215215區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)調查市場分析(文件)
【正文】 寫字樓篇一． 簡介由于宏觀調控，特別是國家七部委出臺的房產(chǎn)調控政策，以及目前推出的二手房征稅政策，對住宅市場會產(chǎn)生持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價格也越來越松動。巨大的需求使寫字樓市場步步升溫，當前寫字樓已經(jīng)成為“敏感時期”的市場新寵。其一到三層為商場因為它的業(yè)態(tài)已經(jīng)對租戶進行了選擇，而內部的物業(yè)管理要求了工作時間：9：00～18：00，且每個租戶的加班時間不得超過四次，這無形給租戶帶來了極大的不方便。由于所處的地段剛好在步行街上，物業(yè)的升值飛快，造成一部分投資者先將其房屋用于出租，但租戶不全是以公司為主體的，這勢必會造成管理不專業(yè)，所面對的群體不單一、混雜。綜上，中山大廈也是辦公的理想之選。但由于所處位置位于步行街，再加上目前該市的寫字樓供不應求，造成其租住率也相對較高。因業(yè)態(tài)單一，管理相對較容易。5：三泰大廈寫字樓名三泰大廈寫字樓寫字樓位置步行街三泰大廈物業(yè)公司租金15元/㎡/月物業(yè)管理費元/㎡/月㎡/月總層數(shù)9層剩余數(shù)量無剩余水電費用另記剩余房間面積無租賃周期一年工作時間無限制租金支付方式半年付電梯數(shù)量兩部是否有獨立衛(wèi)生間點評：三泰大廈寫字樓位于步行街中間部位，位置好，共九層，其中一層部分為沿步行街及中和路的商鋪，世紀聯(lián)華租賃三泰國際大廈的除沿街商鋪部位的其余一到三層面積，上面的六層為三泰大廈寫字樓，因位置好，出租率高，目前所有的房間全部出租完畢，沒有剩余，據(jù)一樓的保安介紹，租金為17. 5元/月/平米。2：火車站區(qū)域6：潤翔商務中心寫字樓名潤翔商務中心寫字樓位置北京路與赭山路交叉口物業(yè)公司租金18元/㎡/月物業(yè)管理費元/㎡/月2元/㎡/月總層數(shù)6層剩余數(shù)量一間水電費用另記剩余房間面積60㎡租賃周期一年工作時間無限制租金支付方式季度付電梯數(shù)量一部是否有獨立衛(wèi)生間無押金一個月的房租租住率95％點評：此區(qū)域的寫字樓只有一個——潤翔商務中心，坐落于北京東路和赭山東路交匯處，北臨汽車站和火車站，交通便利，共六層，除一層為沿街門面外，二到六層為向外出租，每個房間的大小為5060平米左右，現(xiàn)存有剩余一間，為北面的房間，面積為60平米，具其中的工作人員介紹，有一間面積為100平米的房間一月份即將到期，每個房間內沒有獨立的衛(wèi)生間，每層樓只有一個公用的衛(wèi)生間在安全通道旁。租金較去年上漲幅度為100％左右，但因為商業(yè)不是非常繁榮，使得此區(qū)域的房間有大量的空余。春天別墅及已經(jīng)建成的沃爾特五星級別墅酒店使其生活、娛樂休閑、商業(yè)等一體化。3：馬塘區(qū)： 正在形成的新時代商業(yè)街集中的是裝飾公司（八家）、裝飾污染監(jiān)測公司、科技公司、印務公司、商貿(mào)、商務公司、建材、美容美體中心、日用品商行、安利銷售部及其他的一些公司的辦事處。四：小結該市市中心區(qū)域寫字樓主體呈現(xiàn)出供不應求的情況，原因在于該市整體寫字樓供給量較小。 房地產(chǎn)市場是一個整體，各種業(yè)態(tài)的發(fā)展也都是相輔相成的。 其次，投資寫字樓的盈利模式和炒作住房的盈利模式不一樣，所以政策的影響有限。有些寫字樓是企業(yè)根據(jù)自己的發(fā)展情況自行建設的；而很多寫字樓在建造之初，就已經(jīng)開始跟有意向的租戶簽訂合同。而寫字樓又是其中一種很特殊的物業(yè)形態(tài)。整個中國，包括該市經(jīng)歷了幾年的高速發(fā)展，總體經(jīng)濟正在在一個高點。但是這個過程是伴隨經(jīng)濟周期而來的，因此，不會表現(xiàn)為短期內明顯的波動，而是持續(xù)的緩慢的顯現(xiàn)出來。因此，政府對住宅市場發(fā)展的嚴格控制，必然使仍看好該區(qū)域房地產(chǎn)市場前景的資金轉向其他的物業(yè)形式。這個過程是漫長的，只要房地產(chǎn)市場的收益率還穩(wěn)定，那些有規(guī)模但是不具備實業(yè)投資背景的資金就會將置業(yè)當作一種安全的保值增值方法。越來越多的新建寫字樓提供的投資模式日趨靈活，出售取代只租不售。 所以小房型產(chǎn)權式寫字樓的市場潛力巨大。企業(yè)在選擇的時候會按照自己的要求對符合條件的寫字樓作全方位綜合的評估，包括地段、通勤、運營成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟硬指標。畢竟任何市場的非理性盈利都是高風險的，無法持久的。就現(xiàn)該市寫字樓的發(fā)展狀況來看，經(jīng)營模式均為租賃，其出租率一般都可以達到85％左右，這反映了該市市場的整體供給量不足。所以正在規(guī)劃的兩個寫字樓（中江融匯及僑鴻國際）都將以高標準，智能化為理念，這也是今后的發(fā)展方向。所以寫字樓投資可以在此時期吸引眾多該區(qū)于市民的眼球，抓住一部分在此時想投資房產(chǎn)市場的市民，還有就是本地和外地的自用戶、投資戶，例如：外地公司想在該市設立辦事處等。從目前該市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，這幾年發(fā)展的重點一直是住宅，但現(xiàn)階段的住宅市場越來越處于飽和狀態(tài)，其發(fā)展的空間不容樂觀。不同等級的寫字樓會與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。 風險提示與規(guī)避——等級風險、區(qū)域風險 寫字樓市場根據(jù)物業(yè)標準和區(qū)域特征等因素還可以進一步細分?？梢晕皬淖≌袌錾铣殡x的個人投資資金。 178。 2. 其他利好因素——國際化、投資品種單一 房產(chǎn)市場的泡沫問題不是單獨房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。盡管從總體上長期來看，資金投入哪個領域都是自由流動的。因為對未來預期的不確定，不同行業(yè)不同企業(yè)會相應調整自己的擴張設點計劃。而寫字樓不一樣，它的客戶都是因為各自的行業(yè)發(fā)展而產(chǎn)生的需求，因此和一個地區(qū)的整體經(jīng)濟情況、政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以及產(chǎn)業(yè)結構調整密切相關。這樣不同于住宅市場的散兵游勇似的無序狀態(tài)，倒買倒賣也更不容易，投資者更為理性?？焖侔l(fā)展的該市經(jīng)濟為它提供了堅實的后盾。 負面影響——間接、有限、持續(xù) 首先我們需要明確，政策不是針對寫字樓市場，所以影響是間接的。 從寫字樓本身的建設角度來看，其它區(qū)域寫字樓較CBD區(qū)域建成新、房型自由、配套設施更齊全，管理手段更系統(tǒng)化，這些都適應了其業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢。就目前該市寫字樓所面向的客戶群體大體可概括為房地產(chǎn)及其相關行業(yè)（如房產(chǎn)公司、裝飾公司、擔保公司、評估公司、房產(chǎn)銷售代理公司、設計規(guī)劃）、運輸業(yè)（如船務公司、貨運公司、物流公司）、金融業(yè)、貿(mào)易行業(yè)（如國際貿(mào)易、工貿(mào)公司）、科技電子業(yè)（如信息咨詢中心、電器）、服務業(yè)（如美容、婚慶）、還有一部分是一些駐外公司的辦事處或銷售點。商之都集中在印刷、保險公司
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