215215區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查市場分析-資料下載頁
2025-06-29 06:59本頁面
【正文】 貿(mào)易行業(yè)（如國際貿(mào)易、工貿(mào)公司）、科技電子業(yè)（如信息咨詢中心、電器）、服務(wù)業(yè)（如美容、婚慶）、還有一部分是一些駐外公司的辦事處或銷售點?？梢?，其所面對的租戶涉及行業(yè)相當廣泛，市場空間較大，這也為寫字樓由目前的租賃情況部分轉(zhuǎn)為銷售，提供了一定的市場條件，奠定了良好的基礎(chǔ)。四：小結(jié)該市市中心區(qū)域?qū)懽謽侵黧w呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情況，原因在于該市整體寫字樓供給量較小。基本上出租率都在90％左右，如果有空閑的房間出來，馬上就能夠出租，一般空閑期不會超過一個月，從租金上來說步行街上的寫字樓價格相對余其它地方的租金低，其原因主要有以下幾點： 從市場的需求角度來看，CBD區(qū)域的寫字樓分布集中，各個寫字樓相互存在很大的競爭，故對這一區(qū)域租金上調(diào)產(chǎn)生了一定的抑制作用；另外一方面，其它區(qū)域的寫字樓有其唯一性，這勢必會導致價格上升速度較快、幅度較大。 從寫字樓本身的建設(shè)角度來看，其它區(qū)域?qū)懽謽禽^CBD區(qū)域建成新、房型自由、配套設(shè)施更齊全，管理手段更系統(tǒng)化，這些都適應(yīng)了其業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢。五：寫字樓總體發(fā)展趨勢（相關(guān)資料）我們簡單回顧一下2005年初到近幾月出臺的各項房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策：從上調(diào)個人住房公積金貸款利率，到《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，到國八條，再到控制二手房轉(zhuǎn)讓，不難看出政策是直接作用于過快增長的住宅市場的，而非針對包括諸如商鋪、寫字樓等其他類型的物業(yè)市場。 房地產(chǎn)市場是一個整體，各種業(yè)態(tài)的發(fā)展也都是相輔相成的。所以，宏觀調(diào)控政策對寫字樓市場雖然不會產(chǎn)生直接的影響，也值得認真分析。 負面影響——間接、有限、持續(xù) 首先我們需要明確，政策不是針對寫字樓市場，所以影響是間接的。這種影響主要是，投資者會重新從整體上調(diào)整對該市房地產(chǎn)市場的風險評價，從而調(diào)整投資策略，寫字樓市場也不會獨善其身。 其次，投資寫字樓的盈利模式和炒作住房的盈利模式不一樣，所以政策的影響有限。第一，寫字樓市場是有產(chǎn)業(yè)支撐的，主要出租給實體企業(yè)辦公?？焖侔l(fā)展的該市經(jīng)濟為它提供了堅實的后盾。第二，營銷模式不同。有些寫字樓是企業(yè)根據(jù)自己的發(fā)展情況自行建設(shè)的；而很多寫字樓在建造之初，就已經(jīng)開始跟有意向的租戶簽訂合同。所以，相對于住宅市場，它和真實的需求方聯(lián)系更緊密，也就不容易快速積累出泡沫；第三，寫字樓的投資資金要大于住宅市場，投資周期也更長。這樣不同于住宅市場的散兵游勇似的無序狀態(tài)，倒買倒賣也更不容易，投資者更為理性。 最后，房地產(chǎn)市場是一個關(guān)聯(lián)度非常高的產(chǎn)業(yè)，也是一個隨經(jīng)濟周期波動明顯的產(chǎn)業(yè)。而寫字樓又是其中一種很特殊的物業(yè)形態(tài)。住宅市場直接面對最終消費者。而寫字樓不一樣，它的客戶都是因為各自的行業(yè)發(fā)展而產(chǎn)生的需求，因此和一個地區(qū)的整體經(jīng)濟情況、政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整密切相關(guān)。經(jīng)濟學常識告訴我們，任何經(jīng)濟體的發(fā)展都是有周期起伏的。整個中國，包括該市經(jīng)歷了幾年的高速發(fā)展，總體經(jīng)濟正在在一個高點。這樣一來，各行各業(yè)也都要經(jīng)歷這個調(diào)整期。因為對未來預期的不確定，不同行業(yè)不同企業(yè)會相應(yīng)調(diào)整自己的擴張設(shè)點計劃。這就會影響到對寫字樓的需求。但是這個過程是伴隨經(jīng)濟周期而來的，因此，不會表現(xiàn)為短期內(nèi)明顯的波動，而是持續(xù)的緩慢的顯現(xiàn)出來。 正面影響 1. 新政的 “擠出效應(yīng)” 其實，宏觀調(diào)控政策對該市寫字樓市場的影響是雙方面的。盡管從總體上長期來看，資金投入哪個領(lǐng)域都是自由流動的。但是，中短期內(nèi)，投入到每個行業(yè)的資金量規(guī)模是比較穩(wěn)定的。因此，政府對住宅市場發(fā)展的嚴格控制，必然使仍看好該區(qū)域房地產(chǎn)市場前景的資金轉(zhuǎn)向其他的物業(yè)形式。這就是新政帶來的“擠出效應(yīng)”。 2. 其他利好因素——國際化、投資品種單一 房產(chǎn)市場的泡沫問題不是單獨房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。涉及到投資品種、投資方式等金融制度的全方位創(chuàng)新。這個過程是漫長的，只要房地產(chǎn)市場的收益率還穩(wěn)定，那些有規(guī)模但是不具備實業(yè)投資背景的資金就會將置業(yè)當作一種安全的保值增值方法。更何況，相對于住宅投資，寫字樓還有租金作為現(xiàn)金流的保證，收益模式要靈活得多。 178。 新機遇——小房型產(chǎn)權(quán)式寫字樓 從各種市場現(xiàn)象中，我們發(fā)現(xiàn)了一個新的寫字樓投資的熱點——“全產(chǎn)權(quán)式寫字樓”。越來越多的新建寫字樓提供的投資模式日趨靈活，出售取代只租不售。 這種趨勢很符合小規(guī)模的社會閑散資金的要求?？梢晕皬淖≌袌錾铣殡x的個人投資資金。對于一些中小型的民營企業(yè)，購買寫字樓可以分攤固定資產(chǎn)投資。 所以小房型產(chǎn)權(quán)式寫字樓的市場潛力巨大。 178。 風險提示與規(guī)避——等級風險、區(qū)域風險 寫字樓市場根據(jù)物業(yè)標準和區(qū)域特征等因素還可以進一步細分。 不同等級的寫字樓會與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。企業(yè)在選擇的時候會按照自己的要求對符合條件的寫字樓作全方位綜合的評估，包括地段、通勤、運營成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟硬指標。這就造成了寫字樓市場的供需都有等級差別。不同等級的寫字樓會與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。 所以，對開發(fā)商來說，要規(guī)避寫字樓市場的風險，就要在投資之初就充分了解企業(yè)的需求，地塊的區(qū)域特征，再結(jié)合這些因素，選準等級，相關(guān)物業(yè)的配套。畢竟任何市場的非理性盈利都是高風險的，無法持久的。 六：目前寫字樓市場的機遇寫字樓一直是商業(yè)地產(chǎn)的主角，它不僅代表了一個城市的商業(yè)形態(tài)，也更能體現(xiàn)一個城市發(fā)展的速度與現(xiàn)代化。從目前該市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，這幾年發(fā)展的重點一直是住宅，但現(xiàn)階段的住宅市場越來越處于飽和狀態(tài)，其發(fā)展的空間不容樂觀。并且隨著該市經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，居民生活水平的不斷提高，這勢必會使房產(chǎn)市場傾向于商業(yè)地產(chǎn)，來適應(yīng)市場發(fā)展的需要，其中寫字樓就是一種重要的業(yè)態(tài)。就現(xiàn)該市寫字樓的發(fā)展狀況來看，經(jīng)營模式均為租賃，其出租率一般都可以達到85％左右，這反映了該市市場的整體供給量不足。從投資角度，對該市房產(chǎn)消費者來說，在住宅樓、商鋪供應(yīng)量巨大的區(qū)域市場，因為現(xiàn)階段住宅升值空間有限，商鋪投資風險較大，對上述兩種房產(chǎn)的投資者已經(jīng)日趨減少，急需要一種新的投資產(chǎn)品來激活該市的房地產(chǎn)市場。所以寫字樓投資可以在此時期吸引眾多該區(qū)于市民的眼球，抓住一部分在此時想投資房產(chǎn)市場的市民，還有就是本地和外地的自用戶、投資戶，例如：外地公司想在該市設(shè)立辦事處等。該市目前寫字樓建造水平不高，配套設(shè)施較差，迫切需要新的標準形成來適應(yīng)市場的需要。所以正在規(guī)劃的兩個寫字樓（中江融匯及僑鴻國際）都將以高標準，智能化為理念，這也是今后的發(fā)展方向。24 / 24
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