合計 764 專業(yè)好文檔 40 其他費用 本項目其他費用估算見表 25 表 25：其他費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費 建安工程費 5? 42 2 竣工檔案保證金 3 報建手續(xù)費 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費 6 其他 合計 42 不可預(yù)見費用 本項目的不可預(yù)見費用按項目 1~7 項和的 2%估算，詳見附表 2。 管理費用 本項目的管理費用按項目 1~5 項和的 3%估算，詳見附表 2。 專業(yè)好文檔 41 銷售費用 本項目的銷售費用按銷售收入的 %估算。合計為 994 萬元。 1財務(wù)費用 本項目的財務(wù)費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（ r=%）估算，詳見附表 10。 六、資金籌措 項目總投資 30931 萬元，其中項目資本金 2021 萬元，第一年（ 2021 年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款 8000 萬元，第一年（ 2021年）貸款 6000 萬元，第二年（ 2021）貸款 2021 萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。 七、貸款條件 年利率 %，按單息計利每年支付，寬限期 2年，第三年（ 2021）等額還本，分 2 年還清。項目繳納的營業(yè)稅金為 2165 萬元，所得稅為 1803 萬元，土地增值稅為 397 萬元，合計繳納稅金 4365 萬元。 項目全部投資內(nèi)