鄭州花半里商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤思路報(bào)告(18頁)-商業(yè)地產(chǎn)-wenkub.com
2025-07-29 12:56 本頁面
【正文】 原始價格為增值額在 20%時的銷售價格，此時普通住宅免征增值稅。 ? 建立常規(guī)銷售分傭和攻堅(jiān)貢獻(xiàn)分傭制度，保證價格拉升節(jié)點(diǎn)的信心建立和持續(xù)的戰(zhàn)斗力。樓封頂 189。 ? 采取跨越心理平臺、大折扣信心回拉、配量快拉、高位維持四步走的策略。 ? 宣傳方式： 70%投放為固定頻率系列投放， 30%作為節(jié)點(diǎn)性助攻計(jì)劃投放。 ? 商業(yè)： 受土地增值稅政策影響，建議部分出售（一層）、部分持有長期收益（二層），價格參考公寓售價的 ~4倍為基準(zhǔn)，實(shí)行少推高價方式，盡可能以二層的規(guī)模和自控優(yōu)勢達(dá)成專業(yè)市場的組建（服裝或中高檔商務(wù)用車零配件）。 ? 現(xiàn)場包裝策略： “品質(zhì)體驗(yàn)＋概念體驗(yàn)”，減少“情調(diào)體驗(yàn)”的投入。 ? 主干道物業(yè)將成為熱點(diǎn) (環(huán)擴(kuò)張啟動、區(qū)域重新整合開始 ),特別是 :中州路、航海路、花園路、紫荊山路、西環(huán)路、農(nóng)業(yè)路、金水路和中原路 。 ? 經(jīng)濟(jì)適用房和中小戶型的供應(yīng)有較快增長 ,但近效化的開發(fā)會進(jìn)一步加快 ,二環(huán)外區(qū)域地產(chǎn)時代已來臨 ! ? 供求關(guān)系 ,一環(huán)內(nèi)供遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于求 ,商用物業(yè)開發(fā)會步入增長期 。二環(huán)內(nèi) (一環(huán)外 )供小于求 ,但差距不大 ,策劃力與銷售力成為邊際效率提升點(diǎn) 。 4 1800,03以前 2700,03~05 4500,06~07 5800,08~09 3600,07/03 4100,07/07 4500,07/12 3300,06/12 07年北區(qū)項(xiàng)目價格增長預(yù)測 ： ０６年北區(qū)房價 (純市場在售商品房 )年度增長率 22%,07年預(yù)計(jì)達(dá) 35左右 %.是 本輪周期中增長率最高的一年 ,主要的激活事件 :西郊開發(fā) ,花園路中州路改造 , 國貿(mào) /地王開發(fā) ,增值稅 ,拍賣地價創(chuàng)新高 ,北區(qū)大盤開發(fā) . 5 07年操盤主策略建議 ? 盈利模式： 建議為”土地增值 +開發(fā)增值” =‘項(xiàng)目增值”的測算方式 .以 06年底市場同期地價劃定為土地增值并以此地價作為開發(fā)增值計(jì)算的土地成本 . ? 營銷模式： 建議選擇”持續(xù)張力”模式 ,在市場快增長期間保持合理的產(chǎn)品供應(yīng)量 ,以獲取盡能的市場外部溢價收益 . ? 產(chǎn)品核心推動概念： 高層： 4號樓“花園商務(wù) +豪裝 +灑店式公寓”； 3號樓“五星級服務(wù) +商住公寓”；多層“多層 +（準(zhǔn)）現(xiàn)房 +智能藍(lán)谷社區(qū)”。 ? 操作團(tuán)隊(duì)組合策略： “精簡到位，全心投入、快速反應(yīng)”，以“價格攻堅(jiān)”為評估的核心原則。 ? 高層盈利模式支撐關(guān)鍵點(diǎn)： “花園商務(wù) +中州物管 +戶型體驗(yàn) +豪裝品質(zhì)體驗(yàn) +酒店式體驗(yàn) +投放累積效應(yīng) +銷售力增值” ； ? 多層盈利模式支撐關(guān)鍵點(diǎn)： “多層 +現(xiàn)房 +戶型體驗(yàn) +客戶概念 +投放累積效應(yīng)+銷售力增值” （花園路是共性的支撐點(diǎn)） 。 ?
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