養(yǎng)老住宅可行性研究報告優(yōu)秀可研-資料下載頁
2025-02-25 18:57本頁面
【正文】 切身需要，具有充分人性化設計的老年 公寓，才能在市場上站穩(wěn)腳跟，而作為這樣標準的新一代房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，其投資額必然高于普通房地產(chǎn)項目。 較高的投資額一方面給投資者的初始投資帶來風險，也使其在銷售時面臨著風險。 （四）回收期長 如果采取持有的形式對老年住宅進行經(jīng)營，雖然能夠取得老年住宅的長期經(jīng)營收益，但需要占用大量的資金。 這一方面增加了資金的機會成本，另一方面無形中也增加了投資者的風險。 （五）后期物業(yè)管理要求高 老年地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務，包括針對老年人的保潔、送飯、醫(yī)療等服務，這也使投資者需要考慮的風 險之一。 五 、 長辛店生態(tài)城 老年住宅的開發(fā)策略 （一）長辛店生態(tài)城現(xiàn)狀 長辛店 生態(tài)城占地面積 500 公頃，周邊 有 北京北宮國家森林公園和占地 1200畝的鷹山森林公園 。 近幾年，長辛店鎮(zhèn)加快了生態(tài)旅游項目的開發(fā)建設、形成的“ 北京綠野田園休閑農(nóng)場，占地 1000 畝，是以多種鮮果為主體。集生態(tài)觀光、休閑娛樂等于一體的具體濃郁鄉(xiāng)村氣息的景觀式旅游觀光采摘園 ，非常適合老人活動。 此外， 隨著 2021 年園博會的召開，永定河沿岸將 形成風景秀麗的景觀帶。 老人在這里既可以享受到優(yōu)美的田園風光，在農(nóng)村散漫的生活氣息中逍遙度日 ； 又可以到 繁華 的商業(yè)中心、區(qū)域鄰里中心等地感受現(xiàn)代都市的時尚和絢麗；還可以 漫步在 永定河畔的園博會展示區(qū) ，在花的海洋中徜徉， 在落日西下的水邊談笑風生。 （ 二 ）商業(yè)模式選擇 根據(jù) 控規(guī)及長辛店周邊的情況，在長辛店生態(tài)城進行養(yǎng)老地產(chǎn)的建設可以選擇如下幾種模式： 出 售或出租 ，在戶型、衛(wèi)生間等方面進行適老化設計 這種模式實質(zhì)就是通過在社區(qū)中選擇若干棟或者一棟樓里面選擇若干進行傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，只是考慮到老年人的實際需求不同，在戶型設計方面以一居或二居等小戶型為主，樓宇周圍進行適老化改造。 ? 優(yōu)點：這種老年住宅 可 以銷售給老年人，也可以銷售給年輕人，銷售風險較小 ，而且這種模式不會占用太多資金 。 由于公司剛剛涉足房地產(chǎn)業(yè)務，該模式可以為公司積累相關經(jīng)驗。 ? 缺點： 這種模式不能通過協(xié)議等其他方式以較低的價格拿地，只能進行招拍掛，而且不能享受持續(xù)經(jīng)營所帶來的收益。 如怡?；▓@就通過在社區(qū)較為安靜的地方專門將一棟樓建設成老年公寓，按照存商業(yè)模式進行運作。該老年公寓的戶型均為一居，面積在 6070 平米之間，在走廊、電梯等方面進行適老化改造，在社區(qū)設立老年大學等機構(gòu)，其他配套設施和社區(qū)共享，由于社區(qū)整體環(huán)境較為優(yōu)美，老年人既能有安靜 的休息環(huán)境，又能融入到 周圍的環(huán)境中 。 該住宅目前已經(jīng)銷售完畢 ，購買該住宅的既有老年人 ，也有年輕人。 2．通過成立非營利性的機構(gòu)，以民辦 非企業(yè)單位進行運營 ，成立投資公司和管理公司進行盈利轉(zhuǎn)移 該種模式通過成立民辦非企業(yè)單位，以收取入住老人的租金的方式維持整體運營。這種模式可以通過將老年公寓部分單獨注冊成福利性機構(gòu)，然后通過成立投資公司進行老年公寓的建設，通過成立管理公司接收建設完成的老年公寓，老年公寓委托管理公司負責老年公寓的日常運營，通過管理公司將盈利轉(zhuǎn)移出來。此外，在該種模式下也可以通過收取一定金額（如 50 萬）的保證金等方式回流一部分資金，減輕資金壓力。 ? 優(yōu)點：該種模式的優(yōu)點是老年公寓部分能夠享受到政府在土地和稅收方面的優(yōu)惠措施，同時也能享受到政府的各種補助 ，同時還能享受到長期穩(wěn)定的盈利 。 ? 缺點： 在這種模式中，只能通過收取租金的形式實現(xiàn)盈利，資金的回收周期較長，對企業(yè)的現(xiàn)金流量要求較為嚴格。此外，如果老年公寓部分的土地如果是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓，在以后退出時也會存在一定麻煩。 在這種模式中如果對入住老人收取一定押金的話，會抬高入住老人的門檻，面臨市場風險。 由于在現(xiàn)行政策下，老年人一般很難貸款買房，而老年人 手中一般會有一部分積蓄，而年輕人則由于剛參加工作，積蓄較少。這種模式通過老年人支付購房的首付，子女償還貸款實現(xiàn)老年人養(yǎng)老和年輕人買房的有機結(jié)合。在這種模式下，老年人既可以滿足對養(yǎng)老的需求，又可以享受到天倫之樂。 ? 優(yōu)點：市場較為廣闊，目前許多家在外地的年輕人由于在北京生活、工作，而不能照顧老年人，這種兩代居一方面能夠解決這個問題，另一方面又能為年輕人解決首付問題，從而提升年輕人的生活質(zhì)量。 與老年社區(qū)相比，這種住宅更 經(jīng)濟和實惠，并且老人能夠在心靈 能夠得到慰藉。 ? 缺點： 不能享受到長期經(jīng)營的收益。 4． 商業(yè)模式建議 針對目前公司 的情況，建議采取第一和第三中模式，在商業(yè)住宅開發(fā)中建設部分老年住宅和兩代居， 便于快速回籠資金，進行下一輪土地的獲取和開發(fā)。通過這種模式公司可以在實踐中 積累養(yǎng)老住宅的開發(fā)經(jīng)驗，并尋找養(yǎng)老住宅與生態(tài)城的契合點， 為生態(tài)城建設增加新的亮點，迎合老年時代的 已經(jīng)到來的主流趨勢，增加公司在 與 政府部門進行交涉時的 談判籌碼 。
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