鄭州花半里商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤思路報(bào)告(18頁)-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
【導(dǎo)讀】鄭州及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。07年及未來政策面分析。區(qū)域三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)。當(dāng)前客戶與成交分析。項(xiàng)目操盤重要節(jié)點(diǎn)及戰(zhàn)略要點(diǎn)。鄭州房地產(chǎn)整體上處于第一周期的快速拉長(zhǎng)階段,分區(qū)看:東區(qū)和一環(huán)內(nèi)區(qū)域。度與全市相當(dāng),二環(huán)外區(qū)域比全市晚近3~5年.鄭州房地產(chǎn)價(jià)格處于快增長(zhǎng)通道,商品房漲幅會(huì)在25~40%之間,各區(qū)會(huì)有所不。經(jīng)濟(jì)適用房和中小戶型的供應(yīng)有較快增長(zhǎng),但近效化的開發(fā)會(huì)進(jìn)一步加快,二。增值稅的征收對(duì)于快增長(zhǎng)通道中的鄭州可能會(huì)形成總體的反效應(yīng),對(duì)東區(qū)有一。定的壓力,其他區(qū)域會(huì)越過灰區(qū)間,出現(xiàn)快漲局面。主干道物業(yè)將成為熱點(diǎn),特別是:中州路、航。本輪周期中增長(zhǎng)率最高的一年,主要的激活事件:西郊開發(fā),花園路中州路改造,價(jià)保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大”。為評(píng)估的核心原則。目投資，項(xiàng)目投資回報(bào)率以35%為基準(zhǔn)線，項(xiàng)目投資銷售期12個(gè)月為基準(zhǔn)線。采取周銷控方式，針對(duì)樓棟和戶型每月平衡速度調(diào)價(jià)，并加強(qiáng)價(jià)格政策指揮。根據(jù)成本和增值稅政策避開價(jià)格無效區(qū)。
【正文】 組合策略： “精簡(jiǎn)到位，全心投入、快速反應(yīng)”，以“價(jià)格攻堅(jiān)”為評(píng)估的核心原則 . ? 東、西地塊銷售地點(diǎn)和隊(duì)伍分開，各自獨(dú)立銷售各自攻堅(jiān)，建立來訪客戶轉(zhuǎn)介制度，保證資源不浪費(fèi) . ? 東西地塊操盤與策劃整合進(jìn)行，充分整合對(duì)外資源，但建立各自的銷控和客戶監(jiān)控體系。 ? 建立常規(guī)銷售分傭和攻堅(jiān)貢獻(xiàn)分傭制度，保證價(jià)格拉升節(jié)點(diǎn)的信心建立和持續(xù)的戰(zhàn)斗力。 ? 建議發(fā)展商的項(xiàng)目操作層團(tuán)隊(duì)也分開，廣告公司也將項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)分開，現(xiàn)場(chǎng)作為兩個(gè)項(xiàng)運(yùn)作，例會(huì)分開進(jìn)行，非資源整合團(tuán)隊(duì)做到專人、專項(xiàng)、專責(zé)。 ? 發(fā)展商設(shè)計(jì)出各銷售節(jié)點(diǎn)的額外貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，以發(fā)展商的名義真接獎(jiǎng)給項(xiàng)目操作層，引動(dòng)兩組間的競(jìng)爭(zhēng)。 19 附 :灰色價(jià)格區(qū)間測(cè)算（普通住宅） 增值額 20% 地價(jià) 建安等 500 1000 1300 1600 2020 2500 1400 原始 價(jià)格 3163 3995 4495 4994 5661 6493 灰色 區(qū)間 238 301 338 376 425 488 31643402 39964297 44964834 49955371 56626087 64946982 1700 原始 價(jià)格 3662 4495 4994 5494 6160 6993 灰色 區(qū)間 276 338 376 413 463 525 36633939 44964834 49955371 54955908 61616624 69947519 2200 原始 價(jià)格 4495 5327 5827 6326 6993 7825 灰色 區(qū)間 338 401 438 476 525 588 44964834 53285729 58286266 63276803 69947519 78268414 2500 原始 價(jià)格 4994 5827 6326 6826 7492 8324 灰色 區(qū)間 376 438 476 513 563 627 49955371 58286266 63276803 68277340 74938056 83258952 3000 原始 價(jià)格 5827 6660 7159 7658 8324 9157 灰色 區(qū)間 438 500 538 576 627 689 58286266 66617161 71607698 76598235 83258952 91589847 注：?jiǎn)挝粸樵?/平方米。原始價(jià)格為增值額在 20%時(shí)的銷售價(jià)格，此時(shí)普通住宅免征增值稅。 灰色價(jià)格區(qū)間 指在此價(jià)格區(qū)間獲取的利潤(rùn)，低于原始價(jià)格的利潤(rùn)，價(jià)格的拉升對(duì)于利潤(rùn)的增加沒有貢獻(xiàn)。
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