【正文】 調(diào)整密切相關(guān)?？焖侔l(fā)展的該市經(jīng)濟(jì)為它提供了堅(jiān)實(shí)的后盾。 從寫字樓本身的建設(shè)角度來看，其它區(qū)域?qū)懽謽禽^CBD區(qū)域建成新、房型自由、配套設(shè)施更齊全，管理手段更系統(tǒng)化，這些都適應(yīng)了其業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)。商之都集中在印刷、保險(xiǎn)公司、科技信息、國(guó)際貿(mào)易、投資公司、工貿(mào)公司、擔(dān)保公司、評(píng)估公司、電子行業(yè)、醫(yī)療、裝飾公司、婚慶公司。電費(fèi)為1元/度。就其位置來說，位于步行街上，交通便利，對(duì)面是長(zhǎng)江，景觀好，空氣清晰，采光好，且內(nèi)部硬件實(shí)施也較齊全。四層以上大部分被一夫婦所購(gòu)買，然后用于出租，管理也是其雇傭的個(gè)人來實(shí)行。2．中山大廈寫字樓名中山大廈寫字樓位置步行街物業(yè)公司租金㎡/月物業(yè)管理費(fèi)元/㎡/月1元/㎡/月總層數(shù)6層剩余數(shù)量三間水電費(fèi)用民用電、水費(fèi)用剩余房間面積186㎡租賃周期無(wú)工作時(shí)間無(wú)限制租金支付方式月付電梯數(shù)量?jī)刹侩娞菔欠裼歇?dú)立衛(wèi)生間有押金一個(gè)月的房租租住率85％ 點(diǎn)評(píng)：中山大廈其本身的業(yè)態(tài)是用于商住樓，2002年建成，房屋成色交新。該市寫字樓主要集中在市中心地段，出租率達(dá)到90％以上，在火車站，新時(shí)代商業(yè)街及開發(fā)區(qū)也有少量的寫字樓。178。其次才是考慮價(jià)格、停車場(chǎng)、房間內(nèi)的硬件設(shè)施是否齊全。入住率一般，以短暫住宿人員為主要的客源。建筑年代較早，在該市又一定的知名度，但由于該市近幾年新的賓館層出不窮，使得海員賓館顯得在同類賓館之中破舊，內(nèi)部在去年從新裝修，外立面卻沒有改觀，人氣不旺。硬件設(shè)施全。在酒店在康樂中心設(shè)備及服務(wù)一應(yīng)俱全。 國(guó)信大酒店國(guó)信大酒店是省國(guó)元控股(集團(tuán))有限公司獨(dú)資興建的四星級(jí)商務(wù)酒店，其位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)另外還具有一些優(yōu)待政策：例如：預(yù)定房間可以保留到晚上8：00整，退房的時(shí)間可以延遲兩個(gè)小時(shí)。二、 該旅館的服務(wù)精神。A座單人商務(wù)房738元378元 大堂：按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，大廳明亮、寬敞，帶背景音樂、中央空調(diào)。178。交通便利。建成年代較早，為市委賓館。票務(wù)服務(wù) 酒店擁有208間套各種類型的客房，裝修高檔、豪華。商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查市場(chǎng)分析第一部分：酒店它北臨兩站廣場(chǎng)，南眺繁華鬧市，交通便捷。桑拿浴室賓館服務(wù)項(xiàng)目商務(wù)中心 鐵山賓館鐵山賓館位于市中心著名的風(fēng)景區(qū)赭山之麓，此酒店離機(jī)場(chǎng)11公里、離火車站4公里、離碼頭2公里。 漢爵廣場(chǎng)大酒店酒店位于市中心兩站廣場(chǎng)，與汽車站、火車站相連，距市中心：2 公里，距飛機(jī)場(chǎng)：2 公里，下面就此區(qū)域的不同星級(jí)的賓館做一下分析。客房房型有：標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、三人間、豪華商務(wù)套間等。A座雙人商務(wù)房738元378元 此賓館開業(yè)才三個(gè)月，其入住率目前可以達(dá)到90％左右，其原因可歸納為四點(diǎn)：一、 該旅館的品牌效應(yīng)。另外，若客戶的年齡達(dá)到55周歲，可以免費(fèi)辦理優(yōu)待卡與會(huì)員卡享受同等的優(yōu)惠即九折優(yōu)惠。178。B區(qū)行政商務(wù)間660元380元 康樂設(shè)施：A：住宿：大約80間左右的客房，其中房型門市價(jià)優(yōu)惠價(jià)標(biāo)準(zhǔn)雙人房368元160元高級(jí)蜜月套房628元300元豪華套房668元320元高級(jí)行政商務(wù)套房728元320元休閑公寓式套房868元400元點(diǎn)評(píng)： 此酒店客房部擁有全市絕無(wú)僅有的按家庭生活模式興建的休閑度假公寓16套。是集住宿、餐飲服務(wù)、糖煙酒、糕點(diǎn)、日用百貨、美容美發(fā)、工藝美術(shù)品、服裝零售于一體的綜合性賓館。入住率較低，為30％馬塘區(qū)：馬塘區(qū)無(wú)特別出名的酒店，只有一些零散的小賓館分布，價(jià)格低廉，硬件設(shè)施差，基本上是由住宅改建成的賓館。 新建酒店各方面要素分析：從上不難看出，酒店的地理位置是投資建酒店的最重要的因素，這就是為什么步行街附近的酒店入住率高，其他地方相對(duì)差一些。一般晚上住宿的人較多，客流高峰期為每日的7－9點(diǎn)。但對(duì)寫字樓市場(chǎng)而言，影響相對(duì)不大，由于該市 為商業(yè)城市，因此寫字樓經(jīng)營(yíng)情況良好。但由于項(xiàng)目是建設(shè)在市中心，占據(jù)了位置的優(yōu)勢(shì)，并且有部分的房間可以看到鏡湖的全貌，景觀好，陽(yáng)光充足，房間通透，租住率較高。3：銀聯(lián)寫字樓寫字樓名銀聯(lián)寫字樓寫字樓位置新百北樓物業(yè)公司私人管理租金15元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)元/㎡/月2元/㎡/月總層數(shù)7層剩余數(shù)量7間水電費(fèi)用民用電、水費(fèi)用剩余房間面積50㎡4間，60㎡兩間，80㎡一間租賃周期一年工作時(shí)間7：00－24：00租金支付方式季度付電梯數(shù)量一部是否有獨(dú)立衛(wèi)生間有押金1000元/間租住率80％點(diǎn)評(píng)：銀聯(lián)寫字樓的一到三層均為沿街的商鋪，從四層起才為辦公區(qū)。再加上有專業(yè)的物業(yè)管理，為廣大租戶營(yíng)造了良好的辦公氛圍。此寫字樓建筑時(shí)間不長(zhǎng)，但相關(guān)內(nèi)部設(shè)施較為差，且租金為此次寫字樓調(diào)查中租金價(jià)格最高的，為20元/平米/月，其中20元里包含18元的租賃費(fèi)用和2元的物業(yè)管理費(fèi)用，因?yàn)榉块g內(nèi)無(wú)獨(dú)立的衛(wèi)生間，水費(fèi)為20元/月/間。三：客戶簡(jiǎn)析1：CBD區(qū)域：銀座大廈所面對(duì)的租戶主要是廣告公司、裝飾公司、服飾代理公司、貨運(yùn)代理、集裝箱代理、船運(yùn)公司、商貿(mào)、信息咨詢公司、安利公司銷售點(diǎn)、相關(guān)食品的營(yíng)銷部、美容護(hù)膚中心以及一些駐外的辦事處?；旧铣鲎饴识荚?0％左右，如果有空閑的房間出來，馬上就能夠出租，一般空閑期不會(huì)超過一個(gè)月，從租金上來說步行街上的寫字樓價(jià)格相對(duì)余其它地方的租金低，其原因主要有以下幾點(diǎn)： 從市場(chǎng)的需求角度來看，CBD區(qū)域的寫字樓分布集中，各個(gè)寫字樓相互存在很大的競(jìng)爭(zhēng)，故對(duì)這一區(qū)域租金上調(diào)產(chǎn)生了一定的抑制作用；另外一方面，其它區(qū)域的寫字樓有其唯一性，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升速度較快、幅度較大。第一，寫字樓市場(chǎng)是有產(chǎn)業(yè)支撐的，主要出租給實(shí)體企業(yè)辦公。住宅市場(chǎng)直接面對(duì)最終消費(fèi)者。 　　正面影響 　　1. 新政的 “擠出效應(yīng)” 　　其實(shí)，宏觀調(diào)控政策對(duì)該市寫字樓市場(chǎng)的影響是雙方面的。更何況，相對(duì)于住宅投資，寫字樓還有租金作為現(xiàn)金流的保證，收益模式要靈活得多。 178。 　六：目前寫字樓市場(chǎng)的機(jī)遇寫字樓一直是商業(yè)地產(chǎn)的主角，它不僅代表了一個(gè)城市的商業(yè)形態(tài)，也更能體現(xiàn)一個(gè)城市發(fā)展的速度與現(xiàn)代化。24 / 24