鄭州美盛怡景嘉園住宅項目可行性研究報告(33頁)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-03 12:57本頁面
【導(dǎo)讀】敬業(yè)，為客戶創(chuàng)造最大價值。美盛公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任法定代表人兼總經(jīng)理。年起從事房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。曾在中房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄭州分。公司的領(lǐng)導(dǎo)班子成員精誠團結(jié)，在生產(chǎn)管理、市場營銷方面都是同行業(yè)的精英骨干。公司其他管理人員均具有一定。30名，其中管理類人員12人，工程類人員15人，財務(wù)類人員5人，營銷類人員13人。其股東漯河市美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。劃可實現(xiàn)銷售收入99323萬元，實現(xiàn)凈利潤約28000萬元。使用權(quán)出讓金總額為1215萬元。公安局建的；1-3層底商歸美盛公司所有。市場風(fēng)險和政策風(fēng)險?；M程戰(zhàn)略而投資開發(fā)建設(shè)的新城區(qū)。北起連霍高速公路，南至機場快速路。軌與老市區(qū)連為一體，實現(xiàn)鄭東新區(qū)和市區(qū)零距離接觸。
【正文】 通信管道工程 120 6 智能化 安防監(jiān)控系統(tǒng) 85 7 道路 85 8 照明 (包含樓頂照明 ) 40 五 建安費用 10， 670． 00 1 樁基 350 2 土建 、 安裝 8， 120． 00 3 設(shè)備費用 1， 000． 00 4 安裝費用 1， 200． 00 六 公共配套設(shè)施建設(shè)費 60 七 不可預(yù)見費 533． 5 八 管理費用 2% 492 九 開發(fā)間接費用 200 十 物業(yè) 貼補（物業(yè)用房 ） 60 十一 總需求資金 十、 啟動資金 “美盛 ?怡景嘉園 ”項目啟動資金預(yù)計得 萬元，詳見下表： 啟動時間 2020 年上半年 2020 年下半年 總計 啟動 資金需求量 （萬元） 說明： 2020 年上半年需用的資金： 土地征用費、契稅及其他稅費 1275． 75萬元 、 前期費用 萬、 政府規(guī)費 萬元 ； 基礎(chǔ)配套設(shè)施費 2020 年下半年需要支付 約 30%，即 851 萬 X30%=、建安費用 07年需付 約 20%，即 10670萬 X20%=2134萬； 不可預(yù)見費 07 年上半年分攤 10%，下半年分攤 40%，即 萬X10%=； X40%= 萬 管理費用 07 年上半年分攤 20%，下半年分攤 30%， 492 萬 X20%= 萬 492X30%= 萬 開發(fā)間接費用 07 年上半年分攤 10%，下半年分攤 30%，即 200 萬 X10%=20 萬 200X30%=60萬 銷售費用 07 年下半年分攤 40%，即 130 萬 X40%= 52 萬 物業(yè)用房 07 年下半年分攤 60%，即 60 萬 X60%= 36 萬 十一、資金占用峰值分析 從上 圖表中可看出， 2020 年上半年是占用資金的高峰期， 占用資金量為 萬元，這時工程正在投入建設(shè) 期；到 2020 年下半年雖然占用峰值有所下降，但仍需要大量資金用于工程建設(shè)和 基礎(chǔ)設(shè)施及公建 配套 建設(shè) ，不過 08 年下半年銷售回款幅度特別大，美盛公司不存在 任何 資金壓力。 資金占用時間及數(shù)量分析0202040006000系列1 0 系列2時間 2 0 0 7 年上半 2 0 0 7 年下半 2 0 0 8 年上半 2 0 0 8 年下半 十 二 資金回款計劃 和 現(xiàn)金正流入時間 （一）資金回款計劃表 序號 產(chǎn)品類別 資 金 回 款 時 間 計 劃 2020 年 2020 年 下半年 (萬元 ) 上半年 (萬元 ) 下半年 (萬元 ) 1 住宅 07 年十月份 08年 6月底前工程能建到 9 層以上，即可 以預(yù)售和辦理按揭，到 08 年 9 月底住宅類可以全部回款 14070 萬元 2 車庫 /車位 總費用 07年十月份 3 13 層商業(yè) 年底開始認購，定金能達到 200萬 銷售 30%，則銷售回款金額 銷售 70%，則銷售回款金額 萬元 回款時間與金額 2020 年底回款估計 6230 萬元 扣除定金 200 萬，08 年上半年最低能回款 萬元 08 年年底回款 萬元 總述 2020 年底估計能回款 萬元。 2020 年下半年保證能收回住 宅類總款 20200 萬元 本項目地段位置好，商業(yè)面積體量不大， 2020 年年底應(yīng)該可以售完 說明： 本項目是為鄭州市公安局家屬樓進行定向開發(fā) ,雙方達成一致意向 ： 只要該項目開始進場 ,公司局便交付鄭州美盛公司 30%的首付款作為定金 ,美盛公司預(yù)計 2020 年十月份開始進場施工，到時公安局便按合同約定支付 30%的款作為定金，即住宅 按 3500 元 /平方米，其銷售總收入 18585 萬 X30%= 萬；車庫 /車位 每個 5 萬， 1515 萬X30%=，即到 2020 年十月份能收到回款 6030 萬。 最新政策規(guī) 定： 房地產(chǎn) 高層要建到 9 層以上 才可以辦 預(yù)售證 ， 而有了預(yù)售證 就可以辦理按揭， 美盛 ?怡景嘉園預(yù)計到 08 年 6 月底前就能建到 9 層以上。故到 08 年 9 月份銀行按揭貸款一定能辦下來 ，界時住宅類資金能全部回攏。 （二）現(xiàn)金正流入時間 根據(jù)資金回款計劃表可看出： 2020 年十月份公安局交 30%的定金，可回款 6030 萬 ，也是現(xiàn)金正流入時間； 2020 年年底可以收 13 層商業(yè)用房定金 200 萬 ； 2020 年 9 月份住宅的 總銷售款 20200 萬元 能全部收回； 本項目地段位置好，商業(yè)面積體量不大， 2020 年年底 13 層商業(yè)應(yīng) 該可以售完，故 2020 年底 預(yù) 計 所有銷售款 萬元 能 全部收 回 。 十 三 、 融資的歸還能力 分析 本項目是 與鄭州市公安局合作開發(fā)的項目，沒有任何政策風(fēng)險和投資風(fēng)險，只要美盛公司進場 開始 施工，公安局就先付 30%的定金，到高層建到 9 層時 按照國家政策 就能辦預(yù)售證和銀行按揭貸款 ,住宅類的銷售款項到 2020 年 9 月份預(yù)計能全部收回。 13 層商業(yè)在 07 年底就能收到定金 200 萬元，到 08 年 6 月預(yù)售證批下來時 13 層商業(yè)可以正式簽合同，開始回款。 通過上述資金回款計劃表可看出，在 07 年十月份就開始回 款6030 萬元，到 2020 年底 預(yù)計 回款 萬元，所以 美盛公司 的融資歸還能力絕對沒有問題。 十四 、 主要結(jié)論 (一 )本項目屬鄭州市政府正規(guī)招拍掛所摘得的合法土地 “鄭政東（ 2020） 011 號土地”，一切手 續(xù) 合法； (二 )本項目 位于鄭東新區(qū)的黃河路與興榮街西北角。占地 平方米 ,位置優(yōu)越，交通便捷。 （三） 鄭州美盛公司信譽好，沒有任何不良貸款記錄，自有資金愈6000 萬；其股東有實力強大的漯河美盛公司。 （四） 本項目共建兩棟高層，總建筑面積 平方米，其中住宅 53100 平方米， 13 層底商 平方米，車庫 和 車位共303 個； 工程建設(shè)周期 24 個月； （五） 項目資金回攏快 ,沒有任何 政策 風(fēng)險和 投資風(fēng)險 。 雙方 合同約定 ： 本工程一開始動工公安局便交付給鄭州美盛公司 30%的定金 ,工程建到 9 層時便可辦預(yù)售證和銀行按揭貸款，到2020 年 9 月份住宅類的總房款 20200 萬元可全部收回，界時商業(yè)預(yù)售 ,對鄭州美盛公司及其投資商來講沒有任何風(fēng)險 和資金長時間占壓情況。 (六 )本項目利潤可觀 ：按住宅售價 3500 元 /平方米，商業(yè) 5500元 /平方米計算， 稅后利潤 萬元 ,投資收益率%。 河南佳鑫 房產(chǎn) 營銷顧問有限公司 2020 年 6 月 6 日
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