北京三利商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(21頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
2025-08-05 03:22本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】下轄10個(gè)街道辦事處，共設(shè)居（家）委會(huì)406個(gè)。轄街、路、胡同758條，常住人口65萬(wàn)人，人口密度。為每平方公里，加上流動(dòng)人口全區(qū)約為130萬(wàn)人。依據(jù)北京市奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃，東城區(qū)日前已制定出了東城區(qū)。在首都率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化進(jìn)程中走在前列的相關(guān)計(jì)劃，按照這一計(jì)劃，到2020年，東城區(qū)GDP總量將達(dá)到546億元，年均增長(zhǎng)10％，人均GDP. 達(dá)到10400美元左右，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。安定門街道管界面積。下設(shè)居(家)委會(huì)31個(gè)。。有中學(xué)10所，小學(xué)6所，幼兒園4所，醫(yī)院4家。轄區(qū)內(nèi)共有各類企事業(yè)單位。安定門商圈也有自己獨(dú)特的商務(wù)氛圍。其一國(guó)家部委機(jī)關(guān)多。以中煤集團(tuán)，中國(guó)路橋，北京市人才中心等為代表的大型國(guó)家直屬企事業(yè)單位匯。其二外省駐京機(jī)構(gòu)多。因其便利交通條件。隨著金融街的飽和，許多投資公司，銀行，也紛紛選擇安定門商圈落戶。結(jié)論：區(qū)域內(nèi)有常駐人口數(shù)量約10萬(wàn)人。
【正文】 8 萬(wàn)元 f） 1F 南側(cè)斜道 10 個(gè)攤位每個(gè)攤位一年收 3 萬(wàn)合計(jì) 30 萬(wàn)元 g） 匯總： 1F 商戶數(shù) 291 個(gè)，年租金收益 1038 萬(wàn)元 3) 2F 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及租金核算 總建面： 3650 平米 通道、機(jī)電設(shè)備、消防梯等面積： 1650 平米 使用面積： 2020平米 業(yè)態(tài)：男女時(shí)尚服裝， 2F 服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)（使用面積 270 平米）：美容美發(fā)美體類似詩(shī)婷、 19 柔婷；美甲。 a） 8 平米隔斷和 64 平米大戶 日租金 11 元 /平米天 （ 1154 平米＋ 9 戶 64 平米） 11 元 /平米天 360 天＝ 685 萬(wàn)元 b） ２Ｆ服務(wù)業(yè)態(tài) 日租金 6 元 /平米天 270 平米 6 元 /平米天 360 天＝ 58 萬(wàn)元 c） 匯總： 2F 商戶數(shù) 150 個(gè)，年租金收益 743 萬(wàn)元 4) 3F 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及租金核算 總建面： 3110 平米 通道、機(jī)電設(shè)備、消防梯等面積： 1540 平米 使用面積： 1570平米 業(yè)態(tài)：男女品牌服裝，男裝類似法國(guó)勝龍、華倫天努、布衣努等中檔品牌；女裝類似格格、雪福人、中國(guó)絲綢等中檔品牌。 3F 服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)（使用面積 270 平米 ）：。 a） 16 平米隔斷和 32 平米 日租金 9 元 /平米天 1570 平米 9 元 /平米天 360 天＝ 508 萬(wàn)元 b） 3Ｆ服務(wù)業(yè)態(tài) 日租金 5 元 /平米天 270 平米 5 元 /平米天 360 天＝ 48 萬(wàn)元 c） 匯總： 3F 商戶數(shù) 80 個(gè)，年租金收益 556 萬(wàn)元 5) 4F 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及租金核算 總建面： 2020 平米 通道、機(jī)電設(shè)備、消防梯等面積： 764 平米 使用面積： 1256平米 業(yè)態(tài)：全為敞開式，童裝，圖書音像制品、家居生活用品 4F 服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)（使用面積448 平米）：餐飲區(qū)分兩區(qū)一區(qū)為 270 平米的食街檔口，另一區(qū)為 116 平米中 式小火鍋（呷卟、咪嘻）； 64 平米為大頭貼區(qū)。 a） 20 平米鋪位 日租金 7 元 /平米天 808 平米 7 元 /平米天 360 天＝ 204 萬(wàn)元 b） 4Ｆ服務(wù)業(yè)態(tài) 日租金 5 元 /平米天 448 平米 5 元 /平米天 360 天＝ 81 萬(wàn)元 c） 匯總： 4F 商戶數(shù) 40 個(gè)，年租金收益 285 萬(wàn)元 20 綜評(píng)：項(xiàng)目年租金收益為 2622 萬(wàn)元（注：在出租率 100%、未計(jì)算超市租金收益和押金收益的情況下） 經(jīng)濟(jì)預(yù)算 項(xiàng)目 樓層 業(yè)態(tài) 建筑面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡天） 收益 (萬(wàn)年 ) 年租金 收益 B1 超市類 3952 （建面） 284 F1~F4 零售 12910 （使） 1634 服務(wù) （使） 988 總計(jì) 2906 改建費(fèi)用 推 廣 費(fèi) 用 公關(guān) 20 DM 直投 30 戶外 80 軟性文章 30 硬性廣告 40 總計(jì) 注：截止到開業(yè)不含養(yǎng)市階段 200 招商及 辦公費(fèi)用 50 物業(yè)費(fèi)用 公共水電 200 營(yíng)業(yè)稅費(fèi)（ %） 利潤(rùn) (注：上表項(xiàng)目年租金收益是以 100％出租的理想狀態(tài)核算的，并且未計(jì)入 押金收益 ) 21 六、 預(yù)測(cè)潛在難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn) 地下超市方案的不確定性 增加滾梯需要的報(bào)批手續(xù)和延遲的改造工期 大廈與路面高差設(shè)計(jì)改造的處理（硬件條件的重中之重） 項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)小，推廣等投入與收入比的權(quán)重把控 如何避免因區(qū)域性服務(wù)市場(chǎng)租金趨勢(shì)下跌（行業(yè)進(jìn)程趨勢(shì)下跌）而造成的預(yù)期租金收益萎縮 七、 推廣策略 由于項(xiàng)目為社區(qū)服務(wù)性質(zhì)的市場(chǎng)，并且規(guī)模不大，所以在項(xiàng)目宣傳推廣方面主要考慮公關(guān)、 DM 直投、戶外以及媒體軟性報(bào)道，僅在項(xiàng)目開盤、開業(yè)在平面媒體上做簡(jiǎn)單幾次硬性形象宣傳 招商、開盤階段 1) 公關(guān)：對(duì)品質(zhì)好、有號(hào)召力的客戶采取 直接公關(guān)的形式（占推廣總費(fèi)用的 10%）。 2) DM 直投：針對(duì)本案目標(biāo)商戶，對(duì)京城各市場(chǎng)以及項(xiàng)目周邊商戶定期進(jìn)行 DM派發(fā)。（占推廣總費(fèi)用的 15%） 3) 戶外（占推廣總費(fèi)用的 40%） a） 戶外圍擋，主要用于項(xiàng)目自身包裝，樹立形象；（占推廣總費(fèi)用的 10%） b） 道旗，（占推廣總費(fèi)用的 20%） c） 廣告牌（占推廣總費(fèi)用的 10% 4) 軟性：以新聞形式結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)作周期，全方位進(jìn)行報(bào)道，配合整體招商與宣傳節(jié)點(diǎn)。（占推廣總費(fèi)用的 15%） 5) 硬性：僅在項(xiàng)目開盤、開業(yè)兩個(gè)節(jié)點(diǎn)上做少量宣傳。（占推廣總費(fèi)用的 20%） 費(fèi)用預(yù)算，項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用占總體招商 金額的 10%，即 200 萬(wàn)元（明細(xì)暫略） （注：各項(xiàng)推廣支出比例暫定，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整） 養(yǎng)市階段（暫略）
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