【正文】 調(diào)整密切相關(guān)?？焖侔l(fā)展的該市經(jīng)濟為它提供了堅實的后盾。 從寫字樓本身的建設(shè)角度來看，其它區(qū)域?qū)懽謽禽^CBD區(qū)域建成新、房型自由、配套設(shè)施更齊全，管理手段更系統(tǒng)化，這些都適應(yīng)了其業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢。商之都集中在印刷、保險公司、科技信息、國際貿(mào)易、投資公司、工貿(mào)公司、擔保公司、評估公司、電子行業(yè)、醫(yī)療、裝飾公司、婚慶公司。電費為1元/度。就其位置來說，位于步行街上，交通便利，對面是長江，景觀好，空氣清晰，采光好，且內(nèi)部硬件實施也較齊全。四層以上大部分被一夫婦所購買，然后用于出租，管理也是其雇傭的個人來實行。2．中山大廈寫字樓名中山大廈寫字樓位置步行街物業(yè)公司租金㎡/月物業(yè)管理費元/㎡/月1元/㎡/月總層數(shù)6層剩余數(shù)量三間水電費用民用電、水費用剩余房間面積186㎡租賃周期無工作時間無限制租金支付方式月付電梯數(shù)量兩部電梯是否有獨立衛(wèi)生間有押金一個月的房租租住率85％ 點評：中山大廈其本身的業(yè)態(tài)是用于商住樓，2002年建成，房屋成色交新。該市寫字樓主要集中在市中心地段，出租率達到90％以上，在火車站，新時代商業(yè)街及開發(fā)區(qū)也有少量的寫字樓。178。其次才是考慮價格、停車場、房間內(nèi)的硬件設(shè)施是否齊全。入住率一般，以短暫住宿人員為主要的客源。建筑年代較早，在該市又一定的知名度，但由于該市近幾年新的賓館層出不窮，使得海員賓館顯得在同類賓館之中破舊，內(nèi)部在去年從新裝修，外立面卻沒有改觀，人氣不旺。硬件設(shè)施全。在酒店在康樂中心設(shè)備及服務(wù)一應(yīng)俱全。 國信大酒店國信大酒店是省國元控股(集團)有限公司獨資興建的四星級商務(wù)酒店，其位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)另外還具有一些優(yōu)待政策：例如：預(yù)定房間可以保留到晚上8：00整，退房的時間可以延遲兩個小時。二、 該旅館的服務(wù)精神。A座單人商務(wù)房738元378元 大堂：按四星級標準設(shè)計，大廳明亮、寬敞，帶背景音樂、中央空調(diào)。178。交通便利。建成年代較早，為市委賓館。票務(wù)服務(wù) 酒店擁有208間套各種類型的客房，裝修高檔、豪華。商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查市場分析第一部分：酒店它北臨兩站廣場，南眺繁華鬧市，交通便捷。桑拿浴室賓館服務(wù)項目商務(wù)中心 鐵山賓館鐵山賓館位于市中心著名的風景區(qū)赭山之麓，此酒店離機場11公里、離火車站4公里、離碼頭2公里。 漢爵廣場大酒店酒店位于市中心兩站廣場，與汽車站、火車站相連，距市中心：2 公里，距飛機場：2 公里，下面就此區(qū)域的不同星級的賓館做一下分析?？头糠啃陀校簶藴书g、單人間、三人間、豪華商務(wù)套間等。A座雙人商務(wù)房738元378元 此賓館開業(yè)才三個月，其入住率目前可以達到90％左右，其原因可歸納為四點：一、 該旅館的品牌效應(yīng)。另外，若客戶的年齡達到55周歲，可以免費辦理優(yōu)待卡與會員卡享受同等的優(yōu)惠即九折優(yōu)惠。178。B區(qū)行政商務(wù)間660元380元 康樂設(shè)施：A：住宿：大約80間左右的客房，其中房型門市價優(yōu)惠價標準雙人房368元160元高級蜜月套房628元300元豪華套房668元320元高級行政商務(wù)套房728元320元休閑公寓式套房868元400元點評： 此酒店客房部擁有全市絕無僅有的按家庭生活模式興建的休閑度假公寓16套。是集住宿、餐飲服務(wù)、糖煙酒、糕點、日用百貨、美容美發(fā)、工藝美術(shù)品、服裝零售于一體的綜合性賓館。入住率較低，為30％馬塘區(qū)：馬塘區(qū)無特別出名的酒店，只有一些零散的小賓館分布，價格低廉，硬件設(shè)施差，基本上是由住宅改建成的賓館。 新建酒店各方面要素分析：從上不難看出，酒店的地理位置是投資建酒店的最重要的因素，這就是為什么步行街附近的酒店入住率高，其他地方相對差一些。一般晚上住宿的人較多，客流高峰期為每日的7－9點。但對寫字樓市場而言，影響相對不大，由于該市 為商業(yè)城市，因此寫字樓經(jīng)營情況良好。但由于項目是建設(shè)在市中心，占據(jù)了位置的優(yōu)勢，并且有部分的房間可以看到鏡湖的全貌，景觀好，陽光充足，房間通透，租住率較高。3：銀聯(lián)寫字樓寫字樓名銀聯(lián)寫字樓寫字樓位置新百北樓物業(yè)公司私人管理租金15元/㎡/月物業(yè)管理費元/㎡/月2元/㎡/月總層數(shù)7層剩余數(shù)量7間水電費用民用電、水費用剩余房間面積50㎡4間，60㎡兩間，80㎡一間租賃周期一年工作時間7：00－24：00租金支付方式季度付電梯數(shù)量一部是否有獨立衛(wèi)生間有押金1000元/間租住率80％點評：銀聯(lián)寫字樓的一到三層均為沿街的商鋪，從四層起才為辦公區(qū)。再加上有專業(yè)的物業(yè)管理，為廣大租戶營造了良好的辦公氛圍。此寫字樓建筑時間不長，但相關(guān)內(nèi)部設(shè)施較為差，且租金為此次寫字樓調(diào)查中租金價格最高的，為20元/平米/月，其中20元里包含18元的租賃費用和2元的物業(yè)管理費用，因為房間內(nèi)無獨立的衛(wèi)生間，水費為20元/月/間。三：客戶簡析1：CBD區(qū)域：銀座大廈所面對的租戶主要是廣告公司、裝飾公司、服飾代理公司、貨運代理、集裝箱代理、船運公司、商貿(mào)、信息咨詢公司、安利公司銷售點、相關(guān)食品的營銷部、美容護膚中心以及一些駐外的辦事處?；旧铣鲎饴识荚?0％左右，如果有空閑的房間出來，馬上就能夠出租，一般空閑期不會超過一個月，從租金上來說步行街上的寫字樓價格相對余其它地方的租金低，其原因主要有以下幾點： 從市場的需求角度來看，CBD區(qū)域的寫字樓分布集中，各個寫字樓相互存在很大的競爭，故對這一區(qū)域租金上調(diào)產(chǎn)生了一定的抑制作用；另外一方面，其它區(qū)域的寫字樓有其唯一性，這勢必會導(dǎo)致價格上升速度較快、幅度較大。第一，寫字樓市場是有產(chǎn)業(yè)支撐的，主要出租給實體企業(yè)辦公。住宅市場直接面對最終消費者。 　　正面影響 　　1. 新政的 “擠出效應(yīng)” 　　其實，宏觀調(diào)控政策對該市寫字樓市場的影響是雙方面的。更何況，相對于住宅投資，寫字樓還有租金作為現(xiàn)金流的保證，收益模式要靈活得多。 178。 　六：目前寫字樓市場的機遇寫字樓一直是商業(yè)地產(chǎn)的主角，它不僅代表了一個城市的商業(yè)形態(tài)，也更能體現(xiàn)一個城市發(fā)展的速度與現(xiàn)代化。24 / 24