215215區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查市場(chǎng)分析-資料下載頁(yè)
2025-06-29 06:59本頁(yè)面
【正文】 貿(mào)易行業(yè)（如國(guó)際貿(mào)易、工貿(mào)公司）、科技電子業(yè)（如信息咨詢中心、電器）、服務(wù)業(yè)（如美容、婚慶）、還有一部分是一些駐外公司的辦事處或銷售點(diǎn)?？梢?jiàn)，其所面對(duì)的租戶涉及行業(yè)相當(dāng)廣泛，市場(chǎng)空間較大，這也為寫字樓由目前的租賃情況部分轉(zhuǎn)為銷售，提供了一定的市場(chǎng)條件，奠定了良好的基礎(chǔ)。四：小結(jié)該市市中心區(qū)域?qū)懽謽侵黧w呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情況，原因在于該市整體寫字樓供給量較小?；旧铣鲎饴识荚?0％左右，如果有空閑的房間出來(lái)，馬上就能夠出租，一般空閑期不會(huì)超過(guò)一個(gè)月，從租金上來(lái)說(shuō)步行街上的寫字樓價(jià)格相對(duì)余其它地方的租金低，其原因主要有以下幾點(diǎn)： 從市場(chǎng)的需求角度來(lái)看，CBD區(qū)域的寫字樓分布集中，各個(gè)寫字樓相互存在很大的競(jìng)爭(zhēng)，故對(duì)這一區(qū)域租金上調(diào)產(chǎn)生了一定的抑制作用；另外一方面，其它區(qū)域的寫字樓有其唯一性，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升速度較快、幅度較大。 從寫字樓本身的建設(shè)角度來(lái)看，其它區(qū)域?qū)懽謽禽^CBD區(qū)域建成新、房型自由、配套設(shè)施更齊全，管理手段更系統(tǒng)化，這些都適應(yīng)了其業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)。五：寫字樓總體發(fā)展趨勢(shì)（相關(guān)資料）我們簡(jiǎn)單回顧一下2005年初到近幾月出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策：從上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，到《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，到國(guó)八條，再到控制二手房轉(zhuǎn)讓，不難看出政策是直接作用于過(guò)快增長(zhǎng)的住宅市場(chǎng)的，而非針對(duì)包括諸如商鋪、寫字樓等其他類型的物業(yè)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)整體，各種業(yè)態(tài)的發(fā)展也都是相輔相成的。所以，宏觀調(diào)控政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)雖然不會(huì)產(chǎn)生直接的影響，也值得認(rèn)真分析。 負(fù)面影響——間接、有限、持續(xù) 首先我們需要明確，政策不是針對(duì)寫字樓市場(chǎng)，所以影響是間接的。這種影響主要是，投資者會(huì)重新從整體上調(diào)整對(duì)該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，從而調(diào)整投資策略，寫字樓市場(chǎng)也不會(huì)獨(dú)善其身。 其次，投資寫字樓的盈利模式和炒作住房的盈利模式不一樣，所以政策的影響有限。第一，寫字樓市場(chǎng)是有產(chǎn)業(yè)支撐的，主要出租給實(shí)體企業(yè)辦公?？焖侔l(fā)展的該市經(jīng)濟(jì)為它提供了堅(jiān)實(shí)的后盾。第二，營(yíng)銷模式不同。有些寫字樓是企業(yè)根據(jù)自己的發(fā)展情況自行建設(shè)的；而很多寫字樓在建造之初，就已經(jīng)開始跟有意向的租戶簽訂合同。所以，相對(duì)于住宅市場(chǎng)，它和真實(shí)的需求方聯(lián)系更緊密，也就不容易快速積累出泡沫；第三，寫字樓的投資資金要大于住宅市場(chǎng)，投資周期也更長(zhǎng)。這樣不同于住宅市場(chǎng)的散兵游勇似的無(wú)序狀態(tài)，倒買倒賣也更不容易，投資者更為理性。 最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度非常高的產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)隨經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)明顯的產(chǎn)業(yè)。而寫字樓又是其中一種很特殊的物業(yè)形態(tài)。住宅市場(chǎng)直接面對(duì)最終消費(fèi)者。而寫字樓不一樣，它的客戶都是因?yàn)楦髯缘男袠I(yè)發(fā)展而產(chǎn)生的需求，因此和一個(gè)地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)情況、政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整密切相關(guān)。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，任何經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展都是有周期起伏的。整個(gè)中國(guó)，包括該市經(jīng)歷了幾年的高速發(fā)展，總體經(jīng)濟(jì)正在在一個(gè)高點(diǎn)。這樣一來(lái)，各行各業(yè)也都要經(jīng)歷這個(gè)調(diào)整期。因?yàn)閷?duì)未來(lái)預(yù)期的不確定，不同行業(yè)不同企業(yè)會(huì)相應(yīng)調(diào)整自己的擴(kuò)張?jiān)O(shè)點(diǎn)計(jì)劃。這就會(huì)影響到對(duì)寫字樓的需求。但是這個(gè)過(guò)程是伴隨經(jīng)濟(jì)周期而來(lái)的，因此，不會(huì)表現(xiàn)為短期內(nèi)明顯的波動(dòng)，而是持續(xù)的緩慢的顯現(xiàn)出來(lái)。 正面影響 1. 新政的 “擠出效應(yīng)” 其實(shí)，宏觀調(diào)控政策對(duì)該市寫字樓市場(chǎng)的影響是雙方面的。盡管從總體上長(zhǎng)期來(lái)看，資金投入哪個(gè)領(lǐng)域都是自由流動(dòng)的。但是，中短期內(nèi)，投入到每個(gè)行業(yè)的資金量規(guī)模是比較穩(wěn)定的。因此，政府對(duì)住宅市場(chǎng)發(fā)展的嚴(yán)格控制，必然使仍看好該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的資金轉(zhuǎn)向其他的物業(yè)形式。這就是新政帶來(lái)的“擠出效應(yīng)”。 2. 其他利好因素——國(guó)際化、投資品種單一 房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問(wèn)題不是單獨(dú)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題。涉及到投資品種、投資方式等金融制度的全方位創(chuàng)新。這個(gè)過(guò)程是漫長(zhǎng)的，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益率還穩(wěn)定，那些有規(guī)模但是不具備實(shí)業(yè)投資背景的資金就會(huì)將置業(yè)當(dāng)作一種安全的保值增值方法。更何況，相對(duì)于住宅投資，寫字樓還有租金作為現(xiàn)金流的保證，收益模式要靈活得多。 178。 新機(jī)遇——小房型產(chǎn)權(quán)式寫字樓 從各種市場(chǎng)現(xiàn)象中，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)新的寫字樓投資的熱點(diǎn)——“全產(chǎn)權(quán)式寫字樓”。越來(lái)越多的新建寫字樓提供的投資模式日趨靈活，出售取代只租不售。 這種趨勢(shì)很符合小規(guī)模的社會(huì)閑散資金的要求?？梢晕皬淖≌袌?chǎng)上抽離的個(gè)人投資資金。對(duì)于一些中小型的民營(yíng)企業(yè)，購(gòu)買寫字樓可以分?jǐn)偣潭ㄙY產(chǎn)投資。 所以小房型產(chǎn)權(quán)式寫字樓的市場(chǎng)潛力巨大。 178。 風(fēng)險(xiǎn)提示與規(guī)避——等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn) 寫字樓市場(chǎng)根據(jù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域特征等因素還可以進(jìn)一步細(xì)分。 不同等級(jí)的寫字樓會(huì)與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。企業(yè)在選擇的時(shí)候會(huì)按照自己的要求對(duì)符合條件的寫字樓作全方位綜合的評(píng)估，包括地段、通勤、運(yùn)營(yíng)成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟硬指標(biāo)。這就造成了寫字樓市場(chǎng)的供需都有等級(jí)差別。不同等級(jí)的寫字樓會(huì)與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。 所以，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，要規(guī)避寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，就要在投資之初就充分了解企業(yè)的需求，地塊的區(qū)域特征，再結(jié)合這些因素，選準(zhǔn)等級(jí)，相關(guān)物業(yè)的配套。畢竟任何市場(chǎng)的非理性盈利都是高風(fēng)險(xiǎn)的，無(wú)法持久的。 六：目前寫字樓市場(chǎng)的機(jī)遇寫字樓一直是商業(yè)地產(chǎn)的主角，它不僅代表了一個(gè)城市的商業(yè)形態(tài)，也更能體現(xiàn)一個(gè)城市發(fā)展的速度與現(xiàn)代化。從目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，這幾年發(fā)展的重點(diǎn)一直是住宅，但現(xiàn)階段的住宅市場(chǎng)越來(lái)越處于飽和狀態(tài)，其發(fā)展的空間不容樂(lè)觀。并且隨著該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，居民生活水平的不斷提高，這勢(shì)必會(huì)使房產(chǎn)市場(chǎng)傾向于商業(yè)地產(chǎn)，來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，其中寫字樓就是一種重要的業(yè)態(tài)。就現(xiàn)該市寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，經(jīng)營(yíng)模式均為租賃，其出租率一般都可以達(dá)到85％左右，這反映了該市市場(chǎng)的整體供給量不足。從投資角度，對(duì)該市房產(chǎn)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在住宅樓、商鋪供應(yīng)量巨大的區(qū)域市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)階段住宅升值空間有限，商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)上述兩種房產(chǎn)的投資者已經(jīng)日趨減少，急需要一種新的投資產(chǎn)品來(lái)激活該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以寫字樓投資可以在此時(shí)期吸引眾多該區(qū)于市民的眼球，抓住一部分在此時(shí)想投資房產(chǎn)市場(chǎng)的市民，還有就是本地和外地的自用戶、投資戶，例如：外地公司想在該市設(shè)立辦事處等。該市目前寫字樓建造水平不高，配套設(shè)施較差，迫切需要新的標(biāo)準(zhǔn)形成來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的需要。所以正在規(guī)劃的兩個(gè)寫字樓（中江融匯及僑鴻國(guó)際）都將以高標(biāo)準(zhǔn)，智能化為理念，這也是今后的發(fā)展方向。24 / 24
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