【正文】 河南佳鑫 房產(chǎn) 營銷顧問有限公司 2020 年 6 月 6 日 。 雙方 合同約定 ： 本工程一開始動工公安局便交付給鄭州美盛公司 30%的定金 ,工程建到 9 層時便可辦預(yù)售證和銀行按揭貸款，到2020 年 9 月份住宅類的總房款 20200 萬元可全部收回，界時商業(yè)預(yù)售 ,對鄭州美盛公司及其投資商來講沒有任何風(fēng)險 和資金長時間占壓情況。 （三） 鄭州美盛公司信譽好，沒有任何不良貸款記錄，自有資金愈6000 萬；其股東有實力強大的漯河美盛公司。 十四 、 主要結(jié)論 (一 )本項目屬鄭州市政府正規(guī)招拍掛所摘得的合法土地 “鄭政東（ 2020） 011 號土地”，一切手 續(xù) 合法； (二 )本項目 位于鄭東新區(qū)的黃河路與興榮街西北角。 13 層商業(yè)在 07 年底就能收到定金 200 萬元，到 08 年 6 月預(yù)售證批下來時 13 層商業(yè)可以正式簽合同，開始回款。 （二）現(xiàn)金正流入時間 根據(jù)資金回款計劃表可看出： 2020 年十月份公安局交 30%的定金，可回款 6030 萬 ，也是現(xiàn)金正流入時間； 2020 年年底可以收 13 層商業(yè)用房定金 200 萬 ； 2020 年 9 月份住宅的 總銷售款 20200 萬元 能全部收回； 本項目地段位置好，商業(yè)面積體量不大， 2020 年年底 13 層商業(yè)應(yīng) 該可以售完，故 2020 年底 預(yù) 計 所有銷售款 萬元 能 全部收 回 。 最新政策規(guī) 定： 房地產(chǎn) 高層要建到 9 層以上 才可以辦 預(yù)售證 ， 而有了預(yù)售證 就可以辦理按揭， 美盛 ?怡景嘉園預(yù)計到 08 年 6 月底前就能建到 9 層以上。 資金占用時間及數(shù)量分析0202040006000系列1 0 系列2時間 2 0 0 7 年上半 2 0 0 7 年下半 2 0 0 8 年上半 2 0 0 8 年下半 十 二 資金回款計劃 和 現(xiàn)金正流入時間 （一）資金回款計劃表 序號 產(chǎn)品類別 資 金 回 款 時 間 計 劃 2020 年 2020 年 下半年 (萬元 ) 上半年 (萬元 ) 下半年 (萬元 ) 1 住宅 07 年十月份 08年 6月底前工程能建到 9 層以上，即可 以預(yù)售和辦理按揭，到 08 年 9 月底住宅類可以全部回款 14070 萬元 2 車庫 /車位 總費用 07年十月份 3 13 層商業(yè) 年底開始認購，定金能達到 200萬 銷售 30%，則銷售回款金額 銷售 70%，則銷售回款金額 萬元 回款時間與金額 2020 年底回款估計 6230 萬元 扣除定金 200 萬，08 年上半年最低能回款 萬元 08 年年底回款 萬元 總述 2020 年底估計能回款 萬元。 （ 三 ）價格制定在此 3500 元 /平方米時， 總建筑面積 只有銷到 總量的%時才 能 達到盈虧平衡 ， 也就是說 余下 %的銷售面積 才是貴公司在開發(fā)本項目的凈得利潤 ；其他以此類推，如： 價格制定在此 3600 元 /平方米時， 總建筑面積 只有銷到 總量的 %時才 能達到盈虧平衡 ， 也就是說 余下 %的銷售面積才是貴公司在開發(fā)本項目的凈得利潤。 3 銷量盈虧平衡 % 3300 3400 3500 3600 3700 總 成本 247。 m2=2423 2 售價盈虧平衡點 2834 元 \平方米 ● 成本單價 247。 03% 住宅售價在 3400 元 /m2，商鋪售價在 5400 元 /m2，本項目的總銷售收入為 萬元（住宅的總銷售收入為 18054 萬元，商業(yè)的為 萬元）；稅后利潤為 萬元；投資收益率為 % 住宅售價在 3300 元 /m2，商鋪售價在 5300 元 /m2，本項目的總銷售收入為 萬元（住宅的總銷售收入為 17523 萬元，商業(yè)的為 萬元）；稅后利潤為 萬元；投資收益率為 % 七 、 盈虧 平衡分析 序號 項目 內(nèi)容 備注 1 成本單價 2423 元 /m2 總成本247。 309 萬元（住宅的總銷售收入為 19116 萬元，商業(yè)的為 萬元）；稅后利潤為 萬元；投資收益率為 % 住宅售價在 3700 元 /m2，商鋪售價在 5700 元 /m2，本項目的總銷售收入為 萬元（住宅的總銷售收入為 19647 萬元，商業(yè)的為 萬元）；稅后利潤為 6158。土地增值稅 4%（綜合考慮）其 他 %。根據(jù)客戶的不同需求，兩套合一套，可使居家、生活功能分離出來，會使自己家寬敞許多，同時也可以再把一套變成兩套，父母住 A 戶，自住 B 戶，分而不離，體現(xiàn)拳拳孝心；可變空間，精彩無限 。 （五） 戶型設(shè)計 美盛 （三）停車規(guī)劃設(shè)計 在停車規(guī)劃上將人行與車行完全分隔開，人在地面上，車通過地下直接進入地下停車場，互不干擾地各行其道； 地下停車場在中心景觀區(qū)的下面，東入口為地下車庫入口，西入口為地下車庫出口，地下可停車 160 輛 ； 地上停車位在南樓北側(cè)、中心景觀區(qū)的南側(cè)，可停車 40 輛。 本項目總體規(guī)劃建設(shè)情況為： 總 建筑面積 ㎡ 平方米；住宅面積 53100 ㎡ 平方米，商業(yè)面積 ㎡ 平方米；地下 停車場總 建筑面積 8739 ㎡； 地下 停 車 190 輛 ，地上 停 車 113 輛 ；綠化率為 40%。靠近興榮街的為南樓，靠近北用地紅線的為北樓，兩棟高層均設(shè) 有 二層地下室，中心景觀區(qū)設(shè)一層地下室，作為地下車庫。怡景嘉園 用地面積：總用地面積 平方米，其中出讓使用權(quán)面積 10000 平方米，道路面積 平方米。 對于公司來說，雖然損失了一部分利潤，但也省去了銷售的繁雜，更沒有任何市場風(fēng)險可言，而且資金回攏快。 ◎行政單位 鄭州市中級人民法院、 市工商局、省司法廳勞教局、市檔案局、省電信公司、省國土資源廳、新區(qū)公安局、鄭州市防疫站、省地質(zhì)博物院、省交通廳、省財政廳等環(huán)繞項目周邊，共同構(gòu)筑項目“行政核心”的居住優(yōu)勢。 ◎商業(yè)配套 CBD 核心商業(yè)區(qū)、 CBD 內(nèi)外環(huán)商業(yè)步行街、寶龍城市廣場、麥徳龍賣場、東海綜合超市、商住物流區(qū)、小區(qū)內(nèi)部異域風(fēng)情商業(yè)街。 （二） 、項目所在區(qū)位公建配套分析 ◎ 文化教育 市 47 中中小學(xué)、鄭東實驗小學(xué)、海文實驗幼兒園、北師大附中外國語學(xué)校、建業(yè)外國語中小學(xué)、哈佛小學(xué)，龍子湖高校區(qū)。） 在 售 商 鋪 均 價（元 /m178。 ◎行政地段，升值潛力無限 省財政廳、省地質(zhì)博物院、省交通廳、省民政廳、省國土資源廳、省電信公司市房地產(chǎn)管理局、市中級人民法院、市工商局、市檔案局、市防疫站、市司法廳勞教局 座擁“行政核心”地段，生活工作更加方便，升值潛力無限。 ◎一流醫(yī)療配套，精心呵護您的健康 鄭東新區(qū)新建醫(yī)療項目已確 定的共有 8 個 ，河南省直第三人民醫(yī)院、鄭州市緊急救援中心、河南省疾病預(yù)防中心、北京同仁